Vía libre para aplicar la reducción del IRPF a viviendas alquiladas a ONG

Muchos son los problemas que ha venido planteando la reducción del IRPF por arrendamiento de vivienda prevista en el artículo 23.2 de la ley de este impuesto. Y especialmente en supuestos que se salían un poco de la norma por la duración de los contratos (alquiler a estudiantes). O por ser el inquilino una entidad (una ONG, por ejemplo), habitando la vivienda un tercero que no firmó el contrato y al que a veces ni se identifica en el mismo.

Pues bien, parece que los tribunales madrileños van a la zaga en resolver en sentido favorable a los contribuyentes este tipo de cuestiones. Así, en su día ya comentamos en idealista que el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, había permitido la reducción en el supuesto de que los inquilinos fueran estudiantes, y los contratos tuvieran una duración de 10 meses.

El caso planteado ante el TEAR de Madrid: viviendas alquiladas a dos ONG para ser habitadas por personas en riesgo de exclusión social

Siguiendo idéntica tendencia se ha pronunciado de nuevo el TEAR de Madrid en reciente resolución de 25-11-2025, dando en este caso la razón a un contribuyente al que se le defendió desde el despacho Salcedo Tax Litigation, y que había alquilado tres viviendas a dos ONG. En todos los casos, el destino de la vivienda alquilada era el de que vivieran allí de forma permanente personas en riesgo de exclusión social. Y por ello el contribuyente propietario de la vivienda se aplicó la reducción entonces vigente del 60%.

Así, en uno de los contratos se indicaba que la vivienda iba a ser habitada por personas que por su precaria situación económica y social no tenían medios para costearse una vivienda, constituyendo la vivienda proporcionada su vivienda habitual y permanente.

El segundo de los contratos se realizó a una ONG especializada en el acogimiento de refugiados. Y en el contrato se indicaba que por tratarse de personas en riesgo de exclusión social bajo la tutela de la entidad arrendataria, ésta no podía incluir su identificación en el contrato de arrendamiento para no vulnerar sus derechos.

Por último, en el tercer contrato se indicaba que el destino del inmueble era el de vivienda de acogida con un número máximo de ocupantes de 6 personas. El uso de la vivienda se cedía de forma gratuita por la ONG a los usuarios de programas asistenciales gestionados por dicha entidad.

Pues bien, en ninguno de los contratos se identificaba a los concretos ocupantes de la vivienda. Sin embargo, de todo ellos resultaba con claridad que el destino de ese arrendamiento era el de vivienda permanente de aquéllos.

Antecedentes de arrendamiento de vivienda a entidades, en los que sí que se identificó a los ocupantes

Teniendo en cuenta todo lo anterior el mayor hándicap con que nos encontramos en el despacho era la falta de identificación en los contratos de los ocupantes de las viviendas arrendadas. Esta circunstancia era además plenamente conocida por el TEAR de Madrid.

Así, este Tribunal se refiere en la resolución que estoy comentando a la a la reciente sentencia de 4-7-2025 dictada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid, en la que declara que “para que proceda la aplicación de la reducción deben ser identificadas las personas físicas concretas que ocupan los inmuebles y la relación de éstas con la persona jurídica titular de los contratos de arrendamiento, puesto que en otro caso no resulta posible considerar probado que el destino del arrendamiento del citado inmueble sea el de vivienda.”

Del mismo modo se refiere el TEAR madrileño a la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 8-9-2016, cuando declaró que “Resulta procedente la aplicación de la reducción (…) sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.”

Pues bien, a pesar de lo anterior, y de que en el presente caso los contratos no identificaban a los ocupantes de las viviendas, el TEAR de Madrid ha dado la razón al contribuyente. Veamos por qué…

El TEAR de Madrid da la razón al contribuyente: imposibilidad de identificar a los ocupantes de la vivienda por protección de datos

En este caso, el TEAR admite que la carga de la prueba sobre el destino del inmueble como vivienda permanente de sus ocupantes corresponde al contribuyente. Pero alude también a los principios de facilidad probatoria y de posibilidad de la prueba.

Y teniendo en cuenta lo anterior llega a la conclusión de que “en el presente supuesto, queda claro que el destino de los inmuebles es el de vivienda de las personas incluidas en los programas de la arrendataria aunque no sea posible la identificación concreta de las mismas por motivos de protección de datos, quedando acreditado en todo caso, la relación de estas personas con la persona jurídica titular de los contratos de arrendamiento; así mismo, queda acreditado que no existe ánimo de explotar los inmuebles por parte de las entidades arrendatarias.” 

Es decir, la imposibilidad de identificar a los ocupantes de la vivienda por cuestiones de protección de datos, al verse afectadas personas en riesgo de exclusión social e incluso a refugiados, lleva al TEAR de Madrid a liberar a la ONG de la carga de probar quiénes eran los ocupantes de cada una de las viviendas. 

Y ello supone la estimación de la reclamación y que se permita la aplicación de la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Bonus track: situación actual de la reducción por el arrendamiento de vivienda a una ONG

Hay que tener en cuenta que, con efectos desde el 1-1-2024, la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF sufrió una importante modificación por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Así, la nueva redacción del citado artículo 23.2.b.2º contempla ahora una reducción del 70% aplicable especialmente a contratos de arrendamiento suscritos con ONGs. 

Así, esta nueva reducción se aplicará “Cuando el arrendatario sea (…) entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.”

En consecuencia, podría pensarse que el alquiler de vivienda a una ONG para uso de sus beneficiarios ya no será cuestionado por la Administración, y gozará de la nueva redacción del 70% indicada. 

Pues bien, nada más lejos de la realidad. Y es que en la medida en que la ONG no cumpla todos y cada uno de los requisitos aludidos en el artículo trascrito, tal reducción no procederá. Así lo ha declarado la Dirección General de Tributos, entre otras, en resolución V1068-24

Por tanto en estos casos la reducción ya no será del 70%, sino del 50%. Y estará condicionada a que el destino primordial del arrendamiento sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y aquí es donde nuevamente nos toparemos con la Agencia Tributaria, que negará la reducción en la medida en que en el contrato firmado con la ONG no se identifiquen con claridad los ocupantes de la vivienda.

Por este motivo, la resolución del TEAR de Madrid tiene plena vocación de futuro. Y es que podrá seguir invocándose por los contribuyentes que firmaron contratos con ONGs cuando éstas no cumplan los requisitos del nuevo artículo 23.2.b.2º LIRPF antes trascrito, y además en el contrato no se identifique a los ocupantes de la vivienda arrendada a la entidad.