Barcelona cuenta con zonas consolidadas y otras que se expanden. Con los años, hay barrios que se posiciona como nuevos centros de inversión. Y cambios, como los que llevan hacia el alquiler residencial de larga duración, que antes no era tan cotidiano.
Antes de invertir en vivienda, hay que señalar diversos factores. Rebeca Pérez, CEO & Founder de Inviertis, tiene claro que no se puede analizar un piso sin analizar antes el contexto. En este sentido, analiza que el BCE subió tipos en junio hasta el 2,40% por el repunte inflacionista, el euríbor está corrigiendo, pero sigue por encima del 2,7%, y “hay un paquete de medidas de vivienda que el Gobierno llevará al Congreso este mismo mes que amenaza con regulación de alquileres de temporada y habitaciones, prórroga de contratos e IVA al 21% para pisos turísticos. Todo eso condiciona directamente la rentabilidad de una operación”, señala.
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Además, en Barcelona, un anuncio donde se van a dejar de renovar las licencias turísticas y presumiblemente, 10.000 viviendas volverán al mercado de vivienda habitual y un mercado donde el precio del alquiler está limitado.
Por lo que antes de invertir en Barcelona, es imprescindible tener en cuenta la regulación concreta de la zona, su límite de alquiler y el futuro de las licencias que pueda tener. “El estado del inmueble en general y la ITE en particular para edificios de más de 50 años que pueda dar lugar a derramas”, según Pérez.
Zonas y barrios en las que invertir en vivienda en Barcelona
Existen zonas consolidadas y nuevas. En Tecnitasa señalan el Eixample, una de las zonas más buscadas por residentes nacionales e internacionales. Su ubicación y su oferta de servicios hacen que la demanda sea constante.
Para Rebeca Pérez, esta zona es ideal si el objetivo es preservar capital, “el Eixample sigue siendo el valor refugio: los inmuebles bien valorados rotan en 35-50 días. Nosotros lo vemos cada semana en las operaciones que cerramos: el inversor que busca renta ya no mira el código postal, mira el yield neto”, puntualiza.
La experta opina que siempre depende de qué busca el inversor, porque Barcelona son dos mercados en una misma ciudad. “La brecha entre distritos supera los 3.700 euros por metro cuadrado”.
Para Tecnitasa, las zonas de Gràcia, Poble Nou, Sant Martí o Les Corts también son ahora atractivas. Cuando el objetivo es renta, Pérez menciona que la ecuación favorece claramente los distritos periféricos: la rentabilidad bruta media de la ciudad es del 5,7%, pero Nou Barris alcanza el 6,5% y Sant Andreu el 6,2% y últimamente mi zona preferida que Poble Sec podemos ver oportunidades por encima del 7%. “Ahí es donde el ticket de entrada permite números que en el centro son imposibles”.
Analizando Sant Andreu, la tasadora destaca que este barrio mantiene precios más competitivos que otros distritos y conserva una vida de barrio muy marcada. Mientras que Nou Barris suele atraer a inversores orientados a rentabilidad, y los precios de entrada son más bajos que en muchas zonas de Barcelona, lo que puede mejorar el retorno bruto por alquiler.
Cambio en las zonas de inversión
Rebeca Pérez pone el acento en un cambio radical de las zonas de inversión en Barcelona. “Hace una década el inversor miraba Ciutat Vella y el frente marítimo pensando en alquiler turístico. Ese modelo está agotado por regulación: moratoria de licencias, declaración de zona tensionada y ahora la subida del IVA al 21% que viene en el decreto de julio. El capital ha rotado hacia el alquiler residencial de larga duración en distritos con precios de entrada razonables y demanda estructural”, señala.
Aunque para ella, el cambio más profundo no es geográfico, es de mentalidad. Con previsiones de subidas de precios del 3% al 6% para 2026, más moderadas que el año pasado, la plusvalía ya no sostiene sola una inversión, indica. Así, el inversor sofisticado ha dejado de comprar "el piso que subirá" para comprar "el piso que renta mejor y tiene menos riesgo".
Zonas que despuntan
Hemos señalado que Sagrera-Sant Andreu es una zona que alcanzará más valor en breve porque el AVE llegará allí. Pérez lo destaca: la futura estación intermodal es el mayor proyecto de infraestructura de la ciudad y todavía no está plenamente descontado en precios.
También señala el eje Besòs —Bon Pastor, Trinitat, Ciutat Meridiana—, donde están los precios más bajos de Barcelona, desde 1.776 €/m² en Ciutat Meridiana. Los datos muestran una convergencia sostenida de estos barrios hacia la media municipal, “así que es la zona con más recorrido, aunque exige seleccionar muy bien el activo y tener horizonte largo”.
Tecnitasa señala al eje Besòs como zona que gana atención por los proyectos de regeneración urbana. Algunas zonas parten de precios más bajos y podrían beneficiarse de mejoras en el entorno. Es una opción para perfiles que aceptan más riesgo a cambio de potencial de crecimiento futuro.
La experta señala una tercera zona, que corresponde a la primera corona metropolitana: L'Hospitalet, Badalona o Santa Coloma absorben la demanda que Barcelona expulsa por precio y “ofrecen rentabilidades superiores con fundamentales de demanda muy sólidos... con esa premisa de hecho, tenemos todo el Maresme para trabajar”.
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