¿A quién beneficia el iva superreducido? ¿A la banca, a los promotores o a los particulares?

La Reducción del iva para la compra de vivienda nueva Del 8% al 4% ha provocado un maremágnum de opiniones de todo tipo. Algunas de estas opiniones han señalado que esta medida beneficia principalmente a la banca y otras, a los promotores. En algunos casos el iva superreducido lo pagarán las entidades financieras cuando se queden con las viviendas de los promotores para cancelar su deuda y en otros casos el iva superreducido lo pagará el particular

Como ya se ha publicado, las viviendas nuevas de los bancos que se han quedado con ellas a cambio de cancelar la deuda de los promotores, no tributan por iva, sino por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp). Esto es así porque el banco cuando se adjudica la casa nueva del promotor paga el iva (primera transmisión), con lo que cuando el particular compra esta misma casa al banco ya no paga iva, sino el itp (es una segunda transmisión)

Por tanto, para que proceda pagar el iva por parte de las entidades financieras se deben dar tres requisitos, según recuerda el decano de los notarios asturianos josé Luis Fernández lozano:

1) que el que venda la vivienda sea el que la ha terminado de construir (promotor o banco que se queda con la vivienda sin terminar)

2)  que la vivienda vendida sea una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada

3)  que no haya sido utilizada la vivienda ni por un propietario, ni por un inquilino o ni por un arrendatario sin opción de compra

Si alguno de estos tres requisitos no concurre, la entrega de la vivienda estará exenta de iva y, por tanto, sujeta al itp

En relación con el punto 2), en muchas ocasiones los bancos se quedan en dación en pago promociones de viviendas sin terminar, con lo que pasan a convertirse en promotores. Así, cuando vendan estas viviendas finalizadas, el iva reducido al 4% lo pagará el particular

Referente al punto 3), el notario Fernández lozano recuerda que sólo si durante un plazo superior a 2 años la vivienda es utilizada por el propietario, por un inquilino o por un arrendatario sin opción de compra, dejaría de estar sujeta al iva y pasaría a estar sujeta a itp (según la ley del iva)

El notario Fernández lozano recuerda que tras la última reforma de la ley del suelo (real decreto-ley 8/2011), para declarar terminada la obra e inscribirla en el registro antes de la venta, es necesario que esté concedida la licencia de primera ocupación por parte de los ayuntamientos y algunos de ellos tardan en concederla más de 2 años. ¿Cuál es el problema? que los promotores si no tienen la licencia de primera ocupación, no pueden vender la vivienda. Y si tienen un préstamo a pagar, el no poder vender la casa les puede llevar a la ruina. Fernández lozano asegura que los promotores están tratando de buscar una solución a “este nuevo problema” que se les añade

En resumidas cuentas, los bancos pagarán iva sólo cuando se adjudiquen viviendas nuevas de promotores que estén terminadas y cuando tengan viviendas que no hayan sido ocupadas ni por propietarios o inquilinos 

¿Cómo se beneficia el particular de la reducción del iva?

El particular se beneficiará del iva superreducido cuando compre una vivienda nueva directamente a la promotora y también cuando compre una vivienda nueva y terminada por el banco (entidad financiera venida a promotora). Además, el particular tendrá que asegurarse de que la casa tiene licencia de primera ocupación

¿Quién gana con la reducción del iva?

Algunas voces críticas han señalado a la banca como la gran beneficiaria de esta medida pero no es cierto. Como hemos visto, dependerá de cada caso. El gobierno aprobó la bajada del iva a la mitad, con el fin de reducir el stock de viviendas nuevas que asciende a casi 700.000 unidades y reactivar el sector residencial. Pero habrá promotores que se encuentren con el problema de que tienen las viviendas terminadas, tienen compradores interesados en ellas pero el ayuntamiento no les concede la licencia de primera ocupación para poder vender las casas y que el comprador se beneficie del iva reducido

La reducción del iva es una ayuda pero no la solución

El decano de los notarios asturianos josé Luis Fernández lozano estima que esta medida es una ayuda pero no la solución de la crisis porque los verdaderos problemas son el cierre crediticio, el elevado stock de viviendas y la expectativa de que el precio de la vivienda todavía no ha tocado fondo, por lo que “nadie, a no ser que tenga verdadera necesidad, invierte en un producto que mañAna va a costar menos”

Noticias relacionadas

El gobierno reduce el iva al 4% para la compra de vivienda nueva

¿Qué opinan los expertos sobre la rebaja del iva para la compra de vivienda nueva?

Los compradores de pisos de bancos seguirán pagando impuestos por el 7%-8% del precio