Juan A. Gutiérrez, experto en vivienda: "Ahora es mejor tener el dinero en la cuenta que invertir mal"

En un momento en el que el mercado inmobiliario español se encuentra en la fase más madura de su ciclo y la incertidumbre macroeconómica sigue marcando el paso, Juan A. Gutiérrez, CEO de Mazabi, defiende una máxima poco habitual en tiempos de euforia inversora: “es mejor tener el dinero en la cuenta que meterse en un problema”. Al frente de un grupo que gestiona 2.700 millones en patrimonio y proyectos en España, Londres y París, Gutiérrez apuesta por una estrategia basada en la prudencia, la rotación selectiva de activos y la adaptación quirúrgica al ciclo.

En esta conversación, el directivo repasa el presente y futuro de Mazabi y de Silicius, su socimi, explica por qué muchos activos están en la parte alta del ciclo y analiza el gran problema estructural del residencial en España: un esfuerzo económico que hace prácticamente inaccesible la vivienda para las nuevas generaciones. También expone cómo están cambiando las tendencias de consumo, qué geografías ofrecen ventanas de oportunidad y por qué la disciplina financiera es, hoy más que nunca, la mejor herramienta para navegar un mercado lleno de ruido y falsas narrativas.

Para situarnos, ¿cómo está estructurado Mazabi hoy y qué papel juega Silicius dentro del grupo?

Mazabi gestiona 68 proyectos, de los cuales Silicius es el más representativo por tamaño. Nuestra estrategia tiene tres pilares:

1. Activos patrimoniales directos, como locales comerciales o edificios que compramos y mantenemos a largo plazo. Por ejemplo, el antiguo VIPS que ahora es Kiwoko. Esa línea supone aproximadamente un tercio de nuestro patrimonio, que asciende a 2.700 millones de euros.
2. Proyectos de valor añadido, normalmente con horizonte de cinco años, que requieren equipos profesionales: adquirir y reposicionar hoteles, crear parques de medianas superficies o comprar oficinas en Londres para adaptarlas a nuevas normativas energéticas.
   Estos proyectos suelen compartirse entre cinco y quince socios.
3. Silicius, que sigue el mismo modelo “one to one”, pero con casi 40 inversiones en lugar de una. Su objetivo es claro: generar rentas estables y pagar dividendos, como las grandes cotizadas del sector.

¿Cómo ha evolucionado Silicius tras años especialmente complicados para el sector?

Después del Covid-19, la subida de tipos y la guerra de Ucrania, reestructuramos la deuda a largo plazo para estabilizar la compañía. Antes teníamos ingresos estables, pero demasiadas hipotecas individuales que amortizaban más de lo necesario.

Además, se aprobó recientemente la salida de Merlin: se les compra su participación con dos activos y se amortizan esas acciones. El resto del accionariado mantiene una filosofía clara: rentas, estabilidad y dividendos.

¿Qué tipo de activos componen vuestro portfolio y cómo se reparten?

Aunque existen muchas sociedades, la gestión es transversal: si un inquilino se va, se recoloca el activo independientemente del vehículo.

La mayor ponderación actual está en hoteles, unos 400 millones. También tenemos:

• Numerosos locales comerciales,
• Activos mono-inquilino (BBVA, Gamesa, etc.),
• Naves industriales.

Es lo que llamamos “caos organizado”: cada familia inversora tiene preferencias locales y sectoriales según su experiencia previa.

¿Cómo influye el ciclo económico y la ubicación en vuestras decisiones de inversión?

Muchísimo. Hemos identificado ventanas claras, como Londres entre 2023 y 2025, donde ya invertimos en 2010–2012. Son mercados muy líquidos: bajan rápido y recuperan rápido.

También estamos invirtiendo en París, en vivienda en alquiler. Nuestra filosofía: no tenemos obligación de invertir si no lo vemos claro. Nos adaptamos al ciclo, a la tipología y al mercado. De ahí el “caos organizado”.

¿En qué momento del ciclo inmobiliario estamos?

Estamos en un ciclo muy maduro, de 10–12 años (2014–2025/26). Muchos activos están ya en la parte alta del ciclo. Siempre diferenciamos precio y valor:
hay activos cuyo valor es diez y alguien paga trece, y otros cuyo valor es diez y pagan cinco —como pasó entre 2009 y 2014 cuando el capital internacional salió de España—. El mercado inmobiliario español sigue siendo muy dependiente del capital extranjero y de la financiación.

La vivienda vive un momento crítico. ¿Qué está pasando y por qué?

El gran problema es el esfuerzo económico: en España la gente destina casi el 60% del sueldo a vivienda, cuando en Francia —que no sufrió crisis residencial en 2009— lo limitaban al 30%.

Una vivienda nueva estándar en Madrid cuesta unos 400.000 euros, y necesitas 20%–30% ahorrado (unos 150.000 euros). Es imposible para las nuevas generaciones.

Eso está generando una desigualdad brutal:
los propietarios ven duplicar el valor de sus viviendas, mientras los jóvenes no pueden comprar… y apenas alquilar, porque los alquileres también se han disparado (Irlanda, Países Bajos…). Esto ya afecta al empleo: hay ciudades donde un médico no puede permitirse vivir.

¿Cuál sería la solución?

Es una cuestión de política pública: poner suelo disponible en el mercado, no sólo suelo por desarrollar. España tiene infraestructuras magníficas (AVE, aeropuertos, carreteras). Uno podría vivir en Zamora y trabajar en Madrid, pero faltan políticas que lo faciliten.

Antes había programas donde se bonificaba parte del alquiler y se apoyaba a los propietarios. Funcionaban. Hoy no existen. La desigualdad crece y es insostenible.

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi idealista/news

¿Cómo están afectando las modas del consumo a los distintos segmentos inmobiliarios?

Las modas pesan mucho:

• hace un año nadie quería centros comerciales; hoy se han transaccionado muchísimos;
• se decía que las oficinas desaparecerían: en Nueva York están llenas; en Europa se ha autorregulado;
• durante el COVID en provincias la gente deseaba ir a la oficina para no estar encerrada en casa.

Por eso hay que tener cuidado con las narrativas: muchas veces no reflejan la realidad.

¿Qué activos ves ahora más cerca del techo del ciclo?

Prácticamente todos. Pero, como el mercado español es muy poco profesional y no hay barreras de entrada, siguen apareciendo oportunidades mal canalizadas.

¿Cómo ves el fenómeno del “flipping”?

Ha existido siempre: reformistas que compran, arreglan y venden. Ahora se le llama “flipping”, pero es lo mismo.

Funciona solo si compras bien. Si compras caro y los costes de reforma suben, te comes el activo. Es un negocio puramente de ciclo.

En nuestro caso, para invertir 100 analizamos 1.000 millones: miramos 100 oportunidades, estudiamos 10, ofertamos 3 y cerramos 1.

¿Hacia dónde vais a canalizar la inversión en los próximos años?

Ahora estamos más en fase de venta que de compra: reinvertimos solo el 30% de lo que vendemos.

Aun así:

• estamos comprando edificios residenciales para destinar al alquiler corporativo, operaciones de 5–10 millones;
• y estamos muy activos en parques de medianas superficies y conveniencia con operadores muy profesionales: Aldi, Leroy Merlin, Kiabi, McDonald’s, cadenas de mascotas, etc.

Es un sector muy industrializado: en seis meses tienes un activo abierto.

¿Qué zonas están funcionando mejor en residencial?

• Cantabria, Asturias, Galicia y el Cantábrico: apenas se construye y hay demanda constante, sobre todo de segunda residencia.
• Valencia: por la expansión del puerto y la necesidad de vivienda en Sagunto.
• Madrid: siempre líquida. Quizás rentabilidades algo más bajas, pero si compras en Madrid sabes que puedes vender en cualquier momento.

¿Preferís alquiler turístico o corporativo?

Preferimos corporativo (estancias de uno a tres meses). El turístico solo si es legal, pero siempre con base residencial. Es un modelo híbrido que se adapta bien al ciclo.

¿Cómo gestionáis el riesgo financiero en este momento del ciclo?

Con mucha prudencia. La financiación fue el gran problema de 2009. Por eso estamos comprando en Londres y París sin deuda: sacrificas rentabilidad, pero ganas seguridad. En valor añadido hemos acortado los plazos de maduración a dos años para tener visibilidad.

¿En qué activos estáis desinvirtiendo?

En aquellos que han cumplido su ciclo de cinco años, no son estratégicos para la siguiente generación o se encuentran en un punto de la curva de valor donde vender tiene sentido (por ejemplo, mejor vender a mitad del contrato de arrendamiento que cuando quedan dos años).

¿Cómo os afectan las exigencias ESG y la sostenibilidad?

Muchísimo, y de forma muy desigual por países:

• Francia y Brasil están muy avanzados.
• España ha mejorado enormemente desde el Código Técnico.
• En Reino Unido las normas han cambiado radicalmente: si no cumples ciertos estándares en 2026 y 2030, no puedes alquilar.
• En EE.UU. depende de la ciudad.

Un ejemplo práctico: Iberostar eliminó el plástico en sus hoteles; eso lo pagamos también los propietarios, pero es una decisión con sentido social.

Para nosotros, el ESG tiene una parte económica… pero también una parte de conciencia. Incluso colaboramos en proyectos educativos en Burkina Faso.

¿Crees que la regulación de las Socimi puede cambiar de forma perjudicial?

No nos preocupa especialmente. La socimi es un vehículo transparente: se paga impuesto al recibir dividendos. Si cambian las reglas, usaremos SL o estructuras equivalentes. Es más un debate mediático que real.

¿Qué opinas del crowdfunding y la tokenización inmobiliaria?

Nos preocupa por el inversor pequeño. Hay muchos vehículos minoristas mal regulados y la CNMV está actuando, lo cual nos parece esencial. El riesgo es repetir casos como Fórum Filatélico, las cestas de bonos de los Ruiz-Mateos o Madoff. Perder 5.000 euros duele mucho más que perder uno de cien millones.

¿Hay alguna operación de la que os hayáis arrepentido no haber hecho?

No de operaciones concretas, pero sí del concepto de no haber invertido más en Estados Unidos: el ciclo fue muy bueno, pero no encontramos socio local y llegó el Covid-19.

En cualquier caso, no trabajamos con sentimiento: muchas operaciones se caen, es parte natural del proceso. Estadística y encefalograma plano.

Para cerrar, ¿qué mensaje dejarías a los inversores en este momento del ciclo?

Prudencia. Es mejor no equivocarse que intentar ser visionario. Proyectos de maduración corta, rentas estables y, si no se ve claro, mejor dejar el dinero en la cuenta corriente que meterse en un problema.

Ahora el inversor privado tiende a estar eufórico; en 2012 había que empujarle a invertir porque los precios eran excelentes. El ciclo cambia, pero la disciplina debe ser la misma. Es mejor el dinero en la cuenta corriente que en un problema.