Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
Es increible.. Lo de los golfos estos que se han dedicado a la compraventa de pisos.
Despues de arruinar el pais con su ignorancia y egoismo aún van por ahí dando lecciones de economía.
El otro día en el bar casi linchan a uno de esos que presumia de haber vendido una casa por el doble de lo que le había costado. El camarero le dijo que era tan sinvergüenza como los banqueros que habian engañado a todo el mundo con las hipotecas.
Esta gentuza es tan burra que no merecen más que desprecio. Aún siguen pensando que si los hubieran dejado a ellos ahora mismo este país sería el más rico del mundo . Y todo a base de comprar y vender ladrillos. Hasta el infinito y más allá. con hipotecas a 200 años y sueldos de 800 euros. Claro que sí.
El otro día en el bar casi linchan a uno de esos que presumia de haber vendido una casa por el doble de lo que le había costado. El camarero le dijo que era tan sinvergüenza como los banqueros que habian engañado a todo el mundo con las hipotecas.
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Pues no hace mucho le habrían hecho la ola.
Pues si han cambiado las cosas... si
Cincodías.com - Madrid - 07/09/2011
"El presidente de bankia, Rodrigo rato, estima que la entidad está cubierta en caso de que se continúe con caídas adicionales en los precios de la vivienda. Asegura que no tendrá que hacer nuevas provisiones salvo que la vivienda y el suelo se desplomen un 25% y un 40%, respectivamente"
Juassssssssssss, un 25 % de caida en el precio, dice el iluminado ...................... todo el mundo financiero está de acuerdo en que en España el precio de la vivienda tiene que caer más de un 40% adicional....... no le queda nada, que vaya haciendo números........ jejejeeeeeeeeeeee
La servidumbre moderna es una esclavitud voluntaria
Consentida por la muchedumbre de esclavos que se arrastran por la faz de la tierra. Ellos mismos compran las mercancías que los esclavizan cada vez más. Ellos mismos procuran un trabajo cada vez más alienante que se les otorga si demuestran estar suficientemente amansados. Ellos mismos eligen los amos a quienes deberán servir. Para que esta tragedia absurda pueda tener lugar, ha sido necesario despojar a esa clase de la conciencia de su explotación y de su alienación. He ahí la extraña modernidad de nuestra época. Al igual que los esclavos de la antigüedad, que los siervos de la Edad Media y que los obreros de las primeras revoluciones industriales, estamos hoy en día frente a una clase totalmente esclavizada, solo que no lo sabe o más bien, no lo quiere saber. Ellos ignoran la rebelión, que debería ser la única reacción legitima de los explotados. Aceptan sin discutir la vida lamentable que se planeó para ellos. La renuncia y la resignación son la fuente de su desgracia.
He ahí la pesadilla de los esclavos modernos que no aspiran sino a ser llevados por la danza macabra del sistema de la alienación.
La opresión se moderniza expandiendo por todas partes las formas de mistificación que permiten ocultar nuestra condición de esclavos.
Mostrar la realidad tal como es y no tal como la presenta el poder, constituye la subversión más genuina.
Sólo la verdad es revolucionaria.
---- La planeación territorial y la vivienda ---
“El urbanismo es esta toma de posesión del medio ambiente natural y humano por el capitalismo que, desarrollándose lógicamente como dominación absoluta, puede y debe ahora rehacer la totalidad del espacio como su propio decorado.”
Guy Debord, la Sociedad del Espectaculo.
A medida que construyen su mundo con la fuerza alienada de su trabajo, el decorado de este mundo se vuelve la cárcel donde tendrán que vivir. Un mundo sórdido, sin sabor ni olor, que lleva en sí la miseria del modo de producción dominante.
Este decorado está en permanente construcción, nada en él es constante. La remodelación continua del espacio que nos rodea está justificada por la amnesia generalizada y la inseguridad con las que tienen que vivir sus habitantes. Se trata de cambiarlo todo a la imagen del sistema: el mundo se vuelve como una fábrica, cada vez más sucio y ruidoso.
Cada parcela de este mundo es propiedad de un Estado o de un particular. Este robo social que es la apropiación exclusiva de la tierra se materializa en la omnipresencia de los muros, de las rejas, de las cercas, de las barreras y de las fronteras. Son las marcas visibles de esa separación que lo invade todo.
Pero al mismo tiempo, la unificación del espacio, según los intereses de la cultura mercantil, es el gran objetivo de nuestra triste época. El mundo debe convertirse en una inmensa autopista, absolutamente eficiente, para facilitar el transporte de las mercancías. Todo obstáculo, natural o humano, debe ser destruido.
La concentración inhumana de esa masa de esclavos es fiel reflejo de su vida: se asemeja a las jaulas, a las cárceles, a las cavernas. Pero a diferencia del esclavo o del prisionero, el explotado de la época moderna debe pagar por su jaula.
La servidumbre moderna es una esclavitud voluntaria
Consentida por la muchedumbre de esclavos que se arrastran por la faz de la tierra. Ellos mismos compran las mercancías que los esclavizan cada vez más. Ellos mismos procuran un trabajo cada vez más alienante que se les otorga si demuestran estar suficientemente amansados. Ellos mismos eligen los amos a quienes deberán servir. Para que esta tragedia absurda pueda tener lugar, ha sido necesario despojar a esa clase de la conciencia de su explotación y de su alienación. He ahí la extraña modernidad de nuestra época
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Jajajajajajajajajajaja
Jopéeee
De donde salen estos demenciados
"Con prespectiva histórica, gente como vosotros a través de estos foros seréis recordados como los que predicaron en el desierto. Sacad pecho cuando les habléis de estos foros a vuestros nietos porque habéis presenciado y predicho el mayor proceso de empobrecimiento de la Historia de España."
Borja Mateo
La concentración inhumana de esa masa de esclavos es fiel reflejo de su vida: se asemeja a las jaulas, a las cárceles, a las cavernas. Pero a diferencia del esclavo o del prisionero, el explotado de la época moderna debe pagar por su jaula.
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Le felicito, menos mal que aún queda vida inteligente en el foro
Buenas,
A esperar caidas
Yo actualmente vivo con mi pareja somos potenciales compradores pero los calculos no salen :
Tengo ahorrado 100.000 euros mi pareja unos 50000 = total 150000
Tenemos el dinero en el banco de turno a un 4% desde hace tiempo :
Nos da en intereses unos 400 euros pagamos de alquiler de 750 euros = entre los dos mes a mes perdemos en alquiler 750 - 400 = 350 euros (175 euros cada uno).
Por esa cantidad que interes tenemos en comprar si nos viene mejor ir ahorrando ,
Arriesgarnos en una mala compra.
Cuanta gente si en vez de una hipoteca hubiera ahorrado, podria estar en una posicion comoda sin complicaciones
Eso si la gente queria casa,coche(de buena marca a poder ser 2 ),el ultimo movil(ya tienen 7 moviles) y un largo etc.....
Solo digo a los potenciales compradores que no solo pueden (yo estoy seguro) perder dinero comprando ahora sino que deben estudiar bien todo .
Una casa de 200000 euros a 40 años te sale a 350000 euros (150000 euros casi nada de mas que estas pagando) cuanto podemos tardar en ganar tal cantidad ......
Un poco de cabeza en esto de los pisos.
Un saludo.
¡Viva la censura!
Esta página se ha convertido en un foro de pensamiento único donde es politicamente correcto insultar solo desde un lado de la opinión, como se puede ver repasando los comentarios y buscando los míos de última hora de ayer.
Pues nada me piro, aquí sobro, ni soy mileurista, ni soy economista (de salón), soy propietario y pago a hacienda religiosamente. Por supuesto, español, heterosexual y de derechas.
Con dios.
Buenas
A esperar subidas.
Tengo un piso pagado al 50%
Tengo ahorros por 150000 al 4%
Con este 4% el recibo de la hipoteca es de 450€
Al cabo de un tiempo tengo ahorros, piso y no pago alquiler.
Un poco de cabeza en esto de los pisos.
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