Los extranjeros compran más viviendas en España pese al fin de las 'golden visa' y los precios récord

Los extranjeros se han consolidado como un actor clave del mercado inmobiliario doméstico en 2025, a pesar del fin de las ‘golden visa’, el récord de precios y la intención del Gobierno de subir los impuestos a las transacciones que protagonizan.

Según los notarios, en el primer semestre del año los foráneos compraron más de 71.000 viviendas en España, un 2% más interanual. Es la primera vez desde finales de 2022 que el volumen de operaciones vuelve a superar las 70.000 unidades, lo que confirm la estabilidad del atractivo de España como destino residencial y turístico, así como la diversificación de los perfiles de compradores. Su peso en el mercado se mantiene por debajo del 20%, aunque su protagonismo es muy superior en el mercado residencial de lujo.  

Nacionalidades y tendencias de compra

Los datos muestran cambios significativos en el perfil del comprador extranjero. Aunque los británicos siguen siendo el grupo más numeroso, su actividad ha disminuido ligeramente, como consecuencia de factores como la volatilidad económica de Reino Unido y el encarecimiento de los créditos hipotecarios. En cambio, los compradores procedentes de países como EEUU, Portugal, Italia, Marruecos, Ucrania, Colombia y Países Bajos han marcado máximos históricos. 

También han destacado los ciudadanos chinos y otros inversores de Asia, que en 2025 han puesto el foco en propiedades de lujo y áreas residenciales consolidadas, con precios medios más elevados que el promedio del mercado.

En ciudades como Madrid, la demanda estadounidense ha crecido de manera significativa, gracias principalmente a la demanda hispana, concentrándose en viviendas de alto valor situadas en barrios céntricos y zonas con fuerte desarrollo urbano. No obstante, en términos generales los foráneos siguen apostando por los enclaves del Mediterráneo y las islas, mientras crece el interés de otras zonas del norte del país. 

La Comunidad Valenciana es la región más destacada, sobre todo gracias al peso de la provincia de Alicante, seguida de Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife; puntos que también concentran la demanda foránea para alquilar. En Cataluña destaca el caso de Girona, con un 26% de compradores foráneos.  

Otro de los fenómenos más destacados del año es que los británicos también han perdido relevancia en el ámbito hipotecario: los alemanes ya son los extranjeros que demandan más hipotecas en España para comprar una vivienda. También están ganando protagonismo los franceses, que ya son terceros del ranking internacional. 

Unos precios récord

Otra de las claves del año ha sido que los extranjeros han pagado un precio récord por sus viviendas en España, con un promedio de 2.417 euros/m2, con un alza del 7,6% interanual. 

Este tercer máximo consecutivo de la serie histórica viene impulsado por el precio medio que pagan los extranjeros no residentes, que por primera vez se ha situado por encima de 3.100 euros/m2, tras crecer un 8% respecto al año pasado. En cambio, los residentes desembolsaron de media 1.912 euros/m2 por sus viviendas, un 10,3% interanual, pero aún por debajo del récord de 2008.

Los extranjeros que pagaron los importes medios por m2 más elevados fueron los procedentes de EEUU (3.465 euros/m2), Suiza (3.457 euros/m2, Suecia (3.421 euros/m2), Noruega (3.292 euros/m2) y Alemania (3.270 euros/m2). 

Cambios regulatorios e impositivos

El debate sobre la fiscalidad de los compradores extranjeros se ha intensificado este año. El Gobierno de Pedro Sánchez ha anunciado su intención de duplicar los impuestos a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, con el objetivo de equilibrar el acceso a la vivienda para los compradores nacionales y moderar la presión sobre el mercado inmobiliario. Esta medida ha generado debate en medios internacionales, especialmente en Reino Unido y EEUU, por su potencial impacto en la inversión extranjera; y ha levantado ampollas en el sector inmobiliario, que lo califica como un “golpe innecesario a la reputación de España”. Sin embargo, no se ha llegado a materializar.

Durante los últimos 12 meses, han llegado varias propuestas de todo el espectro político que afectan a los compradores extranjeros. Estas iniciativas, que no han llegado a consolidarse, reflejan un contexto en el que la vivienda se ha convertido en la mayor preocupación social de España y en una de las principales prioridades de la agenda política. 

Vox, por ejemplo, ha presentado una propuesta para aumentar los impuestos a los compradores extranjeros con el fin de financiar ayudas destinadas a compradores españoles, incluyendo exenciones fiscales parciales para nacionales. 

Esquerra Republicana (ERC), por su parte, ha pedido restringir la compra de viviendas a los ciudadanos extranjeros no residentes en España, excepto que estos puedan acreditar cinco años de residencia continuada en el país, con el objetivo de poner coto a una especulación inmobiliaria que "expulsa a la ciudadanía". 

Dejando a un lado las propuestas, una de las grandes novedades del año ha sido la desaparición definitiva de las “golden visa”, el pasado abril. Estos visados de residencia por inversiones inmobiliarias de más de 500.000 euros estuvieron vigentes 12 años. La eliminación de este incentivo podría reducir la motivación directa de algunos inversores por comprar viviendas en España, así como modificar los patrones de demanda hacia segmentos más tradicionales o urbanos, concentrados en Madrid, Barcelona y la costa mediterránea. No obstante, los expertos creen que su impacto será limitado. 

Por otro lado, los extranjeros no residentes también han ganado protagonismo este año en el radar de la Agencia Tributaria, junto con las socimis y los alquileres. El objetivo del fisco es aumentar la transparencia fiscal y reducir la economía sumergida en el sector inmobiliario, que ha sido objeto de atención mediática y política en 2025.

A pesar del ruido político y de los posibles cambios normativos que puedan entrar en vigor próximamente, los expertos coinciden en que España seguirá siendo un destino atractivo para los compradores extranjeros gracias a factores como el clima, la calidad de vida o unos precios comparativamente más bajos que los de otros grandes mercados europeos. De hecho, el mercado doméstico se perfila como uno de los destinos prioritarios para la inversión internacional en 2026.