El precio de la vivienda en España seguiría sobrevalorado en un 55%, según el semanario The Economist . Para calcular los precios razonables de la vivienda, la publicación británica ha creado un índice basado en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres, una fórmula ya explicada anteriormente por idealista news
El dato se calcula diviviendo el precio de venta entre entre los ingresos anuales previstos por el alquiler y se le compara con su dato histórico. Según The Economist, algunos países ya tienen sus mercados estabilizados, como estados unidos o China, mientras que otros aún deberían corregir más ya que está sobrevalorados
En este conjunto se sitúa españa, que con una sobrevaloración del 55% se coloca como el país analizado con el desfase más grande. Según esto, si los precios de los alquileres se mantienen, el precio de la vivienda en venta en españa debería caer un 35% para estar alineados con su media histórica
Los cálculos se han realizado tomando como referencia los datos desde 1975 y la publicación puntualiza que si sólo se midiesen desde 1990, la vivienda en españa sólo estaría sobrevalorada un 24%. También puntualiza que el método de medición no es perfecto, ya que no tiene en cuenta los efectos de los tipos de interés reales
Pese a todo, the economist concluye que el mercado inmobiliario mundial aún está lejos de tocar fondo
254 Comentarios:
Luisito, qué...espero tu respuesta y opinión de mi comentario 21:07.
Respecto de "sin interés"....decirte que toda persona aunque esté inmersa en un mundo regulado tiene que percibir la justicia como lo más justo (independientemente de la formación que tenga, este es el reducto de libertad) si no fuera así si tu sentencia fuese cierta no nos quedaría más que la obligación de rebelarnos contra el sistema establecido de otro modo independientemente de la formación seríamos tontos.....
Respecto del eje central "precio de la vivienda" mi opinión personal es que para poder vender han de bajar los precios la cuantía? no lo sé pero dependerá de la prisa por vender y no me parece descabellado hablar de un tramo 20-35% mínimo. No hay más que observar cómo ha disminuido la renta desde 2.006 fecha en que sitúo el precio base de la vivienda, ahora se darán dos casos el de vivienda habitual y el de segunda vivienda......dependiendo del núcleo en el que estén creo que así bajarán ....la segunda vivienda no sé qué salida puede tener sin rebajar notoriamente precios francamente no lo sé, pero que el poder adquisitivo o renta ha disminuido es un hecho, quien haya podido vender su vivienda y no necesite otra puede esperar.
Esta clarísimo: los británicos siguen insisitendo en dar malas noticias de España para que no compren sus jubiletas en nuestras costas y campos de golf. No son nada de fiar.
He estado en londres estas navidades y ellos si que tienen que rebajar los precios: el metro para hacer tan solo un recorrido de 3 estaciones cuesta ida y vuelta 7,20 libras= 8 euros (en Madrid por ese precio te dan 10 viajes a donde quieras) o sea un robo y así todo. Que rebajen sus precios y después les rebajamos nuestras viviendas, so piratas.
Esta clarísimo: los británicos siguen insisitendo en dar malas noticias de España para que no compren sus jubiletas en nuestras costas y campos de golf. No son nada de fiar
¡Me habéis convencido!...No compro piso hasta que bajen un 54%.
No me espero al 55%, porque lo mismo luego se hacen largas colas. ¡Total por un 1% DE DIFERENCIA!.
Además la abuela esta bastante pachucha y soy nieto único...¡Jejejeje!
Otra cosa que no cabe en mi pensamiento salvo porque sea consentido es que en una economía global haya "paraisos fiscales"........de enorme transcendencia.......la cuestión....
De todas formas qué intuis los foreros que vamos a una recesión?. Que ya estamos? o que hay tiempo para resolver la cuestión?.
Ya sabemos por la historia lo que aconteció tras la del 29..........
Aunque supongo que todo el mundo sabe cómo funciona un garito de apuestas y cómo ese mercado descubre su precio lo explicaré por si hay algún despistado.
Cada marinero que acudía a el garito, podía apostar indistintamente (esta es la simetría esencial de un mercado libre) a que un cierto buque se hundiría o llegaría sano y salvo a puerto. En el lenguaje de los mercados esto se dice "el marinero podía siempre elegir entre vender o comprar la apuesta" o "ponerse largo o corto en esa apuesta".
Esta simetría impide que el precio de esas apuestas se vuelva abusivamente caro o abusívamente barato. Pongamos, por ejemplo, que el riesgo de que un buque concreto se hundiese fuese del 2% (50 contra 1) pero que las apuestas estuviesen a 20 contra 1. Esta apuesta tiene un precio claramente abusivo porque si el riesgo de naufragio es del 2% el jugador que apueste por un naufragio debería recibir 50 monedas por cada moneda que apuesta pero el mercado solo le paga 20. Bien, la cuestión es que al ser simétrico el mercado, si apostar por el naufragio es injustamente desventajoso, entonces apostar a que el barco llegará a puerto es muy ventajoso. Y como nuestro marinero puede apostar lo mismo en una dirección que en la otra siempre elegirá el lado más ventajoso. Según aumenta a demanda de jugadores que quieren apostar porque el barco llegará a puerto y desciende la demanda de la posición contraria los precios van variando. El jugador que quiera apostar por el naufragio exigirá pagos mayores por tomar esa posición.
El resultado es que las apuestas terminan cruzándose a un precio en el que ninguna de las dos posiciones es claramente ventajosa y la mayor o menor remuneración de cada posición refleja de forma que los jugadores consideran justa el riesgo asociado. Si las apuestas sobre ese naufragio terminan pagándose a 50 a 1, entonces los marineros del puerto de londres estiman que el riesgo de naufragio es del 2%.
Si nuestro marinero o el armador del buque quieren comprar un seguro de vida o sobre el buque deben apostar a favor de un naufragio. El marinero podrá apostar 10 monedas a favor de un naufragio y entregar la papeleta a su mujer. Si el barco llega a puerto habrá perdido 10 monedas (la prima del seguro) si el barco naufraga su mujer recibirá 500 monedas (la indemnización del seguro)
El marinero puede estar seguro de que con la información disponible le están vendiendo un seguro a un precio justo porque siempre le dejan la posibilidad de ser él el que venda el seguro en vez de comprarlo, algo que le indica que el vender ese seguro a ese precio no puede ser un gran chollo.
El año 2010 empezó con un exceso de 545.848 viviendas. Es de preveer que al menos durante los 5 próximos años haya exceso de viviendas en el mercado, así pues por lo menos hay 5 años de bajadas de precios hasta aproximadamente un 40-50% sobre precios actuales.
La necesidad de horquillas estrechas es más sutil y más obvia al mismo tiempo. Los mercados sirven para intercambiar unos bienes por otros. En un mercado ideal, el precio de mercado (el centro de la horquilla) representa el precio "justo", pero quien compra paga un precio mayor y quien vende obtiene un precio menor.
Hay un costo en esta conversión. En un mercado libre, en el que nadie puede imponer nada a otros, los que participan en ese mercado obtienen un bien económico a cambio del coste que pagan por la horquilla. Ese bien es la famosa "liquidez"
Las horquillas que introduce el estado que son horquillas impuestas por la fuerza y no aceptadas voluntariamente además de ser monstruosas en su magnitud no proporcionan ningún bien a los agentes económicos.
(Para ilustrar la magnitud relativa de estas horquillas. El estado puede cobrar como el 15% por la compra venta de una vivienda. El comprador y el vendedor sacrifican el 15% del valor de las mercancías por el simple derecho a intercambiarlas. En un mercado libre, como el de las divisas, el precio del cambio euro dolar estaba hoy a 1.4416 si vendes euros y a 1.4417 si los compras. Esto es una horquilla del 0.007% que es el precio que hay que pagar por la liquidez en ese mercado)
Las fuertes horquillas disuaden a los agentes de cualquier intercambio y esto impide a la economía hacer los ajustes que son necesarios para mejorar la eficiencia. Los recursos no pueden extraerse de unos usos donde no solucionan gran cosa para dedicarse a otros usos más necesarios porque la penalización es enorme. Aunque ese cambio produzca una mejora no puede realizarse porque esa mejora es menor que el costo de horquilla que hay que sacrificar para hacerla. Hay además una ingente cantidad de recursos que son continuamente extraídos de la economía y destruidos por el estado (debido entre otras cosas a la completa incompetencia y al amor analfabeto de los políticos por el gasto suntuario)
Una de las razones clave por las que las horquillas enormes destruyen la economía es porque impiden un "arbitraje" eficaz. Esto es difícil y largo de explicar pero en un sistema económico eficiente todas las operaciones deben ser reversibles, invertibles. Algunos inversores creen haber descubierto estrategias nefastas que puestas en práctica arrojarían pérdidas aseguradas. Esto sin embargo no es posible porque toda posición en un mercado, por complicada que sea tiene que ser "invertible". Si una cierta estrategia garantiza pérdidas, entonces, cambiando los signos de las operaciones se puede construir una estrategia que garantice ganancias. Perder en la bolsa es tan difícil como ganar en la bolsa. Pero para que estos mecanismos de arbitraje funcionan eficientemente los costos de convertir unos bienes en otros deben ser muy bajos.
Intento de demostración de que la vivienda en España está sobrevalorada y que ha de bajar considerablemente metodo cuenta de la vieja para el ciudadano de a pie con datos objetivos (oferta y demanda) hipotesis de partida:
1. Cantidad prudente de la renta bruta destinada a financiar vivienda: un 35 %
Se estima prudente este % atendiendo a criterios futuros de: disfrutar de la vida, formar familia, posible divorcio/ruptura, intento de ahorro para hijos, jubilación, atender subsistencia ante posible paro futuro..., enfermedades..
2. Porcentaje de gente que gana menos de 30.000 € al año ( dato de la propia agencia tributaria), en este caso, es el 82 % de la población activa (casualmente aquí se engloba la mayor parte de la clase media que es la que levanta un país y va todos los días a trabajar)
3. Sueldo medio mensual en España, podemos decir que 1.500 € es una referencia.
4. Duracion de hipoteca media: 25 años
5. Gente que conozcais que tenga ahorros propios (sino es tras años de esfuerzo) para financiar el 20 % que te pedirán de partida por la compra de la casa
Situación futura: estado que deberia penalizar la construccion frente a otros nuevos sectores economicos (a los que habrá que dar dinero publico y financiar) por lo cual incentivacion pública de politicas futuras de alquierles bajos como en el resto de países europeos, tipos de interes futuros al alza, fuertes restricciones financieras de los bancos, elevadas tasas de paro en España, baja productividad nacional, movilidad laboral en España más exigible en el futuro para ser competitivo que fomentará más aún el alquiler, stock de viviendas que la banca tendrá que vender tarde o temprano...
En fin, si tenemos que hay una oferta cara muuuyy cara y sres es la clase media española la que ha de comprar vivienda con todos estos datos, nuestro sueldo medio y productividad son bajos y sino queremos una España de ancianos por tener unos ciudadanos endeudados en la compra de su casa, yo no creo que sea ni bueno ni saludable como país pagar mas de 150.000 euros por la compra de una vivienda de tamaño medio como mucho, savo gente que tenga rentas importantes.
Sinceramente creo se puede vivir alquilado hasta que uno encuentre de verdad una oportunidad razonable, los precios al final bajarán. La gente no es tonta y si tu jefe no te sube el sueldo todos los años (a mi no me lo hace) porque pagar mucho por algo que objetivamente está sobrevalorado y ha subido radicalmente estos ultimos 7 años? no lo hagas!!!!... recordad el boom de la bolsa con las punto.com y al final esas acciones cayeron radicalmente hasta los suelos, los constructores deberán bajar más los precios si quieren vender porque ellos y el propio estado, que ha impulsado y vivido via impuestos de la construccion, nos han estado robando a los españoles con precios caros y ahora nos lo han de devolver...
Tiempo al tiempo... es la ley del mercado, en la vida como en el deporte confianza!!
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