Todas las opciones de los accionistas de Aedas en el tramo final de la opa

La oferta pública de adquisición (OPA) de la promotora inmobiliaria Neinor sobre su competidor Aedas ya está en marcha. Desde el pasado 27 de noviembre y hasta el 11 de diciembre, los accionistas de esta última tienen la posibilidad de vender sus acciones al precio de 21,335 euros que ofrece Neinor. Pero la potencial aceptación está totalmente condicionada por la posibilidad de una segunda opa a 24 euros.

La oferta será un éxito en cualquier caso porque el accionista mayoritario, Castlelake, se ha comprometido a vender su participación del 79% a 21,33 euros. Queda en liza la aceptación del 21% del capital restante en manos de fondos y de inversores particulares. De cuántos vayan a la oferta ya en marcha dependerá la posibilidad de que se active una segunda mucho más atractiva ya que el precio es un 12,5% superior.

Las cuentas son simples. Si en esta primera oferta Neinor consigue el 50% de las acciones que conforman ese paquete del 21%, no habrá segunda opa y Neinor podría obligar a los accionistas que no han acudido a vender sus acciones de Aedas a 21,335 euros. Pero si la aceptación se queda por debajo, Neinor se verá abocada a lanzar la opa obligatoria a 24 euros.

Con estas cartas sobre la mesa, el escenario más previsible es que más de la mitad de los inversores que no son Castlelake no acudan a la primera opa.

En cualquier caso, las necesidades y los objetivos de cada accionista pueden ser muy distintos. La recomendación general de las firmas de análisis es no acudir a la primera opa para forzar la segunda, porque creen que hay muchas posibilidades de que la primera oferta no salga adelante. Pero hay dos casos en los que los inversores podrían optar por vender cuanto antes. 

El primer escenario tiene como potenciales protagonistas a los inversores particulares que, porque necesitan liquidez de forma urgente, no quieren esperar a una segunda opa que desplazaría el cierre de la operación hasta bien entrado el primer trimestre de 2026. Que no haya garantía de que Neinor se vea forzado a lanzar una segunda oferta puede precipitar su decisión de vender ya.

En este caso, se evita también el riesgo de que, si la aceptación no llega al 90% del capital total de Aedas, los accionistas se queden en el capital de una compañía sin liquidez en bolsa, que tiene un dueño nuevo, y que podría ser excluida de cotización en un futuro próximo. Muchos accionistas de Aedas ya han vendido títulos desde que se conoció la oferta antes del verano. Muchos de ellos han tomado posiciones en Neinor, que se convertirá en el mayor grupo de promoción inmobiliaria del país. Los analistas le dan un potencial de subida en bolsa del 10% desde los niveles actuales.

En el segundo escenario, los protagonistas son los fondos de inversión. Los que acumulan fuertes plusvalías no materializadas en Aedas pueden vender también, porque ya han cumplido sus objetivos de rentabilidad y de permanencia temporal o por razones fiscales. Sin ir más lejos, así lo ha hecho Castlelake, que se va a embolsar unos 740 millones de euros.

Por el contrario, los inversores institucionales que no tienen prisa por hacer caja y aspirar a maximizar el beneficio por su inversión en la promotora, no dudarán en rechazar la oferta en marcha para obligar a Neinor a sacar la cartera y mejorar el precio.

El propio consejo de Aedas ha rechazado la primera oferta de Neinor porque considera que el precio ofrecido no es el adecuado, mientras que los analistas creen que los minoritarios no tienen mucho que perder apostando por una segunda opa. Incluso, Bankinter cree que en el mejor de los escenarios posibles (poco probable en cualquier caso) el precio de 24 euros podría ser elevado por Neinor si el supervisor bursátil exige ajustes al alza adicionales.