La firma del contrato suele acaparar toda la atención cuando se alquila una vivienda. Sin embargo, muchos de los conflictos más importantes no surgen hasta el momento de devolver las llaves. Es entonces cuando aparecen muchas de las discrepancias que acaban en los tribunales.
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¿Quién debe pagar los desperfectos? ¿Qué ocurre si falta un mueble? ¿Puede el propietario reclamar si no existe inventario? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona responde a estas cuestiones.
La Audiencia de Barcelona confirma la condena por rentas impagadas y parte de los desperfectos
El conflicto comenzó tras la extinción del contrato. El propietario reclamó el pago de varias rentas y suministros pendientes, además de una indemnización por los desperfectos que, según sostenía, presentaba su inmueble cuando recuperó la posesión. También afirmó que habían desaparecido varios muebles, electrodomésticos y otros enseres.
Por su parte, una de las inquilinas sostuvo que la vivienda ya se encontraba en mal estado antes de mudarse, que tuvo que realizar diversas reparaciones para hacerla habitable y que algunos muebles y electrodomésticos ya estaban deteriorados o directamente no funcionaban.
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers estimó parcialmente la demanda del propietario y condenó a los arrendatarios a pagar más de 6.000 euros, tras descontar la fianza de 850.
Entre otros conceptos, consideró acreditados los daños en el radiador, la caja del teléfono, la nevera, varios muebles y la desaparición de la lavadora, la mesa del comedor, seis sillas y dos butacas.
En cambio, rechazó la pretensión relativa a la pintura general de la vivienda, la sustitución de tres puertas y la supuesta desaparición de una caja fuerte y de una cama doble con sus mesillas, al no quedar acreditado que esos bienes estuvieran dentro del inmueble al inicio del arrendamiento.
También desestimó la reclamación de los inquilinos por varias reparaciones que decían haber realizado, al no acreditarlas mediante facturas o justificantes. Ante esta decisión, los arrendatarios recurrieron la sentencia, pero la Audiencia Provincial confirmó el criterio del juzgado.
Más allá del resultado del litigio, el interés de la resolución reside en que ilustra cómo deben valorarse las pruebas ante versiones tan opuestas sobre el estado del inmueble y qué debe acreditar cada parte para que prospere su reclamación.
En este sentido, la Sala recuerda las presunciones previstas en los artículos 1561 y siguientes del Código Civil. Cuando no existe una descripción o prueba de cómo se entregó la vivienda al inicio del arrendamiento, se presume que el inquilino la recibió en buen estado. A partir de ahí, le corresponde desvirtuar esa presunción acreditando que los daños ya existían o que responden al uso ordinario.
El inventario y las fotografías siguen siendo claves
Una de las cuestiones más interesantes es el valor que otorga el tribunal catalán al inventario. Aunque no es obligatorio, constituye una de las herramientas más eficaces para prevenir conflictos y facilitar la prueba en caso de litigio.
De hecho, aun cuando la vivienda se alquila sin muebles resulta aconsejable describir el estado de suelos, paredes, puertas, ventanas, cocina, baños e instalaciones, ya que esa información permitirá comparar de forma objetiva su estado al finalizar el arrendamiento.
En este sentido, la Audiencia introduce una distinción clave: no es lo mismo acreditar que un bien formaba parte de la vivienda que demostrar en qué estado se encontraba. Por ello, la falta de inventario no impide reclamar, pero obliga a reconstruir esos extremos mediante otros medios de prueba, como fotografías, facturas, documentos o incluso declaraciones de testigos.
Una vez acreditada su existencia, entran en juego las presunciones de los artículos 1562 y 1563 sobre el estado de conservación y corresponde al inquilino demostrar que los desperfectos ya existían o que no le son imputables.
La propia sentencia refleja esta diferencia. El propietario no pudo reclamar el valor de una caja fuerte ni de una cama y sus mesillas porque no consiguió acreditar que estuvieran ahí al inicio del arrendamiento.
En cambio, sí prosperó su reclamación por la mesa del comedor, las seis sillas y las butacas, ya que la propia inquilina reconoció durante el procedimiento que esos muebles estaban en la vivienda cuando recibió las llaves.
La resolución también subraya la utilidad de las fotografías tomadas al inicio y al finalizar el contrato, que permiten comparar el estado de la vivienda y adquieren aún más fuerza probatoria cuando están fechadas y muestran con suficiente detalle cada estancia.
Comunicar las averías correctamente puede ser decisivo
Otro de los aspectos que destaca la Audiencia de Barcelona se refiere a las averías que, según la arrendataria, ya existían cuando recibió la vivienda. Durante el procedimiento sostuvo que algunos electrodomésticos y determinadas instalaciones no funcionaban.
Sin embargo, esa afirmación no quedó acreditada. Aunque las conversaciones de WhatsApp pueden utilizarse como prueba, en este caso los mensajes aportados fueron considerados simples manifestaciones unilaterales y, además, muchos de ellos no estaban fechados, por lo que resultaban insuficientes para acreditar el estado de la vivienda.
La Sala añade un argumento especialmente relevante: si algunos elementos esenciales no funcionaban desde el comienzo, esas incidencias debieron comunicarse desde el primer momento. Al no constar una notificación que permitiera acreditar el contenido y el momento de la queja, el tribunal imputó los daños al uso inapropiado por parte de la arrendataria.
Las modificaciones en la vivienda deben estar autorizadas y quedar por escrito
Pintar muebles, retirar mobiliario antiguo o ciertas modificaciones pueden parecer decisiones razonables para mejorar la habitabilidad de la vivienda, sobre todo cuando existe una relación de confianza con el propietario. Sin embargo, el fallo de la Audiencia deja una importante lección: sin un documento escrito, cualquier cambio supone un riesgo para quien lo realiza.
En el caso analizado, la inquilina admitió haber retirado una mesa del comedor y varias sillas y butacas, además de haber pintado muebles y azulejos. Alegó que el propietario le dio “carta blanca” para hacerlo debido al mal estado de los objetos, pero el tribunal rechazó esta defensa al no haber constancia de ello, por lo que tuvo que indemnizar al dueño.
Curiosamente, la ausencia de pactos escritos también se volvió contra el propietario, que reclamó una indemnización porque los arrendatarios no sustituyeron tres puertas de la planta superior, algo que, según él, habían acordado verbalmente.
La Sala desestimó esta pretensión porque no se probó la existencia de ningún pacto sobre cómo o cuándo debían cambiarse esas puertas y recuerda que, si bien el inquilino debe conservar la vivienda, no está obligado a realizar mejoras si no existe un compromiso previo.
El coste de la falta de pruebas tras un contrato de alquiler
Por todo esto, la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia y desestimó el recurso de los arrendatarios, con imposición de las costas de segunda instancia.
La condena ascendió a 6.038,22 euros, más los intereses legales, a favor del propietario. De esa cantidad, 3.488,22 correspondían a rentas y suministros pendientes y 2.550 euros a los desperfectos en la vivienda, una vez descontada la fianza.
Resoluciones como esta ponen de manifiesto que, en litigios sobre desperfectos, la diferencia rara vez depende de quién tenga razón en abstracto, sino de quién consiga acreditarla mediante documentos, fotografías, comunicaciones u otros medios de prueba.
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