ITP: el valor de referencia del Catastro se impone incluso en subastas

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia vuelve a aclarar una cuestión que aún genera dudas entre compradores de vivienda: en el ITP, la base imponible viene determinada por el mayor valor entre el declarado y el de referencia del Catastro, lo que implica que este último se imponga incluso en subastas cuando es superior al precio de adjudicación.

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Valor de referencia en el ITP: cómo funciona tras la reforma de 2021

Desde la aprobación de la Ley 11/2021, el sistema de cálculo dio un importante giro: el legislador sustituyó el tradicional concepto de valor real por un sistema objetivo basado en el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro.

Este se construye a partir de datos reales de compraventas y pretende aproximarse al precio de mercado. Con ello, Hacienda busca evitar prácticas de infradeclaración y reducir la conflictividad en la comprobación de valores, que durante años fue uno de los grandes focos de litigiosidad.

Este modelo ha sido recientemente avalado por el Tribunal Constitucional, al considerar que respeta el principio de capacidad económica, aunque no pueda reflejar con exactitud el valor individual de cada inmueble.

El TSJ de Galicia confirma que el valor de referencia prevalece frente al precio de subasta

El caso analizado parte de una situación bastante habitual: la compra de una vivienda en subasta administrativa por un importe muy inferior al valor de referencia. Los contribuyentes defendían que la base imponible debía fijarse en el precio de adjudicación.

Sin embargo, el TSJ de Galicia lo tiene claro: la reforma fiscal, vigente desde el 1 de enero de 2022, impone el valor de referencia y estas operaciones no son una excepción. En este caso, la aplicación del nuevo sistema fue cuestión de días, ya que el tribunal determinó que el devengo se produjo el 10 de enero de 2022.

El impacto es directo y afecta de lleno a quienes ven en las subastas una oportunidad de adquirir inmuebles a buen precio, que deben tener claro que pagar menos no implica necesariamente que esto se refleje en el ITP.

Si el valor de referencia es superior, será este el que determine la base, salvo que el contribuyente acredite que excede el valor de mercado en la fecha de devengo. Así, aunque el inmueble se adquiera a buen precio a través de una subasta, el impuesto se calculará sobre una base que puede no coincidir, elevando el coste real de la compra.

Cómo impugnar el valor de referencia del Catastro

La sentencia, del 23 de abril de 2026, también deja un mensaje claro para quienes pretendan recurrir: no basta con discrepar, hay que demostrarlo con datos y mediante pruebas técnicas adecuadas, normalmente a través de informe pericial contradictorio suficientemente motivado.

Esto implica que no basta con aportar tasaciones genéricas o elaboradas para finalidades distintas, como la financiación hipotecaria. Es necesario acreditar que el valor de referencia no refleja la realidad del mercado o que existen errores en los datos catastrales que sirven de base para el cálculo.

En el caso analizado, aunque la Dirección General del Catastro llegó a corregir a la baja el valor inicial, pasando de 178.898,80 euros a 163.902,10 euros tras la emisión de un informe preceptivo y vinculante, los informes periciales aportados por los compradores no lograron desvirtuar esta última cifra.

El tribunal consideró que las tasaciones privadas, enfocadas a la valoración hipotecaria y basadas en el método de coste, no eran válidas para impugnar un valor de referencia que legalmente debe fijarse mediante el método de comparación con el mercado real.

Además, el informe de los recurrentes utilizaba datos de testigos de nueva construcción sin probar su origen, lo que generaba una distorsión respecto al valor real. El TSJ concluyó que el estado de conservación ya había sido valorado por el Catastro para realizar la rebaja previa.

La impugnación exige acreditar una desviación significativa respecto del valor de mercado o la existencia de errores en los parámetros utilizados por el Catastro, siendo fundamental que la prueba pericial no se limite a una valoración abstracta, sino que analice el estado del inmueble, su ubicación, posibles cargas o circunstancias singulares que justifiquen una minoración.

En este sentido, no cualquier tasación resulta válida. Como ilustra la sentencia, los tribunales vienen rechazando aquellas valoraciones elaboradas con fines hipotecarios si no analizan de forma específica las circunstancias del inmueble, ya que la prueba debe estar orientada a desmontar el valor de referencia, no simplemente a ofrecer un valor alternativo.

El fallo del TSJ de Galicia y el cambio introducido para las subastas desde 2023

Ante la falta de pruebas para invalidar la valoración oficial, el TSJ desestimó el recurso interpuesto por los particulares contra los acuerdos del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Galicia.

No obstante, decidió no imponer las costas procesales a los contribuyentes, ante las dudas de derecho motivadas por la complejidad técnica y la novedad que suponía determinar la constitucionalidad de este sistema en el momento en que se inició el litigio. De este modo, aunque el fallo valida la actuación de Hacienda, reconoce la dificultad jurídica que el cambio de modelo ha supuesto para los ciudadanos.

Con todo, debemos recordar que la sentencia analiza una operación realizada en enero de 2022. Posteriormente, la Dirección General del Catastro incorporó en sus resoluciones anuales una previsión específica para inmuebles transmitidos mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa.

Desde 2023, estas operaciones pueden quedar excluidas de la existencia misma de valor de referencia, facilitando su impugnación acreditando que la transmisión se produjo en el marco de una subasta sin que el debate tenga que centrarse en la aportación de informes periciales ni en complejas discusiones sobre el valor de mercado.