La ley que permite no pagar alquiler a cambio de reformar el piso: así funciona el acuerdo entre propietario e inquilino

Los inquilinos que quieran reformar el piso en el que viven de alquiler deben contar con la aprobación del propietario para ejecutar la mayoría de obras. Como una obra es una mejora que puede durar después incluso de que se haya terminado el contrato, surge esta pregunta: ¿se le puede pedir al casero no pagar el alquiler si se reforma la casa?

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¿Puedo pedir al casero que no me cobre el alquiler si reformo el piso?

La respuesta la encontramos en el artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas”. 

Sí, se puede acordar un descuento total o parcial del pago de la renta a cambio de reformar la casa. Además, la ley señala que, al finalizar el alquiler, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en la vivienda. 

Para intercambiar el pago del alquiler por la realización de obras  con seguridad hay que seguir unas pautas que veremos a continuación. 

Cómo hacerlo de forma legal

Si el alquiler no ha comenzado y no se ha firmado el contrato de alquiler todavía, habrá que crear un apartado en el mismo que especifique que el alquiler se descontará total o parcialmente a cambio de las reformas. 

Si el alquiler ya está en curso, habrá que realizar un anexo al contrato de arrendamiento detallando esta realidad. Para que el pacto sea beneficioso para las partes y no haya conflictos en el futuro, se deben especificar una serie de cuestiones:

Imagina que un inquilino vive en una vivienda con problemas de humedad que han deteriorado parte de las paredes y del suelo. Para solucionar la situación, proponer realizar las obras necesarias para reparar los daños y eliminar el origen del problema.

El presupuesto de la reforma asciende a 5.000 euros y la renta mensual es de 1.000 euros. En ese caso, podrían plantearse dos alternativas: pactar la exención total del pago del alquiler durante cinco meses o acordar una reducción parcial, por ejemplo, pagar 500 euros mensuales durante un año, hasta compensar el coste asumido por el inquilino.

Qué añadir al contrato y qué tener en cuenta

Hay que dejar las siguientes cuestiones bien atadas:

• Costes de la reforma y cantidad que se descuenta de la renta: Determinar el presupuesto total de las obras y cómo se valorará dentro del contrato de alquiler. También es importante especificar qué ocurrirá si los gastos superan lo pactado o surgen imprevistos.
• Duración del acuerdo: Establecer el periodo durante el cual el inquilino quedará total o parcialmente exento del pago del alquiler a cambio de realizar las obras. Este plazo suele calcularse en función del coste estimado de la reforma y del importe mensual del alquiler.
• Descripción de las reformas: Especificar con detalle qué tipo de reforma se va a realizar y la calidad de los materiales empleados.
• Función de cada parte en la obra: Definir claramente quién se encargará de contratar a los profesionales o de ejecutar las obras. Si el inquilino realizará directamente la reforma, debe indicarse si contará con asistencia profesional y si los gastos serán adelantados por el propietario o asumidos inicialmente por el inquilino.
• Seguro y responsabilidades: Garantizar que existan coberturas para los posibles daños derivados de las obras y establecer quién asumirá la responsabilidad de reparar cualquier perjuicio que pueda producirse.
• Incumplimiento del acuerdo: Incluir cláusulas que regulen las consecuencias en caso de que alguna de las partes no cumpla lo pactado, por ejemplo, qué sucede si el inquilino no realiza la reforma acordada o si el propietario no respeta el periodo de exención de alquiler pactado.

Cabe destacar que los términos mejora, reforma u obra no son lo mismo que reparación. 

¿Cuándo merece la pena cambiar el pago del alquiler por obras?

Suele ser buena idea negociarlo cuando:

• La vivienda necesita mejoras evidentes para ser habitable o alquilable (humedades, instalaciones antiguas, baños/cocina muy deteriorados, etc.).
• Las obras aportan valor real y duradero al inmueble (no simples retoques estéticos), incrementan su rentabilidad futura o solucionan defectos importantes.
   
• El coste de la reforma es proporcional a la renta, de forma que pueda compensarse razonablemente con meses de alquiler gratuito o con reducción de renta.
• Hay margen de negociación, por ejemplo, la vivienda lleva tiempo vacía o el casero no quiere o no puede asumir la reforma.
• Existe estabilidad en el contrato, es decir, cuando el inquilino prevé quedarse un tiempo suficiente como para que la inversión/obra tenga sentido.
• Se puede formalizar correctamente, dejando todo por escrito: alcance de las obras, presupuesto, plazos, responsabilidades, seguros y qué pasa si algo no se cumple.

En cambio, no suele compensar cuando la reforma es mínima, el propietario podría alquilar fácilmente sin hacerla, el contrato es de corta duración, o los riesgos (costes imprevistos, problemas, retrasos) superan el beneficio.