Información sobre vivienda y economía

El resultado electoral adelantará el fin del ciclo inmobiliario

La noche del pasado domingo quedaba precedida de una alta participación en las urnas y una incertidumbre considerablemente generalizada en los resultados, al menos en la formación del Gobierno. Finalmente, con el PSOE como claro ganador, no queda claro cómo van a ser los apoyos si los hubiere. Si miramos al sector inmobiliario, que muestra ya síntomas de agotamiento, cabe valorar que este resultado no es positivo. Veamos por qué.

Los precedentes inmobiliarios

En nuestro país vivimos una clara fase expansiva del mercado inmobiliario residencial, protagonizada por el alza de precios y del número de transacciones. Estamos en la mejor fase del ciclo inmobiliario. Normalmente, lo que sucede, es que después de un período como el presente se entre en desaceleración. Y en un paso más allá en contracción. ¿En qué punto estamos? ¿Al borde, tal vez, de pisar el freno? Es difícil vaticinarlo, encontrándonos con numerosos y diversos mercados en España. Por un lado, destaca el de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, fundamentalmente. Los precios son muy elevados en demasiados distritos, con operaciones de suelo batiendo récords.

En segundo lugar, hay varias capitales de provincia con extraordinario dinamismo promotor, en ocasiones difícil de explicar por sus datos demográficos y de necesidad real de vivienda. Por último, la costa goza de actividad creciente, para otro tipo de cliente potencial, siendo este último caso menos preocupante.

No vivimos una época de burbuja inmobiliaria, de créditos escandalosos al promotor o al comprador final, ni mucho menos de un mercado sobredimensionado. Pero es justo indicar el hecho de que nos encontramos con precios sumamente elevados en la mayoría de las ubicaciones de las grandes ciudades, que no tienen relación con la economía real. Esto es lo que forzosamente se va a corregir. Como consultor observo zonas que anteriormente eran competitivas, donde el comprador ahora queda ahogado para realizar la operación. Falta de ahorros previos, de acceso al crédito y por tanto a la casa que desea o necesita para la familia.

El futuro, las políticas esperadas y posibles

Las grandes promotoras van apoyadas en su mayoría por fondos extranjeros. Desde mi punto de vista, muchas de ellas se dejan ‘forzar’ en la compra masiva de suelo, a precios cada vez más altos y en ubicaciones no tan buenas como al inicio. Necesitan la materia prima –el suelo-, para cumplir los compromisos con sus accionistas de entrega de viviendas anuales. Este mismo mes, el mercado quedaba sacudido por el cambio de estrategia de la cotizada Neinor, con sustitución de su CEO y un ‘profit warning’, derivado este último por la imposibilidad de alcanzar los objetivos previamente marcados. Todo indica que no va a ser la única gran promotora en atravesar dificultades y reajustes de objetivos, cuanto menos.

Gran parte de la política que afecta a la vivienda tiene carácter autonómico y en mayor medida municipal. El planeamiento urbanístico queda en manos de los ayuntamientos. El resultado de las elecciones generales debe interpretarse junto al de la siguiente cita electoral. Urge liberar suelo allí donde se necesita.

La política que pretende adoptar el PSOE de aumentar el gasto público, compromete la estabilidad y la buena marcha de la economía. Sumado a la incertidumbre financiera existente, sobre la que ningún candidato a la Presidencia ha querido debatir. ¿Lamentable esto último, verdad? El resultado electoral obliga a pactos al partido ganador, aspecto en principio problemático.

En este sentido, me parecen muy interesantes las declaraciones de Antonio Garamendi, presidente de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), para El Mundo. Se muestra partidario de que no sólo Ciudadanos, sino también el Partido Popular, se abstengan en la sesión de investidura y permitan gobernar a Sánchez sin que éste tenga que someterse a Podemos y a los independentistas. «Ciudadanos y PP deberían abstenerse en la investidura y dejar que gobernara Sánchez, que es quien ha ganado las elecciones, como ya hizo el PSOE en su día con Rajoy», asegura a este diario. «No digo que tengan que regalar la abstención, sino que sería bueno que fuera fruto de acuerdos que sean de interés general para que el país afronte la desaceleración económica», según el empresario vasco, que ha mantenido continuos contactos con «grandes, medianas y pequeñas empresas que necesitan lo mismo: moderación y estabilidad».

Sin duda, debe primar el interés general, esperemos que sea así en toda la legislatura. Veremos.

La política de vivienda del PSOE, con el último Decreto Ley, generó una gran inquietud en las empresas especializadas en el alquiler. Tendría un mayor impacto con corporaciones autonómicas y locales de signos afines, que limitasen finalmente los precios del arrendamiento. En cuanto a favorecer la vivienda social de alquiler, parece una medida necesaria.

La contención del gasto es necesaria, el adelantarse a las incertidumbres financieras y un gobierno que cuente con apoyos generosos en los que prime el interés general imprescindible. De esta manera podremos, en lo que al ciclo inmobiliario se refiere, registrar más trimestres en fase expansiva.

Ignacio Ortiz es Ingeniero de Caminos con especialidad en Urbanismo y Ordenación del Territorio. Miembro del Comité Técnico ‘Ciudades, Territorio y Cultura’ del Colegio de Caminos. Director de Investigación de Mercados en ACTIVUM, compañía de servicios inmobiliarios.