Rabassa: "El precio de la vivienda de lujo se ha desbocado, solemos decir que el mejor día para comprar fue ayer"

La nacionalidad estadounidense y latinoamericana está adquiriendo un gran protagonismo en el mercado inmobiliario de lujo en España. Anteriormente, eran los compradores europeos quienes adquirían más viviendas 'premium'. Sin embargo, desde el covid hemos observado cómo los procedentes de América, tanto del norte como del sur, han ganado peso de forma significativa en el sector.

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Uno de los mayores expertos en este segmento es Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway HomeServices Spain, la inmobiliaria fundada por Warren Buffett. En una entrevista concedida a idealista/news, ha analizado la situación actual del mercado del lujo en España y ha explicado cómo están atrayendo a compradores de Estados Unidos a nuestro país.

Durante la conversación, Rabassa ha destacado el buen momento que atraviesa el mercado nacional y cómo ha aumentado el interés de los inversores internacionales por España. Además, ha asegurado que ya se conoce al país como la “Florida de Europa” y lo ha definido como un destino idílico tanto para jubilarse como para formar una familia. Según explica, cada vez más directivos jóvenes eligen vivir en España gracias al teletrabajo, la calidad de vida y las buenas conexiones internacionales.

¿En qué situación estáis en la actualidad?

Estamos consolidando nuestras posiciones en aquellas plazas en las que trabajamos. Tenemos diez oficinas abiertas en España y estamos recibiendo una gran cantidad de demanda de compradores extranjeros que quieren venir a nuestro país a vivir como vivimos nosotros, que es el principal atractivo.

España no solo es uno de los países más visitados del mundo, sino que además es el país con mayor longevidad. Tenemos un estilo de vida que es lo que están buscando los compradores.

Siendo originarios de EEUU, ¿habéis notado un incremento de compradores americanos estos últimos años?

He estado tres semanas en Estados Unidos y una semana en Latinoamérica y me ha sorprendido que en EEUU ahora nos tienen muy ubicados en el mapa, cuando hace años no era así. En el caso de los latinoamericanos, por supuesto, nos tienen muy ubicados y quieren seguir apostando por el mercado español, comprando propiedades e invirtiendo.

No debemos olvidarnos del resto de Europa: seguimos siendo tremendamente atractivos. Esto es la Florida de Europa, el lugar soñado para retirarse y, para quienes no se retiran, un lugar magnífico para ver crecer a sus familias. Tenemos una amplia oferta de colegios internacionales y capacidad para acoger a extranjeros de muchas maneras. 

He estado tres semanas en Estados Unidos y una semana en Latinoamérica y me ha sorprendido que en EEUU ahora nos tienen muy ubicados en el mapa, cuando hace años no era así.

El país está funcionando extraordinariamente bien. Ahora bien, el gran reto es la oferta. La demanda sigue empujando con fuerza, pero cada vez hay menos vivienda disponible y nos cuesta cuadrar oferta y demanda.

¿Cuáles son vuestras plazas clave en España?

Estamos en la Costa del Sol, que tira una barbaridad, y en Mallorca, que en los últimos dos años ha crecido mucho más que antes. En Mallorca, los compradores alemanes y británicos han estado algo más parados por los vaivenes económicos.

La Costa Blanca, con nuestras oficinas en Denia y Altea, está cerrando muchas operaciones interesantes y cada vez con mayores tickets.

Por supuesto, Madrid y Barcelona también son claves. Sin embargo, desde el punto de vista del comprador extranjero, Madrid tiene ahora más prominencia que Barcelona. Probablemente influya el ambiente político en Cataluña y la percepción de seguridad, que es un elemento clave en el estilo de vida.

Barcelona tuvo su apogeo después de los Juegos Olímpicos. Ahora la mayor parte de los clientes que compran allí son nacionales. En Madrid, en cambio, hay un porcentaje altísimo de clientes internacionales.

Madrid tiene ahora más prominencia que Barcelona. Probablemente influya el ambiente político en Cataluña y la percepción de seguridad.

¿Qué peso tienen los compradores internacionales? ¿Podría diferenciar entre europeos, latinoamericanos y estadounidenses?

Depende mucho de la plaza. En Madrid, más del 85% de los compradores de lujo son latinoamericanos, mientras que en Barcelona el 90% son nacionales.

En otras plazas hay más variedad. En la Costa del Sol predominan los británicos. En la Costa Blanca tenemos belgas, polacos y un perfil más diverso. 

Un fenómeno interesante que hemos visto es que los latinoamericanos, después de instalarse en Madrid, empiezan a descubrir otras zonas muy atractivas. Buscan viviendas más grandes en zonas como La Moraleja, pero también compran segundas residencias en Marbella, Sotogrande o la Costa Blanca. Algunos compran en el norte como Cantabria, Asturias, Galicia o País Vasco, aunque son menos.

Los norteamericanos vienen con la mente muy abierta: algunos buscan ciudad, otros playa y otros montaña.

En Madrid, más del 85% de los compradores de lujo son latinoamericanos, mientras que en Barcelona el 90% son nacionales.

¿La ‘etiqueta’ de ser la compañía de Warren Buffett os favorece para atraer clientes norteamericanos?

Claro que nos favorece. Tenemos más de 1.600 oficinas en el mundo y más de 60.000 agentes.

En la convención anual en Estados Unidos éramos 5.000 personas. Antes éramos nosotros quienes teníamos que darnos a conocer y ahora son ellos quienes nos buscan porque tienen clientes americanos interesados en comprar en España.

En Estados Unidos, la gente con dinero suele tener su agente inmobiliario de confianza. Que estemos nosotros en España facilita que esos agentes recomienden nuestro producto.

Además, muchos de estos clientes compran con hipoteca, incluso siendo ricos. Si pueden conseguir financiación al 2,5% y sus inversiones les rentan un 7%, 8% o 10%, no descapitalizan su inversión.

Al final, detrás de la marca está Warren Buffett y hay unos procesos extremadamente rigurosos. Los clientes vienen con parte del trabajo hecho y con tranquilidad.

Antes éramos nosotros quienes teníamos que darnos a conocer y ahora son ellos quienes nos buscan porque tienen clientes americanos interesados en comprar en España.

¿Ha notado un aumento en el número de compradores de lujo que compra sin financiación?

Depende del segmento y las propiedades. Hay un impuesto llamado el Impuesto de la Solidaridad que grava tu patrimonio por encima de los 3,6 millones de euros. Muchos compradores están bien asesorados y, si pueden financiarse a tipos bajos, prefieren hacerlo por optimización fiscal.

¿Cómo valoráis una posible subida de tipos de interés en Europa?

Europa tiene tipos más bajos que Estados Unidos. Igual se resiente como ocurrió tras el COVID, donde se sacó muchísimo dinero barato, nos pasamos de frenada, comenzó a aumentar la inflación y hubo esas correcciones de tipos de interés.

Si ahora deciden que hay que subir, yo creo que se mantendrían en tasas razonables, lo que no era razonable, según mi punto de vista, era tener un euríbor tan barato durante el COVID, no tenía sentido.

Esta posible subida vendría provocada por el conflicto en Oriente Medio, ¿cree que esta situación atraerá compradores a España?

Ya está sucediendo. Recientemente he firmado un acuerdo con una compañía de Kuwait que nos está enviando compradores con presupuestos muy interesantes.

España es un polo de atracción, pero el gran reto es la falta de oferta, no tanto en el segmento del lujo, que es más estable.

¿Y la oferta en el sector residencial?

El problema es que la iniciativa pública y privada van a distintas velocidades. Los procesos burocráticos para licencias, permisos y suministros se eternizan. A esto también hay que sumarle el problema del suministro eléctrico

Hay cuatro factores: falta de suelo, ese suelo no es atractivo, los costes de construcción han aumentado muchísimo, sobre todo por la falta de mano de obra, y además la complejidad burocrática para tramitar licencias.

El problema es que la iniciativa pública y privada van a distintas velocidades. Los procesos burocráticos para licencias, permisos y suministros se eternizan.

¿Qué percepción tienen los compradores internacionales que quieren invertir en España ante los mensajes que se están enviando desde la administración?

Siempre hay mensajes políticos. Hay un problema estructural muy grave con la vivienda y este no es culpa del alquiler vacacional como dicen.

Además, dentro del lujo acabaron con la ‘golden visa’ que apenas tenía peso en las compraventas del país. Es cierto que era un gran reclamo comercial, pero un gran número de las operaciones que hacían los extranjeros en el país no la hacían como consecuencia de esta. Además, los clientes que adquirían viviendas a estos precios no le estaban quitando la capacidad de comprar vivienda a la clase media de este país.

Otro de los mensajes es el Impuesto de la Solidaridad. Los ricos vienen y cuando lo ven compran con hipoteca, no lo van a gravar. Es simple marketing político, no es un mensaje negativo hacia el exterior.

¿Qué propone a la clase política en materia de vivienda?

Nada, simplemente que no hagan nada, solo que agilicen las tramitaciones de licencias y fomenten la formación profesional para que los jóvenes puedan acceder al mercado de la construcción.

Volviendo al inmobiliario de lujo, ¿qué cambios ha notado desde el COVID?

El COVID revolucionó el mercado. La mentalidad cambió totalmente, la gente ahora quiere disfrutar y celebrar más: se dispararon las ventas de yates y aviones privados.

España fue vista como un destino atractivo tras la pandemia, lo que impulsó la inversión en lujo en nuestro país.

¿Cómo ha evolucionado el cliente de lujo, ya no es ese perfil mayor que viene a España a jubilarse?

No, para nada. Por ejemplo, en La Zagaleta, uno de los residenciales de lujo más prestigiosos y exclusivos de toda España, el perfil objetivo son empresarios de éxito de entre 35 y 45 años.

¿Y estos compradores se afincan en España o la utilizan como segunda residencia?

Estamos viendo que muchos compradores de casas de lujo se vienen aquí a vivir con la familia y los hijos, y cuando necesitan ir a Estados Unidos o Europa cogen un avión y van para allá porque tenemos un país que está excelentemente bien ubicado y comunicado.

Tenemos una red de fibra óptica que es la envidia de muchos países, por ejemplo, la mitad de la ciudad de Londres no tiene fibra óptica. También tenemos vuelos directos internacionales a los principales destinos, la segunda red de ferrocarril más grande del mundo, solo por detrás de China, aunque ahora no está en su mejor momento, antes funcionaba como si estuviéramos en Suiza.

Sin olvidar nuestro sistema de salud, nuestra cultura, la gastronomía, el clima, la diversidad entre playa y montaña etc. Somos un país idílico para vivir.

Hay dos factores claves que tienen mucho peso en el lujo: campos de golf y colegios internacionales. ¿Cómo los valoras?

Así es. Según nuestros cálculos, en Marbella hay unos 70 campos de golf, es decir, a apenas una hora en coche desde cualquier punto puedes llegar a uno. La oferta de golf es muy grande en esta zona y en la mayoría del país.

Aparte, recientemente he tenido una reunión con un gran directivo norteamericano que quiere venirse a España y tiene claro tres cosas: llevar a su hija a un colegio internacional, hacer submarinismo y jugar al golf.

¿La llegada de tantos compradores internacionales ha provocado una caída del cliente nacional?

Los precios se han desbocado. Nosotros solemos decir que el mejor día para comprar fue ayer. Con esta falta de vivienda los precios han cogido una escalada que parece imparable, aunque ya hemos apreciado una caída en las compraventas.

No hay menos apetito. El comprador nacional ve de manera distinta los precios respecto al comprador internacional y no se termina de creer los precios actuales, tal vez está esperando a que se produzcan ajustes.

Los precios se han desbocado. Nosotros solemos decir que el mejor día para comprar fue ayer. Con esta falta de vivienda los precios han cogido una escalada que parece imparable

Y, por último, ¿cómo prevé el futuro de su compañía y del sector del lujo?

Veo un 2026 positivo y en ascenso. Vamos a incrementar operaciones y ya estamos viendo como los tickets medios y los precios siguen aumentando. Aunque el gran reto el lograr cruzar oferta y demanda. No todo vale, no todo se puede calificar como lujo.