Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Recientemente, Emilio botín,presidente de banco santander, comentó en la presentación de los resultados del banco, que su entidad no prestaba más “porque no hay demanda solvente”
Si nos centramos en el mercado de las hipotecas, la demanda natural mayoritaria debería proceder de la formación de nuevos hogares (excluyendo aquella que se produce por motivos de inversión o la compra de segundas residencias). Aunque no existe un número exacto, las estimaciones de nueva creación de hogares se estima en torno a los 250.000 nuevas familias por año. La crisis puede haber reducido este número en los últimos años, aunque aun así estamos hablando de un volumen realmente significativo desde el lado de la demanda
Sin embargo, cuando botín habla de “demanda solvente”, ¿a qué se refiere exactamente? en el caso de las hipotecas, estamos hablando fundamentalmente de 3 aspectos complementarios, pero en los últimos años hay un cuarto factor:
1. Aportación de ahorros suficientes para que la hipoteca no supere el 80% del valor de la vivienda: teniendo en cuenta que los gastos suponen entre el 5% y el 12% de la compra, los compradores deben tener ahorrados en torno al 25%-32% del precio de la vivienda
2. Ratio de endeudamiento inferior al 35%: es decir, el importe de la cuota de la hipoteca no debe superar ese nivel respecto a los ingresos netos mensuales de los compradores
3. Estabilidad laboral: este punto es el más controvertido actualmente, porque no sólo vale con que se tengan contratos indefinidos, sino que la empresa en la que se trabaje esté en una buena situación difícil y con riesgo bajo de reducción de personal
Aunque todos estos conceptos son los que se suelen comentar a la hora de definir esa “demanda solvente”, queremos añadir en este artículo otro factor que está limitando el tamaño de dicha bolsa de demanda, y éste es
4. El precio de la vivienda: la capacidad de compra de un comprador que necesite financiación es como un salto con pértiga. Además de la velocidad que lleve el interesado (ingresos mensuales y ahorros) es necesario tener una pértiga (la hipoteca) en la que apalancarse para poder alcanzar la altura necesaria (precio de la vivienda). Todos los elementos deben manejase de forma perfecta para sobrepasar el listón
El problema actual es que los bancos han recortado la pértiga que antes dejaban a sus clientes y o se llega con más velocidad (ingresos y ahorros) o es necesario bajar el listón para que el comprador pueda superarlo con la pértiga que actualmente le está dando el banco para esta tarea
En el siguiente cuadro mostramos las cuotas mensuales, los ingresos mínimos y los ahorros necesarios para comprar una vivienda ahora y cómo podrían variar esas cifras en función de una hipotética caída del precio de la vivienda o los descuentos que apliquemos como vendedores a nuestra vivienda. Como punto actual hemos utilizado el último dato de precio medio de la vivienda en Madrid del informe de precios de idealista.com (3.455 €/m2), una vivienda de 60 m2 y una hipoteca del 80% del importe de compra, a 30 años y un tipo de interés del 4,50% (tipo medio que utilizan las entidades para sus estudios de capacidad de pago)
Se puede ver que una bajada en el precio de la vivienda tiene un impacto doble, tanto en la cuota mensual como en los ahorros necesarios. Es decir, que como la pértiga que actualmente dejan los bancos es de una longitud determinada, sólo conseguimos ser accesibles para muchos compradores bajando el precio de nuestra vivienda. No queda otra, puede que incluso el comprador esté de acuerdo con nuestro precio, pero el banco es el que tiene la última palabra en este mercado y hay que asumirlo o retirar nuestra vivienda del mismo
Visto desde el punto de vista del comprador: dado que no podemos influir de hoy para mañAna en la retribución que recibimos – y la moderación salarial parece que está aquí para quedarse un tiempo – y que la capacidad de ahorro está limitada por esta generación de ingresos, parece que una ayuda clara para acceder a una vivienda sería conseguir reducir las expectativas de precio del vendedor o irnos a viviendas más económicas
Harina de otro costal es el interés de las entidades en favorecer la venta de sus inmuebles frente a los de terceros, pero aunque algunas entidades están enrocadas en dicha práctica (comisionando a sus oficinas por ello), es cierto también que otras sí están dando hipotecas como vía de captación de clientes, sin importarles la procedencia del inmueble
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94 Comentarios:
Las gallinas y ls conejos nos están esperando en las aldeas que abandonaron nuestros abuelos, con los brazos abiertos. Es cuestión de tiempo aceptar que este futuro está ahí a la vuelta de la esquina. El Capitalismo no sé, pero el sistema ha quebrado y no se va a recuperar nunca, porque no quedan recursos ilimitados con los que tirar de este carro. Los Bancos y los politicos están inmersos en un salvase quien pueda. Pero será inútil, ellos también acabarán recogiendo excrementos de vaca, en la granja de sus abuelos…
#25, ¿Quieres dejar de decir 'aislación' como si fuera una palabra que existe? Menuda imagen debes de estar dejando de los españoles en Alemania. Menudo 'hingeniero'.
A Lo que se tienen que acostumbrar no es a que los precios bajen, sino a que los precios se adecuen al valor del bien, su uso y a la capacidad adquisitiva en general.
Lo que paso desde el 2000 al 2007 es que el mercado estaba distorsionado por la abundancia de crédito solicitado y concedido irresponsablemente y la increíble fe en que la vivienda vale lo que se paga por ella o mas de por vida. Eso se ha acabado y no volverá. la siguiente burbuja especulativa no será en ladrillo. Será en... eso es lo que me gustaría saber, pero no en ladrillo.
Lo demás son discusiones Pero Grullo.
Terapia aconsejable a propietarios o vendedores
Cuando esté triste, agobiado, siéntese un momento, relájese, cierre los ojos y visualice un paisaje amplio con un horizonte lejano.
Repose su mirada en ese horizonte y entre en la inmensidad del espacio hasta que le absorba, separándose así de los ruidos y tensiones que le agobian.
Es un ejercicio fácil, sencillo pero efectivo para calmarse y darle un descanso a la mente.
Tranquilícense vendedores ..."la salud es lo primero"
Lo vuestro tiene explicación:
El cerebro tiene un cierto sistema inmunológico-psicológico (término metafórico)
Para auto engañarnos y hacernos cambiar fácilmente la forma de ver las cosas, con el objetivo de superar las decepciones y seguir adelante.
" Al cerebro no le interesa la verdad ..sino sobrevivir".
Más de 3 millones de españoles ya no tienen soporte económico alguno.
De momento se refleja en las colas de los auspicios y comedores sociales.
( El BMW , parado por falta de combustible, es el último monumento a la desfachatez de la clase media engañada por un sistema de barro )
Una clase media que ahora pretende comer un plato caliente junto a indigentes y alcohólicos.
Vagabundos de toda la vida junto a neoindigentes de VISA cancelada.
#Mercado roto, estas totalmente desesperado, se nota que tienes el piso en venta desde hace unos añitos y no te llaman ni por equivocacion... no te das cuenta que el problema es el precio de tu zulo, no del mercado. Pero sigue esperando, sentado, viendo como se revaloriza negativamente tu inversion.
#Mercado roto, estas totalmente desesperado, se nota que tienes el piso en venta desde hace unos añitos y no te llaman ni por equivocacion... no te das cuenta que el problema es el precio de tu zulo, no del mercado. Pero sigue esperando, sentado, viendo como se revaloriza negativamente tu inversion.
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No. Todavía no lo he puesto en venta.
Estoy esperando a que te calles. Entonces lo pondré.
+Es verdad no bajan muchisssimo, pero tampoco se venden..ji ji
+ Cuando todo iba bien dentro del paradigma de la burbuja el que no se endeudaba hasta de por vida por un pisito, un cochazo usualmente alemán, unas vacaciones de semana santa en la riviera maya éramos nosotros. Un ejemplo de lo cutres que hemos sido: 1'5 millones de tetas de plástico [casi todas a crédito] durante la época del burbujón.
+Ahora no tenemos derecho a pedir perdon para cancelarnos las deudas. Habria que apretarse el cinturón ANTES, cosa que no hemos hecho....como dicen por ahí: el dinero al final se venga. Vaya si se venga!
+Hay un concepto que se esta convirtiendo en uno de los diez mandamientos de los usureros ..... el banco no obligo a nadie a firmar una hipoteca..... no se si obligar es apretarle el cuello a alguien o si es en una comoda oficina con aire acondicionado, musica clasica y un señor usurero de traje y corbata con una bella sonrisa nos explica la formas de explotacion de su banco.
+Hipotecaos.....los palomos ya estan todos guisados y digeridos, quedan muchos tontos en España pero la banca ya no puede financiarles el suicidio a todos.
+ES MUY PROBABLE QUE MI PATRIMONIO SEA MAYOR QUE EL SUYO Y LO SEGUIRÁ sIENDO PORQUE MIENTRAS EL MIO RENTA EL SUYO SE DEVALÚa. NO QUERER COMPRAR PISO A PRECIOS DE ESTAFA NO SIGNIFICA NO TENER DINERO, sINO DOS DEDOS DE FRENTE.
+Hay mucho vendedor que, viendo que no puede vender ahora, alquila su piso con intención de venderlo dentro de unos años. En su momento, serán vendedores que se estarán haciendo la competencia los unos a los otros. Es lo que yo llamo "oferta embalsada".
+Que culpable me siento de tener mucha pasta y no comprar pisitos sobrevalorados !!!....Tu lo que querras es que tu crisis sea aliviada creandole una crisis a algun pardillo.
+Quizá algún privilegiado todavía piense que esto no es tan grave porque aún conserva su trabajo y su madriguera, pero vivimos un hundimiento social sin precedentes.........agárrense que esto acaba de empezar
+Todos los "hipotecados" se paseaban por la calle hace 4 años con un puro y un cartel de "soy propietario"....... ahora creo que acampan en sol con una pancarta de "dación en pago, ya"
+Lo indiscutible es que los trescientos mil embargados que lamentablemente tenemos, si que se lamentan de haber comprado estos años atrás.
+ HAY 1 MILLON 400.000 MIL EXPEDIENTES DE DESHAUCIO EN CURSO......1.4 MILLLONES MADRE DE DIOS....qUIEN COMPRE PISO AHORA, nO ES TONTO, eS UN BURRO PROFESIONAL.
+Te hipotecaste la cagaste.........antes pobre que esclavo
+La diferencia antes, es que los señores feudales no podías evitarlos...... pero las hipotecas de ahora sí
+La gente vende MIERDA a precio de ORO, y pensando que teníamos el ORO hemos comprado la MIERDA.
+Es lo que tiene la realidad. Que por mucho que te empeñes en ignorarla y fingir que eres rico al final te alcanza y descubre que eres pobre.
+QUE MAL ACOSTUMBRADOS ESTAN, eN CUALQUIER MERCADO EL Sr. COMPRADOR ES EL REY.... eL CLIENTE SIEMPRE TIENE RAZON ¿SE ACUERDAN?
+Hay que ser caradura; antes lo eran con los compradores .....y ahora lo somos con los vendedores = esto se llama mercado.
+Si alguien está dispuesto a pagar los precios de hace 4 años, o está mintiendo o es imbécil - y los imbéciles no suelen tener dinero
+Olviden el "esto_lo_arregla_mariano_y_vamos_parriba_como_un_cohete" que los reyes son los padres y se han quedado los dos en paro.
+Aqui vamos a morirnos todos de hambre en pisos que, teoricamente, tienen un precio con el que supuestamente podrias vivir toda la vida como un marques.......pero solo era teoria, que en la practica va a ser de mierda y hambre
+Es verdad no bajan muchisssimo, pero tampoco se venden..ji ji
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Cierto.
Porque no es un problema de oferta-demanda.
Es un problema de crédito.
PORQUE NO ES UN PROBLEMA DE OFERTA-DEMANDA.
ES UN PROBLEMA DE CRÉdITO.
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El viejo truco del precio de lo pisos ligado al crédito.
También llamado: lIMITE DE LA CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO.
Casi todos los aspectos problemáticos de la vivienda surgen del carácter opaco y distorsionado de su mercado. El precio se forma hoy de la manera más perversa que podamos imaginar: la escasez del producto y la urgencia de la demanda hacían que los aspirantes a propietarios no duden en dedicar todos los recursos económicos de que puedan disponer a conseguir un alojamiento. Esa voluntad es perfectamente medida por los promotores y propietarios de suelo que inmediatamente calculan el precio de la vivienda en función de la capacidad de endeudamiento.
Para aumentar sus expectativas,además, suponen que se trata de una pareja con dos sueldos que, si ganan 2.500 euros al mes entre los dos, estarán dispuestos a dedicar a la adquisición de una vivienda más de 1.200 euros. Desde el momento en que bancos y cajas ponen a su disposición hipotecas a 30 años con intereses del orden del 3%, la capitalización de esa capacidad de endeudamiento lleva a cifras superiores a los 250.000 euros. A partir de aquí se establece el precio de la vivienda.
Las consecuencias de este planteamiento son:
- Ningún ahorro en los otros componentes del precio: los costes de la construcción,
Las ventajas fiscales, etcétera, no tendrán ninguna incidencia en el precio de venta, pues serán inmediatamente absorbidos por los propietarios de suelo que fijarán sus precios de venta sumando esos ahorros a sus beneficios expectantes para llegar a la misma cifra final.
- Por la misma razón, una vivienda de menor tamaño no asegura un precio menor. Los promotores para incrementar, o sostener, sus beneficios van reduciendo el tamaño de la vivienda para "meter" más viviendas en una promoción. Así nos vamos acostumbrando a viviendas cada vez más pequeñas sin que esa carrera pueda tener más límite que el que señale la normativa.
Esos altísimos precios de las viviendas se consolidan cuando el excedente monetario mundial se dedica a invertir en vivienda. Se compran viviendas sin ánimo de ocuparlas para aprovechar el margen entre los intereses y el crecimiento de los precios. Pero es evidente que están sobrevaloradas.
Hagamos nuestros cálculos.
Calculemos ahora el precio de la vivienda a partir del coste de la construcción, el componente más estable y relativamente transparente del conjunto, unos 600 euros por metro cuadrado. Supongamos que reservamos otro tanto para el propietario del suelo y que promoción, técnicos y permisos se llevan la mitad de esa cifra. No son previsiones pacatas. En las permutas, el suelo se llevaba hasta hace pocos años el 30% del valor final y aquí le atribuimos el 40%.
Calculado así, el precio de venta sería dos veces y media el de construcción, es decir, 1.500 euros por metro cuadrado; o sea, 250.000 de nuestras pesetas. Un piso de 80 metros cuadrados valdría, pues, 20 millones. El que ha comprado por 40 millones sufre una sobrevaloración del 100%.
Que les ha parecido el truco del crédito y llevar al límite la capacidad de endeudamiento?? con la inyección masiva de crédito los pisos pasan a costar dos y tres veces lo que antes se pagaba por ellos... pero, que ocurrirá cuando se retire el excaso de crédito ? imaginen a un enfermo terminal al que retiran el oxígeno.
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