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La hipoteca inversa como instrumento para solucionar el problema de los alquileres sociales

Gtres
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Desde hace años existe un instrumento poco utilizado para racionalizar la gestión de los ingresos de las familias en la última etapa de su vida. Este instrumento es la denominada hipoteca inversa. Cuando las personas llegan a la edad de jubilación suelen tener un déficit de ingresos corrientes y, en el caso de que tan solo posean su propia vivienda, pueden utilizar la denominada hipoteca inversa, que les permitiría seguir viviendo en su vivienda habitual hasta la fecha de fallecimiento, amén de recibir una cantidad periódica, usualmente mensual, que les permita complementar su pensión pública.

Esta figura tiene un claro origen anglosajón, habiéndose desarrollado a partir de los años 60, primero en EEUU (1961) y luego en Gran Bretaña (1965), países en los que se llegaron a formalizar a mediados de la primera década de este siglo entre 100.000 y 200.000 hipotecas inversas anuales. En España, no se introdujo legislativamente hasta la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y después de un inicio prometedor llegándose a 780 operaciones en el año 2009, decayó su uso hasta cifras de entre 25 y 50 hipotecas anuales en los últimos años.

El esquema general se basa en el hecho de que una persona (o una pareja), cuando se jubila, ve disminuir notoriamente sus ingresos, y puede tener ciertas dificultades para llegar a fin de mes. No obstante, lo que las personas jubiladas suelen tener en España es al menos una vivienda en propiedad, normalmente la habitual. Está claro que tienen que seguir viviendo en ella, pero no necesariamente tienen porqué conservar su propiedad. El modelo se basa en la retención temporal del usufructo de la vivienda mientras vivan los interesados. Lo que sí varía es el destino de la nuda-propiedad, puesto que se puede vender directamente a una entidad financiera o a una compañía de seguros, y recibir en contraprestación una cantidad periódica mensual mientras viva uno de los miembros de la pareja. Cuando se produce el fallecimiento, y si no existe una cláusula que permita a los herederos pagar la deuda y heredar la vivienda, la nuda-propiedad revertiría a la entidad financiera o aseguradora.

Desgraciadamente, en España, como es habitual, este tipo de instrumentos no ha tenido apenas éxito, debido por un lado a la falta de cultura financiera de los potenciales interesados y a que, hasta ahora, los propietarios quieren dejar el piso en herencia a sus hijos o nietos. Pero el hecho es que, aparte de que cada vez hay menos personas que tienen hijos, los herederos normalmente ya tienen su casa y lo que hacen es ponerlo a la venta para repartir entre ellos el dinero que obtienen. Se calcula que cada año quedan en esta situación entre 30.000 y 50.000 viviendas. Por ello, las entidades financieras suelen plantear una modalidad similar a la de un crédito hipotecario que luego puede ser rescatado por los herederos, si estos lo consideran conveniente.

Nosotros no planteamos incorporar una simple operación financiera con garantía hipotecaria, sino que consideramos que el Estado, a través de una gestora de titularidad pública, pero con gestión técnica y profesional privada, puede promover la concesión de hipotecas inversas con la garantía del Estado a los titulares mayores de 65 años que se hayan jubilado, y que acepten ceder la nuda-propiedad de sus viviendas a un fondo de inversión inmobiliaria creado por dicha gestora, que iría adquiriendo las viviendas sin desembolso inicial, y con el compromiso del pago mensual de una renta a sus titulares. Ello supondría que los herederos nunca podrían acceder a la adquisición de la vivienda, que pasaría a formar parte de un patrimonio, que en una primera etapa sería de titularidad pública. El funcionamiento sería similar al de un seguro de vida; cuando fallece uno de los cónyuges se reduce la renta, por ejemplo, en un 40%, y cuando fallece el segundo cónyuge, la vivienda pasaría a ser propiedad del fondo. Además, la operación estaría exenta de IRPF y de AJD para los cesionarios.

Esta gestora asumiría también el compromiso de que una vez fallecidos los dos cónyuges, el piso se destinaría exclusivamente a un alquiler social, alquiler que supondría la cobertura de gastos más un margen diferencial de entre un 3% y un 4%, que permitiera que el producto fuera interesante a largo plazo para fondos de inversión y carteras particulares conservadoras, una vez que se realizara una oferta pública de venta de las participaciones (OPV) de ese fondo, al precio que asumiera la equivalencia financiera y actuarial necesaria para que el único margen entre el cobro de los alquileres sociales y la amortización y gastos de mantenimiento de los inmuebles y de la gestora dejara ese margen del 3/4% antes citado (el pago de las rentas a los beneficiarios sería inversión para constituir el patrimonio).

Una solución de este tipo permitiría en el largo plazo solucionar la monetización de viviendas de parejas jubiladas con pensión exigua (cobrando como complemento a dicha pensión la cuota de la hipoteca inversa), y la garantía de alquileres sociales a precios fuera de mercado para jóvenes que quieren emanciparse y parejas que no tienen ingresos significativos, de cara al futuro, y, además, sin que tengan que sufrir la “espada de Damocles” de que el casero les pueda cancelar el contrato de alquiler y tengan que estar mudándose. La gestora sólo podría desahuciar en caso de impago de varias cuotas y cuando no haya una situación familiar de vulnerabilidad alta para familias con menores a su cargo (de ahí, la necesidad de que la gestora sea pública).

Lo ideal hubiera sido que esta iniciativa se asumiera por parte de la iniciativa privada, pero la longevidad de la población española haría que las primeras viviendas disponibles para alquiler tardaran de 15 a 20 años en comenzar a rentar y, si bien es cierto que los inmuebles podría tener una plusvalía potencial, también lo es que no debería permitirse su venta, por lo que es una inversión a muy largo plazo y, aunque se pudiera monetizar vía venta de participaciones en el fondo de inversión inmobiliario, no sería interesante para inversores privados. Estos podrían entrar dentro de 20 años cuando se produjera la OPV y ya el fondo tuviera una renta recurrente de alquileres.

Miguel Córdoba es profesor de economía y finanzas desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.