El nuevo año ha traído una subida de impuestos a las plusvalías que se generan por cualquier operación financiera (venta de acciones, por intereses en depósitos, vender una vivienda...). así, si antes vendías tu casa con ganancias pagabas al estado "sólo" el 18%. Actualmente deberás pagar un 19% por los primeros 6.000 euros de plusvalías y un 21% por el resto
En la práctica, si una persona vendiera su casa de segunda mano con unas plusvalías netas (después de descontar todos los gastos) de 100.000 euros, antes tenía que pagar a hacienda 18.000 euros, mientras que ahora tendría que desembolsar 20.880 euros
No obstante, esto es principalmente para quienes tienen una casa como inversión o segunda vivienda, ya que hay que recordar que quienes venden su vivienda habitual para comprarse una vivienda habitual de mayor valor están exentos de tributar por esa ganancia si reinvierten los abonado en la otra casa y las plusvalías generadas por la venta en la vivienda nueva antes de dos años
¿Cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
La plusvalía se calcula obteniendo el valor de adquisición (precio, más gastos e impuestos), aplicándole un coeficiente de actualización y restando el importe de la venta (una vez descontados los gastos y tributos)
El coeficiente de actualización depende del año en que se compró la vivienda y para aplicar en 2008 eran:
Nota: tabla aplicable a 2009, pendiente de actualización para 2010
Ejemplo: María compró una casa en 1995 por 67.000 euros y la ha vendido ahora por 202.000 euros. Los gastos de todas las operaciones son de 10.000 euros
A) María tendría que calcular su importe de adquisición: 67.000 euros
B) aplicarle el coeficiente reductor, que para 1996 fue 1,2658. Con ello tendría un importe de compra actualizado de 67.000 X 1,2658 = 84.809 euros
C) calcular la diferencia entre el importe de la compra y la venta: 202.000 - 84.809 = 117.191 euros
D) restarle los gastos: 117.191 - 10.000 = 107.191 euros
Por lo tantro su plusvalía sería 107.191 euros
¿Cómo se calculan los impuestos a pagar?
Ejemplo 1 de María: con la nueva fiscalidad propuesta, pagaría en dos tramos. Un 19% por los 6.000 primeros euros = 1.140 euros y un 21% por todo lo demás: 21.250 euros. En total, la suma de ambos tramos serían 22.390 euros
Con la anterior fiscalidad habría pagado el 18% por toda la plusvalía, es decir, 19.294 euros
Es decir, la nueva fiscalidad equivale a que María page 3.096 euros más, el equivalente a bajar un 1,5% el precio de su casa
¿Me puedo librar de pagar la plusvalía a hacienda?
Si, siempre que se cumplan uno de estos dos requisitos:
1) ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia
2) si la vivienda que se vende es la vivienda habitual y se reinvierten las plusvalías en la compra de otra vivienda habitual de mayor valor
En este último caso, se deben reinvertir tanto el dinero abonado en la primera vivienda como las plusvalías en un plazo máximo de 2 años
Nota: los cálculos son aproximados porque están hechos con la última tabla de coeficientes publicada por hacienda, válida para 2009. Para un piso que se venda en 2010 deberían emplearse la tabla de coeficientes de 2010
117 Comentarios:
Enhorabuena si ha cerrado dos operaciones más, pero Ud, en su lugar y con la capacidad adquisitiva de los que se lo han comprado, ¿ Lo hubiese hecho?
-----------------------------------------------------------------------------------
Buenas noches:
De las 2 operaciones cerradas hoy:
Uno desconozco su capacidad adquisitiva, pero creo que tenia ahorros suficientes y llevaba más de un año esperando a que bajaramos precio, como no lo hacemos, ha decidido comprar.
Y el otro estaba esperando a vender su vivienda que tenia pagada en el sur de Madrid y según parece lo ha vendido. Por lo no necesita prestamo.
Yo personalmente lo hice, vendi mi vivienda en la playa con 20 años y compre una nueva, mejor y más cara. Todo ello en 2007.
Anonimo 1, de los inmejorables comentarios del compañero " luisito", de adjunto y pego, parte de uno de esta tarde:
.....todo lo relacionado con la promoción y la construcción propiamente dichas depende en esencia de un mercado libre que permite la competencia. Los trabajadores de la construcción, los fabricantes de materiales de construcción, los fabricantes de máquinas de obras públicas o las oficinas de venta de viviendas compiten entre ellas lo que impide que los precios suban aunque suban mucho las ventas de viviendas y la demanda de todos esos recursos. Aunque durante la burbuja las viviendas podían subir de precio un 20% anual, ni los salarios de los albañiles, ni los precios de los azulejos y el alquiler de las excavadoras subía en esa proporción porque la competencia permitía que llegasen trabajadores inmigrantes, abriesen nuevas fábricas de azulejos o oficinas inmobiliarias.
Pd.-una pregunta ¿ A como vendías un piso de 100 m2 construidos en tu pueblo, cuando no eras empresario en 1997, pero si jefe de obra o gerente de una empresa promotora-constructora ?
Buenas noches:
Nuevamente te tengo que pedir un poco más de respeto, quien suscribe es natural de Toledo, ciudad tan antigua como Alicante y con mayor relevancia y cultura que ella durante muchos siglos. Pero el haber nacido en una ciudad, no es condición suficiente para no ser palurdo, ni necesaria, se puede tan palurdo habiendo nacido en Alicante, como en Toledo, como en orejilla del sordete.
No obstante, el que haya edificado y edifique viviendas en pueblos, son tan respetables como las personas de las ciudades y no le acepto esas manifestaciones con aire prepotente al referirse a los pueblos y le puedo garantizar que conozco a más gente honrada, sana y repetuosa de pueblos, que muchos finos de ciudad.......o que se creen finos y urbanitas.
Sobre el comentario de luisito, ya me he pronunciado repetidas ocasiones y me reitero que en toda mi vida profesional, el criterio que he seguido es del coste de producción, más un margen del 20% y si Ud. No se lo cree, es su problema. No obstante, el comentario me parece que es erroneo, ya que luisito se olvida del problema del suelo. Si el suelo ha subido en estos años un 580% como lo traslada a sus postulados.
Lamento decirle que nunca he sido jefe de obra, siempre he trabajado de gerente y tenido a los jefes de obra a mi cargo, hasta que me puse por mi cuenta y lamento decirle que no tengo datos de 1997, ya que los deje en la empresa en que trabajaba, pero quiero recordar que en esas fechas vendiamos en un municipio en unos 17 millones de ptas, chalets y hoy en ese municipio vendemos en 250.000 €.
Hola de nuevo anonimo 1,
No creo que le haya faltado el respeto, esa habrá sido su punto de interpretación, pero no mi intención, sabe de sobra que varias veces nos hemos dado la mano virtualmente y nos hemos invitado a copas y estoy seguro que llegará el día en que nos podamos conocer y tomar unas perdices escabechadas o unos conejos con tomate.
A mi la gente del pueblo como Vd. dice me cae muy bien, son auténticos, espontáneos, miran a la cara y no les hacen falta las corbatas y las buenas palabras para ganarse la confianza del mundo entero. Yo tambien nací en el campo, no se crea, a las seis años entre en esta ciudad donde resido, he sido cazador, tirador de plato, de codorniz, corredor de motos, juergas a lo sano, las buenas amistades se cuidan.........para que contarle más, si aquí nos conocemos muy bien, el día que asista a un encuentro del foro ( hasta hoy sólo han asistido burbujistas), se dará cuenta de la buena y sana voluntad de los compañeros y compañeras, como si nos conociésemos toda la vida.....ambiente que pocas veces he podido disfrutar con gente de capital, promotores, inmobiliarios, políticos y gente del p-u-n-t-e-t.
Lo que comenta luisito en todos sus comentarios de estos meses( ha vuelto),y en los años anteriores es para leerlo y releerlo.
Anónimo 1, que un expero promotor como Vd. no compra el suelo al 580% más que en 1995-1999 como lo compraron los nuevos e inútiles empresarios pegados a los políticos y a la banca. Vd, es propietario de suelo desde hace años y años( luego compró a buen precio, otra cosa es que comprase suelo no urbanizable y haya tenido que empezar con pai, proyectos de reparcelación de urbanización.....etc..donde buena parte han sido un fracaso, el n-e-g-o-c-i-o estaba en comprar suelo, recalificar y vender el suelo una vez recalificado como urbanizable), lo que me extraña es que construyese a partir de 2006, pues eran años de terminar rápido lo iniciado y cerrar las puertas, ese es mi punto de vista. También soy partidario, de que se aprende mucho empezando desde bajo y para sus hijos pienso que es mejor que se las tengan que buscar, inventar o saltar, antes de que les esté Vd. cuidando para que tengan futuro.
Una vivienda de 17-23 millones se puede pagar, una vivienda de más de 240.000 euros, ya hay que pensarlo mucho antes de decidirse por firmar una hipoteca. La vivienda usada a precios elevadísimos está haciendo mucho mal a los de obra nueva como Vd., cada vez que me pongo a mirar algunas viviendas d elas ofertas de los bancos y cajas me dan ganas de mandarlos a la mie*da, a este grupo de mafiosos, no a profesionales de toda la vida, como tantas veces nos ha expuesto.
Buenas noches.
Buenas noches: perdona kiko si te he interpretado mal.... lo siento...
Efectivamente, creo que tendremos ocasión de tomar la cerveza y la perdiz.....
No sabia tu afición a las motos, yo he vuelto tras 35 años, sin coger una..... esta mañAna la hemos cogido para ir a tomar una cerveza al pueblo de al lado y no hemos aguantado más de 2 km.... ojo lo que hacia.... vamos a tener que comprarnos un equipo mejor.
Sobre el suelo, yo no he comprado practicamente ningún solar desde finales de 2004, como tal, ya que he comentado que los suelos que tengo y que he edificado, los he obtenido a cambio de urbanización. Es decir mediante pau (que es el equivalente a vuestros pai), sobre suelo urbanizable, con plan parcial, urbanización, reparcelación, etc.....
Siento presumir, pero tengo una gran experiencia en tramitación de paus y muchos propietarios de suelo me han buscado para defedenles de las actuaciones hostiles, que me imagino conocerás.
Mira kiko un chalet de 170 m2 con calidad y diseño por 250.000 € en el casco Urbano de un municipio a 25-30 minutos de Madrid, con todos los servicios, es una ocasión y ya verás cuando pasen unos años como tengo razón.
Un saludo
Buenas noches anónimo 1:
No he respondido al anterior porque la respuesta se pierde cuando respondes a uno de los miles de "anónimos" que hay en el foro. No cuesta nada poner un nick e incluso registrarse y el dialogo resulta mucho más fluido y directo.
Bueno, al asunto:
Creo que las plusvalías generadas por la venta de la vivienda habitual (incremento patrimonial) no son grabadas por Hacienda en dos casos:
1) Reinversión en una nueva vivienda que siempre que vuelva a ser la habitual
2) Si el contribuyente es mayor de 65 años.
En este caso en concreto, como el mayor de 65 años, al ser un bien compartido al 50%, estará exento de cotizar, se cotizará solo por el 50% restante de la plusvalía, tanto si hace una declaración conjunta, como si hace dos individuales.
Además es posible que pueda, legalmente, disminuir la carga impositiva si antes de la venta su esposa hace una donación de su 50% o hacen una separación de bienes y en el reparto el de 65 años se queda con la vivienda y ella con los muebles, las joyas y el coche o algo así.
Yo de todas formas lo consultaría con un asesor fiscal, que no va a ser caro y no me fiaría de los que rellenan el impreso de declaración de la renta. Pero vamos, el compañero anónimo verá lo que más le conviene.
Saludos.
Creo que las plusvalías generadas por la venta de la vivienda habitual (incremento patrimonial) no son grabadas por Hacienda en dos casos:
1) Reinversión en una nueva vivienda que siempre que vuelva a ser la habitual
2) Si el contribuyente es mayor de 65 años.
-----------------------------------------------------------------------------------
Buenas noches:
En efecto, si hay reinversión, esta exento el importe reinvertido, siempre que lo pagado al contado en la nueva adquisición sea igual o mayor a lo desgravado en su dia + la plusvalia y siempre en viviendas habituales.
La exencion para mayores de 65 años, es cuando sea igualmente en la vivienda habitual.
En cuanto a las donaciones, cuidado habria que ver la comunidad autonoma y tipo impositivo aplicable y para los otros procedimientos con trampillas, cuidado, que tendrían que ser mediante disolución del regimen de gananciales, etc... y puede ser complicado y ocasionar otro tipo de problemas de relación..... y si se larga el marido con la casa y con la vecina.....
Un saludo
En cuanto a las donaciones, cuidado habria que ver la comunidad autonoma y tipo impositivo aplicable y para los otros procedimientos con trampillas, cuidado, que tendrían que ser mediante disolución del regimen de gananciales, etc... y puede ser complicado y ocasionar otro tipo de problemas de relación..... y si se larga el marido con la casa y con la vecina.....
En completo acuerdo.
Por eso decía de consultar con un asesor... y con su esposa ( la de él), no me malinterprete.
Saludos.
Buenas noches:
Los impuestos no entienden de edades amigo, es decir, que tengan uds. La edad que tengan siempre se devengan.
------
Señor anonimo 1, otra vez diciendo cosas que no son
En la web del ministerio de economía y hacienda puede leerse claramente:
Los contribuyentes mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia podrán vender su patrimonio inmobiliario y la plusvalía estará exenta de tributación.
¿Quién es ese anónimo1 que contesta lo que le da la gana con aires de sabelotodo?
Estamos todos indignados por la subida del impuesto por incremento patrimonial y va y dice que los impuestos no respetan edades!!!!! Estan claras las dos circunstancias que eximen del pago y va y no lo lee. Parece que le complaciera que un ciudadano mas pague impuestos, solo le falta decir te jds....
En cto a la Sra. felipa, pienso que si sería una buena solución un alquiler con opción de compra, pero ¿Alguien sabe la cifra de pisos y apartamentos en espera de ocupación por compra o alquiler? Y fijar la mensualidad sin conocer el piso, solo por la circunstancia de tener ascensor, manda güevos. ¿Has preguntado metros, orientación, metros de piso y de terraza....
La hipoteca inversa, cuando la estudié me escandalizó, me pareció un abuso para los ancianos, pero ahora, que no hay otra opción, es para pensarlo con mucho afecto e interés, pues soluciona la vida de los ancianos y los que cuidamos de ellos.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta