Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
La cosa esta que arde, y a mi y a nadie le interesa ya el ladrillo!!! Ahora a sobrevivir,que lo que viene va ha ser un tsunami, y todos aquellos que no tengan deuda y no hayan perdido el empleo podran en forma relativa poder dormir tranquilos, pero esto nos afectará a todos hayamos o no comprado ladrillo.
--Año 1975: sueldo 12.000 ptas * 12 = 144.000 ptas. Piso nuevo: 500.000 / 144.000 = 3.47 años de sueldo valia el piso
--Año 1997: sueldo 120.000 ptas *12 = 1.440.000 ptas. Ese mismo piso: 10 millones / 1.440.000 = 7 años de sueldo
--Año 2007: sueldo 166.386 ptas * 12 = 2 millones ptas. Ese mismo piso: 36 millones / 2 millones = 18 años de sueldo vale el mismo piso ya viejo
--El que quería comprar y podía, ya lo ha hecho
--El que quería comprar y no podía, tampoco podrá ahora
--El que no quería comprar y podía, sigue sin querer comprar
(Viviendas sobran para 15 años, no se va a construir nada : fin de nuevas burbujas)
-Los salarios se vincularan al paro existente: pP
-Los salarios bajaran por debajo de inflaccion una decada: psoe
El paro llegará al 30% -GAME OVER-
Cuando en bolsa un inversor compra una acción, y baja, y vuelve a comprarla, y vuelve a bajar y pasan los meses y no para de perder dinero....., al final deja de invertir en ella.
Llegado un momento aborrecerá a esa accion y nunca volverá comprarla para no tener que recordar los malos recuerdos que tuvo con ella
Esto va a pasar exactamente con las casas, la generacion siguiente y presente.......pasaran olimpicamente de la inseguridad que provoca algo que demostrado; no tiene "dogmas claros"..... sino inciertos
Si aguantabamos sin comprar cuando el precio subía mes a mes y la presión social era enorme : ("compra ahora o mañAna no podrás").
´´´´´´´
No te imaginas AHORA lo fácil que es esperar cuando los precios bajan suavemente y los que antes te llamaron estúpido por no hipotecarte te envidian "tu si que fuiste listo y no te entrampaste"
Para decirlo claro, ya no necesito comprar una casa, he ahorrado casi 200.000 en todos estos años de subida y en este punto mi alquiler se paga solo con el rendimiento de los ahorros.
Mi respuesta cuando me preguntan cuando comprar es fácil:
-( Cuando los pisos lleven 6 meses seguidos subiendo de precio - llevan desde 2008 bajando sin parar)
Así que voy a esperar toooooda la bajada, y creo que faltan al menos 10 años . No tengo prisa.
Buenas noches: mire amigo andreu, en mi dilatada experiencia profesional, he llevado entre otras misiones la dirección comercial y le puedo asegurar que si hubiera obrado en mis propiedades particulares, como Ud nos cuenta, habría durado en el puesto un telediario, porque si no soy capaz de defender lo mio, como voy a defender los productos o servicios que tengo que vender... ahora bien, en este portal, en el que sus propietarios cada vez que hacen una declaración publica, ponen el disco de la bajada de precios... hasta le podran subir el sueldo... cosa por cierto que no entiendo, como ya he indicado varias veces, ya que su negocio se mantiene de las cuotas que pagan los promotores por sus anuncios y no es muy consecuente mantener un medio, que favorece el -no compres hoy que mañAna podras comprar más barato-- o el -solo se vende lo muy rebajado-- el responsable comercial de cualquier empresa, que base sus fundamentos comerciales, en el precio más barato... mal profesional es... porque para ser vendedor de lo más barato, cualquiera vale... un buen profesional es el que sabe defender el producto que vende, ya sea por su situación, calidad, servicios, etc...y entiendo que Ud actuará así en sus misiones comerciales... o le dice Ud al cliente, digame que portal le cobra menos,... pues yo le cobro un 30% menos... pero no acaban hay sus fallos, en mi modesto entender, el ejemplo que nos cuenta del alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento, igualmente mal profesional es... porque si este alto directivo de la banca, fuera inteligente y conociera su profesión, sabria que para obtener 135.000 € de la venta de esa vivienda... le es mucho más interesante obtener un prestamo por dicha cantidad y si así lo hubiera hecho y no tuviera unos tipos de interes como suelen tener y simplemente los tuviera como el resto de los mortales, que podemos estimar en un 3%... la rebaja que ha realizado de 145.000 €... suponen los intereses de más de 35 años... y tenga la certeza de que mucho antes, podrá vender su piso por los 280.000 €....verdad? .... y todo esto sin considerar que ese prestamo, seguro que se lo habría pagado un inquilino, si lo hubiera alquilado... asi que amigo, deje de alegrar los ojos a los burbus, que ya se los alegran ellos solos. Un saludo
Pero no acaban hay sus fallos, en mi modesto entender, el ejemplo que nos cuenta del alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento, igualmente mal profesional es... porque si este alto directivo de la banca, fuera inteligente y conociera su profesión, sabria que para obtener 135.000 € de la venta de esa vivienda... le es mucho más interesante obtener un prestamo por dicha cantidad y si así lo hubiera hecho y no tuviera unos tipos de interes como suelen tener y simplemente los tuviera como el resto de los mortales, que podemos estimar en un 3%... la rebaja que ha realizado de 145.000 €... suponen los intereses de más de 35 años... y tenga la certeza de que mucho antes, podrá vender su piso por los 280.000 €....verdad? ....
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Pues no.
Ese profesional de la banca conoce muy bien su oficio y sabe perfectamente que cuando quiera vender su casa por 280.000 euros, esa cantidad la tendrá que ----------------------deflactar---------------------, es decir, convertirla a euros del año en que lo vendió por 135.000 euros.
Y si pasan muchos años hasta poderla vender a ese precio, es muy fácil que la cantidad -------------deflactada-------------- sea inferior a esos 135.000 euros, sin contar con la rentabilidad que ese dinero le habría producido en todos esos años.
135.000 euros del año 2011 pueden ser 280.000 euros del año 2022.o sea, que en términos reales las dos cantidades son ---------iguales-----------, por obra y gracia de la inflación.y durante esos años esa propiedad podría o no haber obtenido una rentabilidad vía alquiler, pero tendría seguro una rentabilidad financiera si la vende en 2011.
De ahí el error tan típico de pensar que "ya tendré tiempo para bajarlo de precio", cuando la inflación sigue avanzando, ya que para obtener el mismo precio que el año anterior hay que subirlo de precio continuamente, cosa que va a impedir que se venda; de modo que el tiempo no sólo no te favorece, sino que te perjudica a la hora de vender.
La única posibilidad de venderlo mejor más tarde que ahora es una subida de precios superior a la inflación, y durante muchos años.y creo que estaremos de acuerdo en que esta hipótesis es altamente improbable: una subida prolongada de precios superior a la inflación es lo que se llama -----------burbuja inmobiliaria----------, algo que no volveremos a ver.
Por otra parte:
" Su negocio se mantiene de las cuotas que pagan los promotores por sus anuncios y no es muy consecuente mantener un medio, que favorece el -no compres hoy que mañAna podras comprar más barato-- o el -solo se vende lo muy rebajado--"
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Hay un elemento en este análisis tan "franquista" de la web idealista.com que me hace especial gracia: aboga abiertamente por la censura previa para publicar sólo lo que beneficie a los que pagan.
Es de traca.parece mentira que quien mantiene tan brillante idea no se dé cuenta del meollo del asunto: en primer lugar, si la web mantiene un foro, ésto sólo tiene sentido si deja total libertad a la hora de intervenir, ya que en caso contrario el tufo a manipulación nos alejaría de él y el foro no tendría el más mínimo interés y nadie le haría caso alguno.
Pero, sobre todo, esta forma de pensar denota que no se entiende lo más importante: la información hoy ya no es ------------vertical--------, hoy no es el poder quien dicta (a los que estamos en Internet, por lo menos) lo que es obligatorio pensar, sino que unos a otros nos explicamos los distintos puntos de vista, y cada cual se hace su composición de lugar.intentar a estas alturas manipular la información como si estuviéramos en 1960 me da mucha risa.sencillamente no es posible, y en el mundo al cual vamos, lo que esto tenga de bueno y de malo lo tendremos que asimilar, ya que inevitablemente va a ser así a partir de ahora.
La misma idea de democracia sufrirá un cambio a medio plazo debido a esta circunstancia.
Pero bueno, Internet es tan abierto que hasta los elementos franquistas (en el sentido de viejunos, antiguallas) que no acaban de entenderlo le dan a la tecla; muy sorprendidos, eso sí, de tener que escuchar cosas que no les gustan a pesar de tener el dinero y el poder.
Ah, por cierto, que ya van varias veces:
"Pero no acaban hay sus fallos"
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Es: "pero no acaban ------ahí----- sus fallos.
Es que duelen los ojos.
Cosa por cierto que no entiendo, como ya he indicado varias veces, ya que su negocio se mantiene de las cuotas que pagan los promotores por sus anuncios y no es muy consecuente mantener un medio, que favorece el -no compres hoy que mañAna podras comprar más barato-- o el -solo se vende lo muy rebajado-- ------------------- Se lo explico yo, si telecinco (por poner un ejemplo) emitiera la carta de ajuste durante 24h seguidas al día? Cuantos publicistas seguirían anunciandose ahí? dicho de otro modo, una web que no recibe visitas (de compradores en este caso) subsistiría? Luego el negocio de idealista no es cobrar cuotas a los promotores, sino atraer compradores ( visitas ) para que los promotores se quieran anunciar ahí. ahora, como hacer que la gente quiera/pueda comprar pisos si no hay dinero? Pues pidiendo menos dinero Y bajar precios previamente hinchados. No se puede pedir lo que no se tiene. O bajas de precio o no vendes, no hay otra opcion y es bien sencillo. Y para que lo comprendas mejor, te dejo una frase elocuente del ex presidente de la cmnv, Manuel conthe que lo sintetiza a la perfección: "es muy difícil que alguien vea algo, por muy evidente que sea, cuando su sueldo depende de que no lo vea"
Se lo explico yo, si telecinco (por poner un ejemplo) emitiera la carta de ajuste durante 24h seguidas al día? Cuantos publicistas seguirían anunciandose ahí? dicho de otro modo, una web que no recibe visitas (de compradores en este caso) subsistiría? Luego el negocio de idealista no es cobrar cuotas a los promotores, sino atraer compradores ( visitas ) para que los promotores se quieran anunciar ahí.
Ahora, como hacer que la gente quiera/pueda comprar pisos si no hay dinero? Pues pidiendo menos dinero Y bajar precios previamente hinchados. No se puede pedir lo que no se tiene. O bajas de precio o no vendes, no hay otra opcion y es bien sencillo. Y para que lo comprendas mejor, te dejo una frase elocuente del ex presidente de la cmnv, Manuel conthe que lo sintetiza a la perfección:
"Es muy difícil que alguien vea algo, por muy evidente que sea, cuando su sueldo depende de que no lo vea"
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Buenas noches:
Mire amigo, su ejemplo de telecinco, no le veo el sentido...ni acertado, ni aplicable.
Para su conocimiento, el negocio de idealista se hace con los anunciantes... esa pirueta que hace de razonamiento no se lo cree ni Ud... los anunciantes ponen sus anuncios porque es un portal muy visitado y lo que me resulta incompensible que no se molesten en ver las noticias y comentarios que se publican en el portal,...y si lo conocieran tenga la certeza, que los quitarian.
Quien confunde estos argumentos con censuras de dictaduras... o es bobo, o esta enfermo, o ambas cosas... porque en ningún momento entro en la censura... sino en la actuación de los anunciantes.
En cuanto a la falta de dinero... le tengo que decir que las bajadas de precio y su publicidad, ha creado en muchas personas sin dinero, la ilusión de comprar vivienda y si pudiera acompañarme un día, vería como hay un numero importante de visitas, llamadas y contactos... que son de personas que no pueden comprar, entre otras cosas porque no tienen ni siquiera para los gastos de escritura y esto se lo puede confirmar cualquier profesional del ramo.... porque amigo, los que tienen dinero están ciegos metiendo su dinero mes a mes en plazos fijos y por eso, todos los meses crece los depositos bancarios en bastantes miles de millones de euros.
En cuanto a la frase del Sr. conthe, no me parece muy acertada... y quiero recordar la dijo a resultas de su cese como presidente de la cnmv y una frase dicha por alguien resentido, no es para tomarla como dogma de fe... y en vez de utilizarla Ud, para un empresario... apliquela a un empleado y si la frase fuera cierta, convierte a todos los empleados en esclavos de su jefe.
Un saludo
Si usted no entiende que, al igual que Google o Facebook (al igual aue en la television privada gratuita), un portal web de acceso publico gratuito subsiste gracias a las visitas que atraen a los anunciantes, pues apaga y vamonos, porque no entiende lo básico en este negocio de las nuevas tecnologías por muy experto que sea en el tema inmobiliario.
Respecto a la censura, no me he pronunciado al respecto, no mezcle respuestas de otros comentaristas.
Lo de la falta de dinero, usted me esta dando la razón, no hay dinero para comprar pisos, y de donde no hay, no se puede sacar. Que si lo haya para otras cosas, nos la trae al pairo.
En cuanto a lo del señor conthe, la frasecita la dijo unos años después de su cese, en su blog del confidencial y era en referencia al mercado inmobiliario, que no tiene nada que ver con su cese de la cnmv. No mezcle churras con merinas. Ycomo acabode ver, no lo ha entendido, por lo que da a entender que usted es la demostración en persona de la misma.
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