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WeWork: ¿Qué está pasando con el ‘coworking’?

Mónica Sentieri, directora de la proptech ElWorking, analiza el modelo de negocio de WeWork

Fuente: Unsplash
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En estos últimos días la empresa de espacios de coworking más grande y pionera está siendo objeto de mucha tinta. Parece que su valoración no responde a los objetivos que se habían marcado para su salida a bolsa, y toda la estructura se ha resentido. Mónica Sentieri, directora de la proptech ElWorking, analiza el modelo de negocio del grupo estadounidense.

¿Que hace Wework?

A priori se podría pensar que la compañía es propietaria de inmuebles cuyo destino es el alquiler. Sin embargo, Wework, al igual que otros muchos operadores de coworking, no ostenta la propiedad de estos lugares, sino que alquilan edificios terciarios para acondicionarlos y convertirlos en espacios de trabajo colaborativos.

Para ello, Wework firma con los propietarios de estos inmuebles contratos de alquiler de largo plazo, para con posterioridad realizar importantes obras de reforma, enfocadas a crear lugares orientados a profesionales y empresas que priorizan la flexibilidad en los contratos, la inmediatez, las sinergias de la colaboración y la gestión del espacio solucionada.

Por tanto, el modelo de negocio de Wework se basa en los servicios que giran alrededor de ese espacio físico que se alquila, con el fin de facilitar el día a día de sus miembros, generando asimismo una pertenencia y afiliación a la marca. Estos servicios son muy amplios, desde los más obvios (‘community manager’ del espacio, café gratis, etc.) hasta los menos evidentes (descuentos con empresas para los miembros de la comunidad, app etc).

¿Cual es su modelo de negocio?

Su modelo de negocio está basado en unos ingresos derivados de las tarifas mensuales por usuario o puesto de trabajo, que incluyen no sólo el uso del espacio físico, sino todos esos servicios añadidos que incorpora cada espacio colaborativo, y la propia marca.

Estas tarifas/membresias deben ser suficientes para compensar todos los costes y poder generar un beneficio empresarial. Tanto los costes fijos (pago de las rentas por el alquiler del edificio, inversiones en la rehabilitación, marketing, central de reservas, etc.), como los variables (luz, agua, personal, etc.).

¿Qué ha podido fallar en la valoración de Wework?

Normalmente cuando algo falla no suele haber una única razón, sino varias. Desde una perspectiva puramente contable, parece que los ingresos de algunos de estos espacios de trabajo no han cumplido con las expectativas de ocupación esperadas, es decir, con el número de usuarios previsto.

Quizás se ha obviado que el modelo ‘coworking’ todavía es algo desconocido para muchas personas, o quizás los potenciales clientes no han percibido como suficientemente importantes estos servicios como para pagar un precio por ellos.

Por el lado de los gastos, algunas voces apuntan que muchos contratos de alquiler firmados estaban por encima del precio de mercado, y que las obras de rehabilitación duplicaron los importes estimados a priori.

La realidad es que sólo revisando con detalle las cuentas anuales de esta compañía seríamos capaces de identificar donde se encuentran los puntos débiles en su trayectoria. Si bien existe otra parte del valor de esta empresa que no es fácilmente cuantificable, ya que se basa en la información y los datos que esta compañía tiene, y que el mercado entiende como evaluable.

Por tanto al margen del análisis de datos objetivos de ingresos y gastos durante estos últimos años, y los desajustes que se hayan podido producir con relación a las estimaciones realizadas, quizás esta parte del valor de la compañía no tangible es la que se encuentra en entredicho hoy. En este caso la pregunta sería ¿qué precio estaría dispuesto a pagar un tercero por esos datos?

Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.