La empresa que gestionó un bar durante una década en Córdoba tendrá que ser indemnizada tras la finalización de su contrato de alquiler. El Tribunal Supremo consolida su doctrina y confirma que el arrendatario puede reclamar la indemnización por clientela prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando el propietario del local decide no renovar el contrato.
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La sentencia núm. 274/2026, de 20 de febrero, obliga al arrendador a pagar más de 15.000 euros, fijando un criterio según el cual los negocios de hostelería también generan un flujo de clientes cuyo valor económico es protegido por la ley.
La indemnización por clientela en los arrendamientos de local de negocio
La LAU reconoce este derecho cuando un empresario ha venido ejerciendo durante los últimos cinco años una actividad comercial abierta al público, generando una clientela vinculada al local. Si el contrato termina y el arrendador no lo renueva, podrá reclamar una compensación.
La lógica es sencilla: la actividad puede haber generado una afluencia estable de clientes que incrementa el valor del establecimiento, que puede ser aprovechado por quienes continúen explotando la actividad en ese mismo local.
No se trata de impedir al propietario recuperar su inmueble, sino de equilibrar los intereses de ambas partes cuando el arrendatario ha generado un valor asociado a la clientela.
Actuación del empresario antes de la finalización del alquiler
El origen del litigio se encuentra en un contrato de arrendamiento firmado en octubre de 2007 con una duración de diez años. Durante ese tiempo la renta se fue actualizando conforme al sistema pactado entre las partes, hasta situarse en 1.502,84 euros mensuales cuando estaba a punto de finalizar.
Cerca de su vencimiento, la empresa que gestionaba el negocio comunicó al propietario su voluntad de renovar durante al menos cinco años más y con una renta ajustada al mercado. El propietario rechazó la prórroga. En consecuencia, el alquiler terminó en la fecha prevista y el arrendatario entregó las llaves.
Recorrido judicial hasta el reconocimiento de la indemnización
El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Córdoba rechazó la demanda al entender que la hostelería no encajaba en el concepto de actividad comercial de venta al público exigido por el artículo 34.
La empresa recurrió la decisión y el caso llegó a la Audiencia Provincial, que en enero de 2021 revocó la primera resolución, al considerar probado que el contrato se había extinguido por el transcurso del plazo pactado, rechazando el argumento del propietario, que vinculaba la finalización con supuestas molestias derivadas del funcionamiento del bar.
Tras esta segunda resolución, el propietario del local recurrió ante el Tribunal Supremo, que abordó directamente la cuestión jurídica relativa a si un negocio de hostelería puede considerarse actividad de venta al público a efectos de la LAU.
Según la Sala de lo Civil, estos establecimientos también pueden generar una clientela que puede ser rentabilizada por quien continúe explotando la actividad. En el caso analizado, el local siguió destinado a la hostelería tras la salida del arrendatario, lo que evidenciaba el aprovechamiento de la clientela generada.
Requisitos legales para reclamar la indemnización por clientela
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la indemnización surge de forma automática cuando el propietario no renueva el contrato. Sin embargo, la LAU exige el cumplimiento de determinados supuestos.
En primer lugar, el arrendatario debe haber desarrollado una actividad comercial abierta al público durante los últimos cinco años en ese local. Otro requisito es la comunicación de la voluntad de renovar el alquiler al menos cuatro meses antes de su finalización, durante un mínimo de cinco años más y con una renta ajustada al mercado.
Por último, el contrato debe extinguirse por el transcurso del plazo pactado, y no como consecuencia de un incumplimiento del arrendatario. Además, este derecho es renunciable, por lo que puede excluirse o modificarse en el contrato.
En este caso, el propietario trató de justificar la finalización del contrato en la existencia de supuestas actividades molestas, invocando la resolución prevista en el artículo 35 de la LAU en relación con las causas recogidas en la letra e) del artículo 27.2, que los tribunales descartaron.
¿Cómo se calcula la indemnización por clientela?
La cuantía no es uniforme, sino que depende del escenario. En particular, si el arrendatario no continúa el negocio o lo cambia, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local la misma actividad o una afín, la indemnización se fija en una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con el límite máximo de dieciocho mensualidades.
En este caso, el cálculo fue sencillo. El contrato había tenido una duración de diez años y la última renta ascendía a 1.502,84 euros. A partir de estos datos, se fijó en diez mensualidades. El resultado fue un total de 15.028,40 euros.
El Tribunal Supremo rechaza excluir a la hostelería de la indemnización por clientela
La Sala consolida así una interpretación de gran relevancia para el mercado del alquiler de locales, dejando claro que la hostelería también puede generar el derecho a percibir esta indemnización si concurren los requisitos legales, rechazando interpretaciones restrictivas que pretendían excluir la hostelería por su consideración como actividad de prestación de servicios. Para el alto tribunal, lo determinante no es la calificación formal, sino su capacidad para generar una clientela que incorpora un valor económico al local.
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