El precio de la vivienda en España seguiría sobrevalorado en un 55%, según el semanario The Economist . Para calcular los precios razonables de la vivienda, la publicación británica ha creado un índice basado en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres, una fórmula ya explicada anteriormente por idealista news
El dato se calcula diviviendo el precio de venta entre entre los ingresos anuales previstos por el alquiler y se le compara con su dato histórico. Según The Economist, algunos países ya tienen sus mercados estabilizados, como estados unidos o China, mientras que otros aún deberían corregir más ya que está sobrevalorados
En este conjunto se sitúa españa, que con una sobrevaloración del 55% se coloca como el país analizado con el desfase más grande. Según esto, si los precios de los alquileres se mantienen, el precio de la vivienda en venta en españa debería caer un 35% para estar alineados con su media histórica
Los cálculos se han realizado tomando como referencia los datos desde 1975 y la publicación puntualiza que si sólo se midiesen desde 1990, la vivienda en españa sólo estaría sobrevalorada un 24%. También puntualiza que el método de medición no es perfecto, ya que no tiene en cuenta los efectos de los tipos de interés reales
Pese a todo, the economist concluye que el mercado inmobiliario mundial aún está lejos de tocar fondo
254 Comentarios:
Dos cosas:
1.- Nuestra economía es de mercado pero organizaDO, ni tan siquiera en una economía liberal porque demasiadas cosas están reguladas entre ellas las tasas de interés, ahora bien coincido en que hay figuras además de los factores de producción y trabajo que están (como diría yo....) legitimadas aún sin aportar nada a las partes (los intermediarios), no olvidemos que se ha instalado la cultura del intermediario en casi todos los negocios e incluso trabajos....son esos elementos los distorsionadores porque alguien no percibe su salario al comprar o consumir, lo que percibe es una parte de la renta, el resto se lo quedan otros y no creo que sea el estado el culpable de no ser por no limitar la figura del intermediario.......
2.-la filosofía keynesiana y sus postulados a poco que uno lo repase desembocará en una idea cuasi socialista, en la que poco menos que se incita a la rebelión de de la sociedad para no caer en el liberalismo capitalista, que dicho sea de paso es casi el que nos ha colocado en esta situación, demasiados interesados en beneficio y unos pocos factores productivos......(los intermediarios, otra vez), de manera que si uno analiza los dos grandes problemas (burbuja inmobiliaria), realmente cuantos intermediarios se podía encontrar uno al final de la transacción de compra-venta? la otra burbuja (financiera), acaso el verdadero problema no fueron los interminables intermediarios que se fueron lucrando con las operaciones hasta que llegó el cliente final que no pudo realizar la liquidez de los activos????
Yo no creo amigo "luisito" que la culpa sea del keynesianismo, sinó de los innumerables "agregados" de éste como son los intermediarios en especial, pero el estado no sólo es recomendable que intervenga sino que lo debe hacer no para aumentar la demanda sinó para reactivar el flujo circular de la renta (que me dá que está en manos de unos pocos en esta época de crisis y de alto riesgo)......
Como todo es mejorable, pero deshechar a keynes,........no sin antes deshacernos de la peor figura que este "neo-liberalismo" ha permitido como son los "intermediarios" acostumbrados a obtener beneficio sin la contrapartida de riesgo que dejan para otros y sin aportación de trabajo claro....
Bueno, desde luego yo no he dicho que la economía española estuviese basada en el libre mercado. El que la clase dirigente parásita logre extraer una parte tan enorme de la riqueza creada como para hacer colapsar el sistema es algo que se basa en el uso de la represión del estado. Si los compradores de vivienda van a pagar más a hacienda, como nos anuncia idealista, no es porque esos compradores hayan decidido voluntariamente hacer esos pagos mayores sino porque el estado mediante la amenaza de la fuerza va a robarles esa parte de su riqueza.
Es cierto que en España "los intermediarios" suponen una parte enorme de los costos, lo que no entiendo es que esos "intermediarios españoles" se vean como un producto del mercado libre. Pocos mercados hay tan intervenidos, regulados y infectados por las mafias legalizadas como el mercado español de la distribución minorista.
En esos mercados, en esencia, todo es ilegal salvo si lo hace alguna de las mil mafias debidamente autorizadas por el poder político. El agricultor que carga sus tomates en un buque ve como solo un equipo de estibadores con licencia, en régimen de monopolio, puede descargar los tomates y solo para cargarlos en camiones con licencia para operar en el puerto y estos tienen que transferirlos en un centro de carga con licencia a otros camiones con licencia para entrar en el mercado central donde solo los operadores con licencia pueden ofertar en las subastas donde solo los mayoristas con licencia pueden pujar y vender a los minoristas que operan al por menor con otra licencia.
No sé porqué motivo hay mucha gente que piensa que un frutero de Madrid puede irse alegremente al campo y comprar directamente la fruta o que un agricultor puede meter su camión en la ciudad y vender la fruta a los ciudadanos.
Hay un complejo entramado legal de carácter mafioso que impone por ley esos intermediarios y otorga a esos intermediarios la capacidad en monopolio de intermediar en esos mercados. Es obligatorio por ley comprar o vender en el mercado central y operar en ese mercado central requiere una licencia otorgada por la autoridad competente, como abrir una farmacia o conducir un taxi.
En España lo único que se sabe del libre mercado es que empieza por "l" y termina por "o"
En cualquier caso, este es muy mal momento para encadenarse a una hipoteca. En los años de burbuja si las cosas te iban mal y no podías pagar la hipoteca te quedaba el recurso de vender el piso. Pero ahora, si no puedes pagar la hipoteca, es muy probable que el precio de venta sea sustancialmente inferior al de compra, con lo que te quedas sin piso y debiéndole al banco una deuda inmensa. Ahora sale mas a cuenta alquilar y observar como los pisos van lentamente bajando de precio
Watching the booms in the markets for distressed debt, junk-rated corporate bonds and poor-country sovereign bonds since the summer, one might be forgiven for concluding that the Fed had succeeded well beyond its expectations, and that the market's flight to safety had given way to a flight to Vegas.
Los intentos de la FED para promover artificialmente el crédito, generando un exceso de liquidez, ha hecho que el capital pase de buscar la seguridad a jugar en varios casinos.
Bueno, este es el tipo de cosas a las que me refería hace un momento y para entender que no pueden funcionar no hace falta entender la teoría keynesiana sino que basta el sentido común.
El plan de la fed, que según ese autor parece haber funcionado ha consistido en comprar deuda hipotecaria a gran escala. El proceso es bastante simple. Esa deuda hipotecaria vienen a ser instrumentos parecido a cédulas hipotecarias que se usan en Europa. El banco presta a un comprador de vivienda y después construye a partir de ese préstamo un instrumento que vende a los inversores. Ahora el hipotecado debe devolver el dinero y pagar los intereses al inversor que ha comprado ese instrumento y no al banco que le hizo el crédito.
El precio que tengan estos bonos hipotecarios en el mercado depende de la apetencia que los inversores sientan por ellos y eso es algo que depende de si piensan que el hipotecado logrará pagar los intereses y devolverles el dinero o no. Durante la crisis subprime aparecieron enormes dudas sobre si estos hipotecados lograría devolver los créditos así que todo el mundo empezó a deshacerse de estos bonos y como había pocos inversores dispuestos a meterse en este jardín, los precios cayeron en picado. Este precio más bajo de mercado de estos bonos refleja un mayor riesgo en estos bonos o una menor esperanza de recuperar la inversión.
La fed se convirtió entonces en el gran comprador de estos bonos, compraba todos los bonos que nadie quería comprar. Esto elevó los precios y evitó que esos precios colapsasen pero ¿Modificó la realidad?
Si los bajos precios que pagaba el mercado se debían a un pánico colectivo esos bajos precios pueden ser el reflejo del terror de los inversores en ese caso el precio que pagaba la fed, mucho más alto, podría reflejar el verdadero valor de esos bonos que los inversores debido a su pánico no podían ver.
La otra posibilidad es que esos precios muy bajos simplemente reflejasen el hecho de que solo una parte pequeña de todos esos créditos iba a recuperarse.
La fed ha duplicado su balance comprando cantidades ingentes de estos bonos a un precio mucho mayor que el que había establecido el mercado. El gobierno, a través de dos agencias hipotecarias públicas se está haciendo cargo de extender el 80% de todo en nuevo crédito hipotecario también a unos precios mucho más bajos que los que proporciona el mercado.
Dada la enorme potencia manipuladora del gobierno estas operaciones siempre son un éxito pero ¿Qué significa que sean un éxito?
En la bolsa, el precio de las acciones suele considerarse una medida, un indicio de las probabilidades de éxito de una empresa en el futuro. Si a esa empresa comienzan a irle las cosas bien sus acciones subirán pero lo contrario no es cierto. Una empresa cotizada puede hacer subir mucho el precio de sus acciones si ella misma comienza a comprarlas agresivamente en el mercado. Esto es una manipulación del mercado pero salvo hacer rico a alguno no cambia la realidad. A la empresa no comenzarán a irle bien las cosas porque alguien haya manipulado sus acciones al alza.
Con el truco de la fed ocurre lo mismo. Ahora una cantidad masiva de esos bonos están en su balance pero la fed no los ha comprado realmente porque la fed es un comprador legítimo. Comprar algo significa entregar un bien con valor económico a cambio de otro bien con valor económico. Lo que ha hacho la fed tiene carácter legal no económico. Ha extraído ciertas responsabilidades de unos inversores privados que se equivocaron en su inversión y ha transferido esas responsabilidades al balance de la fed. El problema de esto es que la fed es irresponsable económicamente, no puede responder. Un agente económico absorbe unas pérdidas, responde de ellas cuando aporta riqueza real por valor de las pérdidas. Por ejemplo, si el niño ha roto el cristal de una ventana, el padre que responde de esas pérdidas aportará un nuevo cristal que sustituya en cristal roto.
Las pérdidas económicas reales están hechas de riqueza económica real negativa y para revolverlas hace falta una cantidad igual de riqueza real positiva. Ni la fed ni el gobierno de Obama pueden crear un miligramo de riqueza real por lo que no pueden responder de las ingentes pérdidas que generarán (que han generado ya y que aflorarán) esos bonos.
Es un parche irreal que solo funciona temporalmente y que consiste en seguir manteniendo ocultas las pérdidas del pasado confiando en que alguien llegado del futuro creará la riqueza que pueda absorber esas pérdidas. Es un intento desesperado de impedir un "desapalancamiento" que la economía necesita desesperadamente. Ocultar el verdadero valor de las cosas no cambia el verdadero valor de las cosas. Están tratando de cambiar "crédito" (promesas de riqueza real futura) por riqueza real presente. El problema es que en el mundo no queda ya riqueza real presente que no haya sido ya cambiada por promesas de un tipo o de otro.
Sospecho que en este relato lo más interesante es el desenlace, así que !sigamos atentos a la pantalla!
El libre mercado........no existe, estamos ambos de acuerdo.....
El libre mercado debe existir?, ante la disyuntiva de la respuesta por mi parte, creo que mal que me pese lo que debe ser es un mercado regulado (es decir organizado), si bien es la regulación la que dá justicia o no a dicho mercado.
Una persona puede luchar por lo que justamente es suyo pero ante un litigio debe acompañarse de procurador y abogado, esto es así en casi todas las naciones......uno por muy justa que sea la causa no puede defenderse a sí mismo......(sobre la justicia ya hablaremos otro dia)....
Por tanto un "mercado libre" será tanto más libre cuando esté más regulado de forma que las partes puedan representarse por sí mismas y defender sus intereses bajo una reglas o pautas , y eso lo prefiero, ahora bien otra cosa muy distinta es que a ese mercado la oferta y la demanda puedan o "deban" estar mediadas....eso es a lo que me niego, de forma que estoy totalmente de acuerdo con "luisito" en cuanto al papel "mafioso" de aquella intermediación obligada, en eso de acuerdo.....ahora bien un mercado sin regular, sin organizar, sin normas......no sería un libre mercado forzósamente......llegaría a ser un monopolio porque los mismos agentes que intermedian "legalmente" no me cabe duda que lo harían "forzósamente e impúnemente"....
Creo en que debe haber regulación no creo en el "libre mercado" como no creo en el "libre albedrio", debe haber normas y regulación para nuestra conducta como para los mercados.....ahora bien si analizamos las intermediaciones muchas sobran y deberían ser eliminadas, totalmente de acuerdo....
Por lo demás un placer leerte "luisito".
Trataré de dar una respuesta a al comentario de las 21:07
El que un mercado sea libre se debe a una propiedad matemática del mercado, no a una propiedad legal. Ese "libre" en "mercado libre" se refiere a las constricciones y a los grados de libertad de las ecuaciones que representan el funcionamiento del mercado.
Todo mercado libre, por ejemplo debe ser completamente simétrico. Cualquier agente, en cualquier situación, debe poder optar bien por comprar o por vender cualquier bien del mercado. En los mercados de barrio esto no ocurre. Normalmente el frutero vende fruta y establece el precio de venta y las amas de casa deciden si comprar o no comprar a ese precio. Al ama de casa no se le permite venderle fruta al frutero. En los mercados "grandes" es esencial que cualquier agente pueda ser comprador o vendedor indistintamente. En los mercados de capital un especulador puede siempre vender unas acciones si piensa que los precios son muy altos, no es necesario que tenga o que haya comprado antes esas acciones.
Esta simetría es esencial para que el mercado pueda encontrar el precio "justo". El mercado no decide cuál es el precio sino que determina el precio, mide el valor de un bien y lo indica con el precio de un bien. El mercado es un instrumento de medida, como un termómetro por ejemplo.
Uno de los mercados de derivados más antiguos se creo en lloyd's y dio lugar a la compañía de seguros lloyd's. Veamos como pasó para qué se entienda cómo un mercado mide un precio.
Lloyd's era un garito de mala nota en el puerto de londres. Los marineros iban allí a emborracharse, perseguir a mujeres de vida ligera y a apostar. Era una casa de apuestas y en esto se basó el mercado de derivados.
Lo primero que se necesita para que un sistema de apuestas (un mercado de apuestas) funcione es algún tipo de veredicto que determine quien gana la apuesta y quien la pierde, un veredicto que todos los jugadores acepten. La casa lloyd's usaba los comunicados oficiales del puerto de londres y las apuestas trataban sobre si un barco mercante dado llegaría al puerto de destino o naufragaría en la travesía.
El "algoritmo" que genera este sistema de apuestas permite medir el riesgo de naufragio de cada buque concreto. Esto es: reunir toda la información disponible sobre el asunto y procesarla hasta dar como resultado un número que es la probabilidad de naufragio. Una vez obtenido este número (el precio de mercado) que es aceptado por todos los participantes, muchos otros instrumentos pueden construirse sobre él.
- Feliz 2010!
- El problema inmobiliario ha terminado!
- Los pisos no tienen porque bajar mas!
- Los sueldos van a subir espectacularmente para que todo el mundo pueda pagar la cuota de amortizacion del prestamo que necesite para comprar su vivienda!
- El Euribor no solo va a dejar de subir sino que bajara mas aun!
- Y el desempleo esta proximo a ser absorbido por una oferta imparable!
- No se preocupe vendedor, alejese de los que quieren que Vd. baje el precio de su vivienda. Estan locos!
- Esto es vida!
- Desde luego, el que no compra es porque no quiere
- Compre y revenda con al menos un 10% de ganancia
- Sera por dinero!
- Y el que opine lo contrario que se marche de espana, que aqui no tiene hueco
Lo principal de las personas, no en todas, es ser serio y consecuente con sus actos. Hay que atenerse a las consecuencias, producidas por exceso.la historia se repite , la formacion es un grado,pero la ignorancia se paga. La ley es mas injusta ,cuando se aplica de manera arbitraria, en un sistema falto de etica y buscar la honradez es una quimera....
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