La suspensión de desahucios por vulnerabilidad no sale gratis para la Administración. Al menos, cuando no adopta medidas alternativas para las personas afectadas. Así lo confirma una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (TSJN), que obliga al Gobierno foral a indemnizar a dos sociedades inmobiliarias por la paralización de varios lanzamientos.
El fallo vuelve a poner sobre la mesa un debate recurrente desde la pandemia: ¿quién asume el coste económico cuando un propietario no puede recuperar su vivienda ante una suspensión legal del desahucio?
El TSJN reconoce el derecho a indemnización por desahucios suspendidos
La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha estimado parcialmente el recurso presentado por dos inmobiliarias y ha reconocido su derecho a ser compensadas económicamente tras la suspensión de varios procedimientos de desahucio por motivos de vulnerabilidad social y económica de los inquilinos.
Según el tribunal, cuando la normativa obliga al propietario a mantener al arrendatario en la vivienda, la ley también protege el equilibrio económico del arrendador, especialmente si la Administración no actúa para ofrecer una alternativa habitacional.
Recursos contra la denegación de la compensación de rentas
El conflicto judicial arranca con la impugnación de la orden foral nº 37E/2024, de 15 de marzo, de la consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, por la que el Gobierno de Navarra desestimó tres recursos de alzada. En estos, las empresas reclamaban la compensación de rentas dejadas de percibir tras la suspensión de tres desahucios.
Dichas suspensiones se acordaron al amparo de la normativa extraordinaria aprobada durante la pandemia, que permitió frenar lanzamientos cuando concurría una situación acreditada de vulnerabilidad social.
El derecho a compensación en la suspensión de desahucios por vulnerabilidad
La clave jurídica del caso está en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, que regula expresamente el derecho de los arrendadores a solicitar una compensación económica cuando, tras la suspensión del desahucio por vulnerabilidad, la Administración competente no adopta en el plazo legal las medidas señaladas en los informes de los servicios sociales para facilitar una alternativa habitacional a la persona afectada.
La norma busca evitar que la demora o la falta de actuación administrativa recaigan en exclusiva sobre el propietario, que ve bloqueado el uso de su inmueble y la percepción de rentas.
Los argumentos del Gobierno de Navarra: falta de requisitos para indemnizar
La administración foral se opuso al pago alegando que los informes de los servicios sociales no recogían de forma expresa medidas concretas para atender la situación de vulnerabilidad.
Según este planteamiento, esa ausencia impedía que naciera el derecho a la compensación prevista en la normativa estatal. En esencia, el Gobierno de Navarra defendía que no se trataba de una cuestión interpretativa, sino de una falta de cumplimiento estricto de los requisitos legales.
La compensación no es una ayuda: es un derecho reconocido por la ley
El Tribunal Superior de Justicia de Navarra no comparte ese enfoque. En línea con sentencias anteriores, recuerda que esta compensación no es una subvención ni una ayuda discrecional, sino un derecho económico que nace directamente de la ley.
Cuando un propietario se ve obligado a mantener a un inquilino vulnerable en su vivienda, la norma reconoce su derecho a ser compensado si la Administración no despliega las medidas previstas, siempre que del expediente administrativo pueda deducirse la existencia real de una necesidad de alternativa habitacional.
La falta de actuación administrativa no puede perjudicar al arrendador
Uno de los puntos más relevantes del fallo es la crítica a la inactividad administrativa. El TSJN considera que no puede denegarse la compensación alegando la falta de medidas cuando esa carencia es, precisamente, consecuencia de la falta de intervención pública.
Además, el tribunal aclara que la compensación no puede quedar condicionada a la falta de consignación expresa de medidas concretas en los informes de los servicios sociales cuando, de su contenido, pueda deducirse (aunque sea de forma implícita) la necesidad de una alternativa habitacional y conste que la Administración no adoptó dichas medidas en el plazo legal, en cuyo caso el derecho a indemnización debe reconocerse.
¿Cómo determina un tribunal si existe una necesidad de alternativa habitacional?
Los jueces analizan el contenido de los informes sociales y el contexto global del caso: situación económica, cargas familiares, inexistencia de otra vivienda disponible o dependencia de ayudas públicas. No se exige una fórmula sacramental, sino que la necesidad resulte razonablemente deducible del expediente.
¿Por qué solo se reconocen dos de las tres indemnizaciones?
La Sala analiza uno a uno los tres procedimientos suspendidos y distingue claramente entre ellos: en dos casos, de los informes sociales y del conjunto del expediente puede inferirse la existencia de una necesidad real de alternativa habitacional y la falta de adopción de medidas por la Administración en el plazo legal, lo que justifica el reconocimiento de la compensación; en el tercer supuesto, esa necesidad no queda acreditada ni siquiera de forma tácita, por lo que el tribunal rechaza esa reclamación concreta.
Por ello, la sentencia obliga al Gobierno de Navarra a abonar, además de los intereses correspondientes, 14.718,58 euros a una de las inmobiliarias y 1.803,70 euros a la otra sociedad recurrente. La tercera reclamación, por 7.168,63 euros, queda definitivamente descartada.
Recordemos que los intereses cobran especial relevancia en procedimientos que se prolongan durante meses o años, por lo que, como ocurrió en los dos primeros casos, cuando se reconoce el derecho a la compensación, lo habitual es que el tribunal declare también el devengo de los intereses legales desde la fecha de la reclamación.
Suspensión sí, pero sin perjuicio económico para el propietario
El fallo refuerza una línea jurisprudencial cada vez más definida: la suspensión extraordinaria por vulnerabilidad no puede traducirse en una pérdida económica indefinida para los propietarios cuando la Administración no cumple con las actuaciones que le impone la ley.
Para el sector inmobiliario, la resolución aclara que la compensación de rentas no es una medida excepcional ni discrecional, sino un derecho exigible cuando concurren los presupuestos legales y se acredita la falta de actuación administrativa tras los informes de servicios sociales.
Para las Administraciones públicas, la sentencia envía un mensaje claro: la suspensión del lanzamiento exige una intervención efectiva y diligente. De lo contrario, la falta de medidas tiene consecuencias jurídicas y patrimoniales que no pueden trasladarse al propietario que cumple la normativa.
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