El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre las comisiones de apertura, dando la razón a Banco Sabadell al validar el cobro de 2.790 euros en un préstamo hipotecario.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
La sentencia núm. 790/2026, de 25 de mayo, estima el recurso de casación de la entidad y deja sin efecto las resoluciones anteriores, que consideraron abusiva esta cláusula y ordenaron su devolución a los clientes.
Por qué los clientes reclamaron la devolución de la comisión de apertura
El caso arranca con una hipoteca firmada en enero de 2005. En aquel contrato se fijó una comisión de apertura del 1,5% sobre el capital concedido (186.000 euros), que los clientes abonaron al formalizar la operación.
Años después, los prestatarios acudieron a los tribunales para impugnar varias cláusulas, alegando que no se les explicó con claridad los servicios que estaban pagando ni existía una justificación concreta por parte del banco.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia número 25 bis de Valencia como la Audiencia Provincial respaldaron esa tesis, considerando que la falta de transparencia y de una explicación detallada hacía nula la cláusula.
Consolidación del criterio de transparencia
No obstante, el Tribunal Supremo, apoyándose en la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ha rechazado que la validez dependa de una explicación individualizada de cada servicio o del volumen de horas dedicadas durante la concesión del préstamo.
Bajo este criterio, el análisis se desplaza hacia el control de transparencia. Lo determinante es verificar si los consumidores dispusieron de suficiente información para comprender, antes de la firma, el funcionamiento, la finalidad y la incidencia económica real de la comisión.
Las razones por las que el Supremo considera válida la cláusula
A partir de ahí, la Sala de lo Civil concluye que la cláusula supera el control de transparencia en este caso. La comisión aparecía recogida con claridad, destacada en mayúsculas y en negrita, y se encontraba separada del resto de condiciones financieras.
El Supremo resalta que no existía solapamiento con otras comisiones por el mismo concepto, pues del examen de la escritura se desprende que el estudio y la concesión se retribuían de forma única, figurando otros cargos por conceptos distintos y bien diferenciados, tanto en su ubicación como en su enunciado.
En cuanto a la carga económica, el tribunal valida que la comisión consista en un porcentaje, ya que al expresarse de forma comprensible, abonarse en un único pago inicial e incluirse en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), los clientes pudieron conocer el coste real del préstamo mediante una sencilla operación aritmética.
La Sala también toma en consideración la intervención del notario, quien dio fe de que las condiciones financieras de la oferta vinculante coincidían con las del documento público. Además, se constató que los prestatarios renunciaron al plazo de tres días hábiles anteriores al otorgamiento de la escritura para examinar el proyecto de la misma.
El Supremo concluye así que la validez no exige una justificación pormenorizada de cada actuación ni la aportación de facturas o un desglose de las tareas desarrolladas durante la concesión del préstamo.
Por qué esta comisión de apertura no se considera abusiva
Otro elemento clave en la decisión es el contexto del mercado. El alto tribunal tiene en cuenta que, en el momento de la firma, las comisiones de apertura se situaban entre el 0,25% y el 1,50% del capital, por lo que, aunque el importe pueda parecer elevado en términos absolutos, el porcentaje encajaba dentro de los estándares habituales del mercado hipotecario de la época, lo que dificulta calificarlo como abusivo.
La resolución también pone de relieve la importancia de la documentación precontractual. La escritura hipotecaria, la oferta vinculante y el resto de documentación facilitada por la entidad antes de la firma adquieren una relevancia especial para determinar si el consumidor pudo comprender el alcance de la comisión y las condiciones en las que fue incorporada al contrato.
Impacto de la sentencia del Tribunal Supremo en futuras reclamaciones bancarias
Con este fallo, el Tribunal Supremo refuerza una línea jurisprudencial que exige analizar cada comisión de apertura atendiendo a las circunstancias concretas de la operación. La transparencia, la documentación precontractual y la ausencia de duplicidades seguirán siendo factores relevantes, mientras que la pretensión de exigir una justificación exhaustiva de cada actuación pierde peso jurídico, consolidando un criterio que obliga a replantear la estrategia en la litigación.
Por ello, la viabilidad de futuras reclamaciones dependerá cada vez menos de planteamientos genéricos sobre la naturaleza de la comisión y más del análisis de la documentación y del contexto de cada contratación.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta