Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
Nosotros tenemos 5 millones de tarugos desocupados que sólo saben amontonar ladrillos y pegar escayola. Todo un patrimonio
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Jajajaaaaaaaaa eso es ..............................veeeeerdaaaaad
Nosotros tenemos 5 millones de tarugos desocupados que sólo saben amontonar ladrillos y pegar escayola. Todo un patrimonio
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Buenas noches:
Mire amigo, los 5 millones de parados afortunadamente no provienen de la construcción... pero veo en su breve comentario una falta total de humanidad hacia esos 5 millones de personas, entre ellos hay:
- Un número importante que provienen de la construcción y si para Ud es todo un patrimonio, saber poner ladrillos y pegar escayola... Ud. No tiene ni siquiera eso... porque si esos ciudadanos mayoritariamente no tienen una formación superior... y si Ud la tiene, de muy poco le sirve... fijese si le sirve de poco, que es incapaz de respetar a su projimo.
- Un numero muy importante de jovenes, muchos de ellos con altisima formación.
- Un numero muy importante de personas que se han visto en tal situación por hacerse ajustes de personal en sus empresas y aquellos que sobrepasan los 45-50 años, se les presenta un futuro muy complicado...
- etc. etc.. etc... pues a todas personas y muchas más que no he citado, son para Ud tarugos.... a lo que le debo decir.... que tengo la seguridad de que el tarugo es precisamente Ud y encima no sabe Ud ni poner un ladillo, ni pegar escayola.
Que le vaya bien en la vida, cosa que posiblemente no le ocurrirá, porque por su comentario... queda suficientemente claro.
Un saludo
Aún así el milagro económico del "tigre celta" se baso en industria especializada, software y alta tecnología., algo que aún conservan.
¿Que es lo que tenemos nosotros?
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Venga yaaaaaaa...el exito que tu mencionas, es porque alli es donde las empresas pagan menos impuestos y claro, defraudan al resto de los paises de Europa...un asco vamos
Y con todo , tienen un paro de casi el 15 por ciento
Irlanda era un pais pequeño y esquinado y ahora va a volver a lo que fue
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Tienes razón, nosotros en cuando a fraude fiscal, cajas b y dinero negro podemos dar lecciones a cualquiera.
Pero al menos ellos tienen un modelo económico. Igual que Polonia, republica Checa..
Nosotros nos hemos pasado 10 años metiendonos cemento en vena y ahora estamos que lo tiramos.
No hay dinero = no hay mercado
El poco dinero solo transacionará con lo más barato
Los que sigan subidos a la parra, van a esperar hasta que las ranas crien pelo
No hay más (solo los tontos se engañan)
Que se jodan, ya no quedan tontos (con credito)
"Los burros sobraban antes en España, y los bancos ya no dan alfalfa."
¿No decian que esto del pisito no bajaba, que eramos riquisimos y nosotros nos lo mereciamos?:
"Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% . La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%"
Jopelas, en un pisito de 300.000 euros una caida del 8,1% son 25.000 euracos ¿No?
Da hasta pa comprarse un coche...
Menudo Otoñito, que pasara cuando Grecia haga default en noviembre?
La respuesta es extensa y compleja, pero nos podemos hacer una idea, aqui no es nada descartable una intervencion masiva de cajas y alguna entidad via frob o via X, la primita del señor riesgo no nos dara tregua.. Duros recortes nos azotaran desde el blue ppower y los pisitos? los pisitos nunca bajan oiga usted, nunca!
El caso es que el tocomocho parece que no, no?
Nooooooo, por diosssss, los pisitos tienen el precio que los españoles pueden pagar con sus salarios mileuristas.
Metafisicamente imposible que bajen.
Me lo dijo mi madre y el kioskero de la esquina.
El cielo se caerá sobre nuestras cabezas pero los pisitos en España ja-más bajaran de precio. Todo el mundo lo sabe.
La oferta y la demanda están en otra dimensión.
El pisito español está por encima, junto al espiritu santo.
Las casitas irlandesas si pueden bajar de precio............. las estadounidenses... of course......... las japonesas o alemanas ni te cuento...................
Pero las españolas............... las españolas ni de coña........porque son de una calidad .......................................sobrenaturaaaaal jajajaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
Las casitas irlandesas si pueden bajar de precio............. las estadounidenses... of course......... las japonesas o alemanas ni te cuento...................
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Buenas noches:
Según parece Ud tiene grandes conocimientos del mercado mundial ..... en Irlanda he estado este verano y ya hablaremos.... en estados unidos y Japón no he estado y no lo conozco... y en Alemania estuve el año pasado... y hay unas preguntas que llevo mucho tiempo intentando resolver y nadie me las resuelve, le agradeceria Ud lo hiciera, son muy sencillas:
- Porque los alemanes con las viviendas tan baratas... el 60% de ellos, viven en alquiler?
- Porque se inicio el movimiento okupa en Alemania?
- Porque los alemanes compran viviendas en las costas e islas españolas, las propiedades más caras?
Muchas gracias, un saludo
- Porque los alemanes con las viviendas tan baratas... el 60% de ellos, viven en alquiler?
- Porque se inicio el movimiento okupa en Alemania?
- Porque los alemanes compran viviendas en las costas e islas españolas, las propiedades más caras?
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- En España tambien vivian de alquiler el 60% cuando los pisos valian la tercera o cuarta parte en terminos reales. Si pudiera bajar a los años 70s veria que la situacion es esa. El estado dejo de construir vivienda publica, se fomento con desgravaciones la compra privada y luego se dio via libre a la especulacion en ese mercado. ¿Positivo? Pues no veo que la situacion actual nos permita lanzar flores sobre las politicas seguidas en vivienda en este pais.
- El movimiento okupa se me escapa un poco. Lo cierto es que en Alemania tambien tuvieron sus problemas con la vivienda, hasta su burbuja que pincho a fines de los 80s y lo cierto es que los españoles estamos algo apesebrados y no protestamos ante las injusticias pero no en todo el mundo es asi.
- Tanto han comprado los alemanes? Creo que poco comparado con los ingleses que tan animados son tambien con su propia burbuja. Los alemanes tienen dinero y, algunos, se plantean comprar en España y lo hacen con mucha mas facilidad que nosotros. Muchos de ellos compraron antes de la burbuja y alguno que otro compraria por los mismos motivos que los españoles, "porque esto va parriba" y "si no compro hoy mañAna no podre". Tiene usted cifras de comprar alemanas durante los ultimos 5 años?
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