Impuesto sobre el Patrimonio: no basta que el titular trabaje en la empresa para la exención

Gestionar una empresa inmobiliaria no siempre equivale a desarrollar una actividad económica a ojos de Hacienda. Así lo ha dejado claro la Dirección General de Tributos (DGT) en una resolución donde aclara en qué casos una sociedad dedicada al alquiler o compraventa de inmuebles puede beneficiarse de la exención prevista en el Impuesto sobre el Patrimonio. La clave no solo radica en la actividad declarada, sino en cómo se organiza el negocio.

Empresa inmobiliaria y exención en el Impuesto sobre el Patrimonio

El artículo 4.Ocho.Uno de la Ley 19/1991 establece la exención para los bienes y derechos afectos a una verdadera actividad económica. Para poder aplicarla, es necesario cumplir ciertos requisitos que buscan delimitar cuándo existe una auténtica actividad económica y cuándo no:

• Que la actividad esté organizada con medios personales y materiales (en personas físicas, suponiendo ejercicio habitual, personal y directo; en sociedades, mediante una estructura interna de gestión).
• Que esa actividad constituya la principal fuente de renta (al menos el 50% de la base imponible del IRPF o de los beneficios en una persona jurídica).
• Que, en el caso de arrendamiento (o compraventa) de inmuebles, exista al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa, distinta del titular o de los socios.

La Dirección General de Tributos exige personal laboral a jornada completa

La consulta vinculante V0326-25, emitida por la DGT el 18 de marzo de 2025, responde al caso de una empresaria que, tras gestionar un negocio de alquileres con una trabajadora a tiempo completo, se planteaba asumir ella misma esa función si la empleada causaba baja.

La respuesta de Hacienda no deja lugar a dudas: no basta con que el titular trabaje a jornada completa en su propia empresa. Para que la actividad sea considerada económica y pueda acogerse a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, debe existir una relación laboral real con un tercero. Es decir, tiene que haber un contrato de trabajo, no una mera implicación personal en el negocio.

Este matiz es esencial, pues aunque el empresario se dedique en exclusiva a la gestión de sus inmuebles, si no tiene contratado a alguien más, su actividad no cumplirá los requisitos.

¿Por qué es clave acreditar la actividad económica en empresas inmobiliarias?

Clasificar una empresa inmobiliaria como actividad económica no es solo un formalismo. A nivel fiscal, esta calificación tiene un impacto directo en la tributación, pues si Hacienda no considera que exista una actividad económica, la sociedad se tratará como empresa patrimonial. En ese caso, el titular no podrá aplicar la exención.

Además, en una eventual transmisión del negocio (por herencia o donación) tampoco podrá beneficiarse de las bonificaciones previstas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es decir, una estructura empresarial sin personal contratado puede terminar costando mucho más de lo que parece.

Requisitos legales para que el arrendamiento se considere actividad económica

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF precisa que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se entiende como actividad económica cuando, para su ordenación, se contrate al menos a una persona a jornada completa y:

• En el caso de personas físicas, que dicha actividad se ejerza de forma habitual, personal y directa.
• En el caso de sociedades, bastará que la empresa disponga de una estructura interna (personal contratado y recursos materiales) que pruebe la gestión efectiva del negocio.

Además, esa explotación inmobiliaria debe suponer más del 50% de los rendimientos netos de actividades económicas declarados en el IRPF.

¿Cómo puede acreditar una empresa que cumple los requisitos para ser considerada actividad económica?

Para demostrar frente a Hacienda que tu empresa inmobiliaria es una actividad económica real, necesitarás:

• Nóminas y cotizaciones: conserva recibos de nómina, justificantes de pago y los TC1/TC2 que acreditan las cotizaciones.
• Pruebas de habitualidad: declara en el IRPF que al menos el 50% de tus ingresos proviene de la explotación de inmuebles.
• Libros y facturas: lleva un libro de registro de ingresos y gastos, emite facturas o recibos de rentas y guarda cualquier justificante de contratación.
• Contrato laboral a jornada completa: firma un contrato ordinario con un trabajador distinto de ti, con alta en la Seguridad Social y concreta dedicación a la gestión de inmuebles.

¿Qué implicaciones fiscales tiene no cumplir con los requisitos de la Ley del IRPF?

Si no tienes personal a jornada completa, Hacienda calificará tu empresa como patrimonial, liquidando el Impuesto sobre el Patrimonio sobre todo tu parque inmobiliario y podrías enfrentarte a sanciones o recargos por interpretación errónea de la norma. En cuanto a eventuales transmisiones (herencias o donaciones), puedes perder ciertas bonificaciones.

¿Es necesario tener una oficina física o basta con tener personal contratado?

No es obligatorio contar con un local abierto al público. Una “oficina en casa” puede servir siempre que se acredite la labor efectiva del empleado. Lo esencial es tener contratada a una persona con jornada completa que organice y gestione el negocio y contar con medios (teléfono, correo, sistema de facturación) que permitan demostrar actividad continuada.

¿Una empresa que solo vende inmuebles y no los alquila también puede considerarse actividad económica?

Sí, siempre que la compraventa de inmuebles se realice con las mismas condiciones de actividad económica señaladas en el artículo 1.2 del Real Decreto 1704/1999:

• Actividad habitual que suponga más del 50% de tus rendimientos en el IRPF.
• Contrato laboral a jornada completa para la gestión de operaciones de compraventa.
• El negocio de compraventa, al igual que el arrendamiento, debe organizarse con empleados para ser considerado económico.

Lo que deben tener en cuenta los titulares de empresas inmobiliarias

La resolución de la DGT pone el foco en un aspecto que suele pasar desapercibido: la necesidad de contar con estructura laboral real para que una empresa inmobiliaria sea reconocida como actividad económica. La falta de este elemento entraña el riesgo de quedar fuera del régimen de exención del Impuesto sobre el Patrimonio y, con ello, aumentar notablemente la carga tributaria.