La Reducción del iva para la compra de vivienda nueva Del 8% al 4% ha provocado un maremágnum de opiniones de todo tipo. Algunas de estas opiniones han señalado que esta medida beneficia principalmente a la banca y otras, a los promotores. En algunos casos el iva superreducido lo pagarán las entidades financieras cuando se queden con las viviendas de los promotores para cancelar su deuda y en otros casos el iva superreducido lo pagará el particular
Como ya se ha publicado, las viviendas nuevas de los bancos que se han quedado con ellas a cambio de cancelar la deuda de los promotores, no tributan por iva, sino por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp). Esto es así porque el banco cuando se adjudica la casa nueva del promotor paga el iva (primera transmisión), con lo que cuando el particular compra esta misma casa al banco ya no paga iva, sino el itp (es una segunda transmisión)
Por tanto, para que proceda pagar el iva por parte de las entidades financieras se deben dar tres requisitos, según recuerda el decano de los notarios asturianos josé Luis Fernández lozano:
1) que el que venda la vivienda sea el que la ha terminado de construir (promotor o banco que se queda con la vivienda sin terminar)
2) que la vivienda vendida sea una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada
3) que no haya sido utilizada la vivienda ni por un propietario, ni por un inquilino o ni por un arrendatario sin opción de compra
Si alguno de estos tres requisitos no concurre, la entrega de la vivienda estará exenta de iva y, por tanto, sujeta al itp
En relación con el punto 2), en muchas ocasiones los bancos se quedan en dación en pago promociones de viviendas sin terminar, con lo que pasan a convertirse en promotores. Así, cuando vendan estas viviendas finalizadas, el iva reducido al 4% lo pagará el particular
Referente al punto 3), el notario Fernández lozano recuerda que sólo si durante un plazo superior a 2 años la vivienda es utilizada por el propietario, por un inquilino o por un arrendatario sin opción de compra, dejaría de estar sujeta al iva y pasaría a estar sujeta a itp (según la ley del iva)
El notario Fernández lozano recuerda que tras la última reforma de la ley del suelo (real decreto-ley 8/2011), para declarar terminada la obra e inscribirla en el registro antes de la venta, es necesario que esté concedida la licencia de primera ocupación por parte de los ayuntamientos y algunos de ellos tardan en concederla más de 2 años. ¿Cuál es el problema? que los promotores si no tienen la licencia de primera ocupación, no pueden vender la vivienda. Y si tienen un préstamo a pagar, el no poder vender la casa les puede llevar a la ruina. Fernández lozano asegura que los promotores están tratando de buscar una solución a “este nuevo problema” que se les añade
En resumidas cuentas, los bancos pagarán iva sólo cuando se adjudiquen viviendas nuevas de promotores que estén terminadas y cuando tengan viviendas que no hayan sido ocupadas ni por propietarios o inquilinos
¿Cómo se beneficia el particular de la reducción del iva?
El particular se beneficiará del iva superreducido cuando compre una vivienda nueva directamente a la promotora y también cuando compre una vivienda nueva y terminada por el banco (entidad financiera venida a promotora). Además, el particular tendrá que asegurarse de que la casa tiene licencia de primera ocupación
¿Quién gana con la reducción del iva?
Algunas voces críticas han señalado a la banca como la gran beneficiaria de esta medida pero no es cierto. Como hemos visto, dependerá de cada caso. El gobierno aprobó la bajada del iva a la mitad, con el fin de reducir el stock de viviendas nuevas que asciende a casi 700.000 unidades y reactivar el sector residencial. Pero habrá promotores que se encuentren con el problema de que tienen las viviendas terminadas, tienen compradores interesados en ellas pero el ayuntamiento no les concede la licencia de primera ocupación para poder vender las casas y que el comprador se beneficie del iva reducido
La reducción del iva es una ayuda pero no la solución
El decano de los notarios asturianos josé Luis Fernández lozano estima que esta medida es una ayuda pero no la solución de la crisis porque los verdaderos problemas son el cierre crediticio, el elevado stock de viviendas y la expectativa de que el precio de la vivienda todavía no ha tocado fondo, por lo que “nadie, a no ser que tenga verdadera necesidad, invierte en un producto que mañAna va a costar menos”
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36 Comentarios:
Joer entenderme un poco, creo que en gran parte estoy asi por el diagnostico que me dio la primera psiquiatra que visite, esquizofrenia. Y en estos momentos mi mayor preocupacion es el trabajo, sigo en paro con casi 40 años que tengo ya y no puedo seguir en esta situacion, nadie me va a contratar porque no he pegao un palo al agua en mi vida.
Los 16 pisos que heredé de mi papi se están cayendo a trozos, otros los tienen ocupados los malditos perroflautas, es un palo muy grande no se que hacer, por favor no me digais que los pisos van a volver a como estaban en el año 1997 porque entonces empiezo a llorar.....
Para que la vivienda vuelva a precios de 1997, los solares donde se edifica no debieran superar los 15000,€ de repercusión por vivienda (en los últimos años, se han pagado en municipios de 10000 habitantes, hasta 70000,00 € de repercusión por vivienda). Las cargas urbanísticas se han duplicado en este periodo, y los jornales , por ejemplo un albañil con categoría de oficial, pasó de cobrar 1.300 € mes en 1997 a 5.000, € mes en 2007. Lo que está construido tiene dificil solución, ya que el precio mínimo de venta de las viviendas, será normalmente el precio de hipoteca, ya que en caso contrario, será el banco el que se quede con la vivienda.
Otra cosa son las promociones que se puedan ejecutar ahora. Señores, liberalicen el suelo, habrá mas oferta y este será más barato. Los desorbitados sueldos se han ajustado y las materias primas también.
La solución es el alquiler pero, ¿Alguien ha pensado qué empresario de la construcción, en su sano juicio, realiza una inversión de 20 mill € en una promoción para alquilar sin garantías de cobro de dichos alquileres?.
En este pais hay grandes promotoras, las que salen en los medios de comunicación, pero hay innumerables promotores pequeños que construyen una promoción de 20-30 viviendas cada 2 años, y estos son los que verdaderamente sufren. Los que empeñan su vida trabajando y reinvirtiendo en este negocio. Los que se han visto obligados a pagar cantidades desorbitadas por suelos para seguir construyendo, precios modificados al alza por los grandes promotores con dinero fresco.
El precio de las cosas sube por dos factores. Por un incremento en la demanda , o bien por un descenso de la oferta. A la vista está que la oferta de inmuebles es desorbitada. Por tanto ¿Cual es el factor que más ha incidido en esta variación de precios?. Ahí dejo la pregunta
'Lo que está construido tiene dificil solución, ya que el precio mínimo de venta de las viviendas, será normalmente el precio de hipoteca...'otra cosa son las promociones que se puedan ejecutar..'
Para empezar el precio de mercado de una vivienda no lo marca la deuda pendiente sobre ella sino, como en cualquier producto, la ley de oferta y demanda. Si la demanda está a precios inferiores a la deuda, existen pérdidas latentes que hay que asumir. ¿Quien/es? El propietario que es el dueño de la vivienda sobrevalorada, y el banco que concedió irresponsablemente un prestamo por encima del valor real del bien que lo respaldaba y a un ciudadano que no era lo suficientemente solvente para hacer frente al préstamo concedido. Ambos son corresponsables, y por tanto ambos deben asumir sus responsabilidades. Lo que no es de recibo, como se está pretendiendo, es colocar esas pérdidas a los demás. Por otro lado insinuar que la solucion pasa por construir mas barato y por dar por perdido lo ya construido? Es absurdo, cuando hay construido mucho mas de lo que se necesita para cubrir la demanda de al menos una década. No se necesita construir mas (bastantes recursos se han desperdiciado ya en este sector), lo que hay que hacer es invertir en otros sectores mas productivos.
'La solucion es el alquiler'...
No! La solucion es poner las viviendas a precio real de mercado, que son precios de niveles de 1997 o precios preburbuja, tanto en venta como en alquiler (porque los precios de alquiler actuales tambien están inflados y no se corresponden con el salario normal de los ciudadanos). ¿Y de nuevo las pérdidas? Igual que antes, que las asuman los que invirtieron y financiaron.
¿Cual es el factor que más ha incidido en esta variación de precios?
El credito barato y abundante ha sido el factor determinante. Sin el, la burbuja no habria sido posible. El precio subió porque habia una demanda inagotable (estimulada por el credito inagotable) y aunque la oferta crecia y crecia no podia hacer frente a la demanda. Los precios subian al haber mas demanda que oferta, lo cual estimulaba a su vez la nueva entrada de actores en el mercado ante las espectativas de revalorización. Y la demanda crecia más. Esa espiral de revalorizaciones de precios se detuvo en cuanto desapareció la demanda (demanda solvente con credito regalado, al desaparecer el credito). Ahora nos hemos quedado con una oferta brutal y la demanda solvente (no confuindor con los que quieren comprar vivienda pero no tienen un duro y nadie les va a prestar, que son la mayoria) ha desaparecido, por la tanto la oferta supera enormemente a la demanda. Y los precios bajarán hasta que se encuentren demanda poco solvente y oferta brutal, es decir, precios muy muy bajos.
Los títulos de la cam se desploman un 75% en dos sesiones, ante las dudas de valoración de sus activos.
Viernes, 26 de Agosto de 2011 - 9:20 h.
CAM, -75% en dos sesiones Los administradores de la caja alicantina CAM han abierto la caja de los truenos y las consecuencias de su decisión están siendo desastrosas para el tenedor de cuotas. Anteayer tarde, comunicaron al mercado que suspendían la asamblea del 16 de septiembre prevista para amortizar las cuotas participativas a 4,77 euros. Precio que estaba muy por encima de lo que marcaba el mercado (3,3 euros).
Este comunicado inundó ayer de papel el mercado y sólo en los últimos minutos se pudieron realizar operaciones de compraventa. Durante todo el día, hubo 400.000 valores a la venta para una demanda de 30.000. Al final, según Bloomberg, se negociaron 23.634 cuotas por 40.000 euros, a un precio de 1,7 euros. Gesamed Valencia, el broker de CAM, fue el principal vendedor con 20.634 cuotas.
La historia vuelve a repetirse hoy. CAM ha estado suspendida de negociación hasta las 11 de la mañAna debido a que existían muchas más cuotas a la venta de lo que la demanda podía absorber. El precio que marcaban las órdenes de venta era de 0,85 euros, lo que implicaba un descenso del 50% respecto al cierre de ayer. Al final, el primer cruce se ha hecho a 0,91 euros.
“Me han dicho esta mañAna que el valor en libros de la caja es de 0,5 euros”, comenta a este portal un broker que prefiere mantenerse en el anonimato.
Para saber si es del gusto de las autoridades comunitarias.
“El problema es cómo se saca al mercado CAM y qué proceso competitivo se sigue”, explica esta fuente. Es decir, si los interesados devolverán los 2.800 millones de euros íntegros, y qué garantías contra pérdidas en la cartera de créditos e inmuebles de la caja pedirán a cambio los posibles compradores."
Adicae propone una moratoria hipotecaria de tres años para paralizar embargos
La Asociación de Usuarios de Bancos, cajas y Seguros (ADICAE) propuso hoy una moratoria hipotecaria de tres años para la paralización de los procesos judiciales y embargos hipotecarios, una propuesta que será presentada al Gobierno, a los diferentes partidos políticos y a las entidades financieras.
EFE Jueves, 25 de Agosto de 2011 - 14:00 h.
Así lo ha explicado hoy el presidente de Adicae, Manuel Pardos, quien indicó que esta propuesta "provisional" pretende ser una solución "inmediata y efectiva" para las familias que se encuentran "al borde del abismo".
En concreto, dijo, 400.000 embargos están en la actualidad en marcha o están a punto de comenzar.
En este sentido Pardos ha explicado que dicha propuesta se presentará mediante un Real Decreto Ley que ha sido elaborado por los servicios jurídicos de la asociación.
En dicho texto se indica que las personas que se podrán acoger a dicha moratoria serán aquellas que tengan contratado un préstamo o crédito hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual por importe de hasta 200.000 euros, y cuyos inmuebles estén ubicados en las ciudades de mayor carestía del precio de la vivienda.
Tengo duda con el 4% de IVa. Si yo vendo una vivienda que he promovido y construido yo entiendo que va con el 4%, pero si a mí me vienen con un proyecto para que haga una vivienda a un promotor particular, yo como constructor ¿Le tengo que facturar con el 4% o con el 8%?
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