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Banana Republic
Raquel Sánchez, ministra de Transportes GTRES

El avance de la nueva Ley de Vivienda del Gobierno ha provocado una considerable alarma en el sector inmobiliario.

Muchos lectores pensarán que cuanto peor les vaya a los inversores en el sector inmobiliario, mejor, pero se equivocan. Los inversores en vivienda en alquiler en España son, fundamentalmente, fondos de inversión para los que es obvia la oportunidad de desarrollar un paquete de viviendas en alquiler, explotarlas de forma eficiente y dentro de unos años vendérselo a inversores de largo plazo, probablemente con capital de aseguradoras o fondos de pensiones.

Aunque a muchos les guste hablar de fondos buitre, es bueno recordar que los buitres se alimentan de carroña, como mucha de la que generamos en España en el sector inmobiliario hasta el año 2008, y en este caso estamos hablando de construir viviendas nuevas, con calidades que resistan una estampida y gestionadas de forma profesional en su mantenimiento y atención a los inquilinos.

¿Qué rentabilidad obtienen los fondos que invierten en vivienda en alquiler? Aunque es arriesgado generalizar, también es necesario que los lectores conozcan que las rentabilidades netas de estas inversiones se sitúan, una vez alcanzada una ocupación del 90-95%, entre el 3 y el 4% anual, antes de impuestos. No parece una barbaridad y no parece un gran chollo para un “buitre”, porque evidentemente no lo son.

Esa rentabilidad depende enormemente de dos factores. El primero, el construir viviendas muy eficientes en su dimensión y mantenimiento y el segundo, de mantenerlas adecuadamente sin que se disparen sus costes de gestión. Esto último no es nada fácil.

Hasta que las viviendas están en disposición de ser habitadas, se corren riesgos importantes de variación en los costes de los materiales de construcción (como ejemplo, la madera ha subido más del 70% este año), de que se puedan alquilar todas las viviendas a la renta objetivo o que se le ocurra cambiar las reglas de juego al gobierno de turno, como es el caso.

Posteriormente, deben gestionarse los riesgos de ocupación, los costes de los desperfectos de las viviendas, de la rotación de inquilinos, las posibles bajadas de las rentas de alquiler, subidas de los impuestos, etc.

Como es obvio, la gestión de todos estos riesgos, para obtener una rentabilidad del 3-4% sólo parece tener sentido cuando se aspira a desarrollar unos cuantos miles de viviendas y en el futuro venderlas a otro inversor (si existiere) a una rentabilidad inferior.

Hasta la construcción de las viviendas, aproximadamente un 25% de su coste son impuestos de todo tipo que se pagan a Hacienda, a las comunidades autónomas o al ayuntamiento correspondiente. Adicionalmente, el IVA del mantenimiento, de la gestión del arrendamiento, de los suministros, de los arreglos de los desperfectos de las viviendas y de otros conceptos, no es deducible, en aplicación de la regla de prorrata en la que se impide deducir el IVA a quien no repercute a su vez el IVA a sus clientes, los inquilinos.

Siendo la vivienda un bien de primera necesidad y para algunos un derecho inalienable de todos los españoles, no parece que nuestro sistema fiscal sea precisamente amigable con su desarrollo y explotación.

Esbozado el funcionamiento de este mercado, todos coincidiremos en que por un motivo u otro la demanda de vivienda en alquiler en España es cuasi infinita. Se necesitan cientos de miles de nuevas viviendas en alquiler para satisfacer las necesidades de un porcentaje creciente de españoles.

En este sentido, en los últimos años se ha vivido una pequeña revolución en el mercado de inversión inmobiliaria en Europa y también en España, porque los fondos que sólo invertían en oficinas, centros comerciales y logística han decidido invertir cada año decenas de miles de millones de euros en vivienda en alquiler. En concreto, se estima que en cantidades cercanas al 20% de la inversión total, que en Europa supondría unos 60.000 millones y en España en torno a 3.000 millones de euros anuales. 

Por lo tanto, tenemos la necesidad de tener muchas más viviendas en alquiler y tenemos la disponibilidad de los inversores para construir ese parque de viviendas.

Pues bien, qué mensaje está mandando por el Gobierno a estos inversores con el esbozo del Plan de Vivienda. Las interpretaciones son siempre subjetivas, pero en mi caso me parece que los mensajes son los siguientes:

  1. Los grandes propietarios de viviendas no son bienvenidos, son sospechosos de malas prácticas, unos buitres y unos especuladores. Lógicamente, preferimos tener a pequeños inversores, aunque su gestión sea amateur y se realice sobre viviendas del año de la polka.
  2. Dependiendo de la comunidad autónoma, del ayuntamiento, del barrio o de la zona que determinen una serie de políticos locales, siempre muy fiables, se podrá obligar a reducir las rentas de alquiler hasta el nivel que les parezca conveniente a dichos gestores. Ahora, quien quiera invertir, que contrate una pitonisa para vislumbrar quién gobernará cada municipio en los próximos 30 años para estimar el riesgo de que le controlen o reduzcan sus rentas.
  3. Gravar el coste de la vivienda con un 25% y no permitir que el IVA sea deducible no nos parece suficiente, os vamos a subir el impuesto sobre sociedades que antes estaba bonificado en un 85% a sólo un 40%. A muchos les puede parecer que se es generoso con este porcentaje, pero comparado con los fondos de inversión en acciones, que tributan al 1%, es 15 veces superior, en un bien, la vivienda, que parece un poco más necesario que una cartera de acciones cotizadas…
  4. Por cierto, si os dejan de pagar el alquiler u os okupan las viviendas, poneos a la cola porque no moveremos un dedo para salvaguardar vuestros derechos como propietarios.
  5. Éstos son mis principios, y si no le gustan, tengo otros", es decir, aunque en Nueva York se prometió a los principales fondos de inversión del mundo que no se iban a cambiar las reglas de juego de este mercado, tres meses después se cambian y podrían volver a cambiar en el futuro. Como ejemplo, diré que conozco un fondo que gestiona unos cientos de miles de viviendas en alquiler en Europa que ni por asomo quiere entrar en España por lo habitual del cambio de las reglas de juego en el mercado de la vivienda.

A algunos, todos estos mensajes les harán sonreír y les llenarán, incluso, de gozo y honda satisfacción. Pero es obvio que sin inversores no habrá inversión y que dar patadas en la espinilla a quienes pueden irse a jugar en otros campos europeos no parece muy inteligente.

No soy experto en temas legales y menos constitucionales y por eso prefiero resaltar lo inoportuno de unas medidas que atentan contra el interés general, que concreto en que se hagan cuantas más viviendas en alquiler mejor y de esta forma se adecúe la oferta a la demanda.

No obstante, sí me parece aberrante que alguien decida unilateralmente el precio al que debes vender un producto después de que hayas corrido con todo el riesgo de producirlo, y que no te compensen por ese perjuicio.

Mientras llega el día del juicio final de la compensación de todas las tropelías intervencionistas en la vivienda en alquiler o de la barbaridad de obligar a construir un 30% de vivienda protegida en todas las promociones, lo que sí puedo adelantar es la sensación de que los inversores se empiezan a cansar de tantas y tan cambiantes medidas de nuestra particular república bananera.

Mikel Echavarren es CEO de Colliers. Experto en generar opinión desde su visión sagaz del sector inmobiliario. Entusiasta del ladrillo desde hace más de 30 años.

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1 Comentarios:

Fincas Barroso
18 Octubre 2021, 18:57

La obligación de hacer viviendas de alquiler asequible es del gobierno, no de particulares, empresas o inversores.
la construcción los sectores que más trabajo crea y de los que más influye en el PIB, así que si los inversores se van fuera habrá menos ´viviendas disponibles en alquiler y menos trabajo.
creo que este articulo lo deja bien claro y quien no este deacuerdo y piense que esto fastidia a los inversores, esta muy equivocado, pues los inversores seguirán ganando dinero, lo malo, es que lo harán fuera de España y este pais tendrá más paro y menos viviendas disponibles en alquiler.

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