Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ha llegado a mi conocimiento una increíble idea que está circulando por Internet vía correo electrónico y foros para evitar el desalojo de la vivienda cuando el banco inicia la ejecución de una hipoteca por falta de pago y que, sin ser un virus, puede llegar a tener unos efectos peligrosos en caso de seguir sus consejos. La transcribo:
"En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración "indefinida" /50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el Registro de la Propiedad. (&Hellip;). Con esta maniobra, cuando el banco nos embargue, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo "casero" por nuestro ex piso 10€ al mes y de por vida"
Ante la proliferación de correos electrónicos y reseñas en blogs hay que aclarar numerosos puntos sobre esta idea que la hacen no sólo descabellada, sino peligrosa:
1) Las escrituras de hipoteca son unos documentos farragosos y largos que no se suelen leer a fondo, pero normalmente contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler de esa vivienda mientras continúe hipotecada. Ello dificulta la posibilidad incluso de un arrendamiento normal, entendiendo por tal el pactado a precio de mercado y con la duración habitual de cinco años
2) Lo que ofrece esta peregrina propuesta es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil
3) La expresión 'pasar por el registro de la propiedad' es jurídicamente incorrecta en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública y dudo que un notario se prestara a intervenir en un pacto de esas características
Soy consciente sin duda de que la realidad del funcionamiento de la justicia actual permite pronosticar que para rescindir ese “arrendamiento” el banco necesitará meses, pero es lo mismo que si el propietario ejecutado se niega a abandonar la vivienda después de subastada, quedará como precarista y el Banco lo desalojará con auxilio judicial. En ambos casos se incrementarán los gastos a cargo del desalojado
Sin embargo, puede haber una diferencia sustancial entre ambos supuestos, un precarista no comete delito alguno y en cambio ese acuerdo puede ser calificado por el acreedor como maquinación fraudulenta o estafa: “El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma” (art. 251 Código Penal), o bien como insolvencia punible: “Quien realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación” (art. 257.2º)
Con lo cual quien así actuare se podría ver involucrado en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión, por lo que no parece muy rentable seguir las recomendaciones de este mail que está circulando rápidamente por Internet
219 Comentarios:
Esa solución de los alquileres falsos es una imbecilidad, no se a quién se le habrá ocurrido, pero ese intento de burlar el embargo, es un delito penal, tal y como dice el abogado de la Cámara.
...yo pensaba que era un bulo, hasta que comprobé como los asesores habían recomendado a la familia Ruiz Mateos esta práctica para evitar ser desauciados y perder sus propiedades!!! Desde luego, como comentan por ahi, no se trata de hacerlo de cualquier forma, pero no existiendo clausula, si tu no puedes pagar tu piso, alquilarlo para pagar la hipoteca y vivir en otra casa mas humilde evitando perder el piso y continuando con los pagos no parece una estafa...
Independientemente de lo que digan la legislación hipotecaria y los contratos firmados, creo que hay una vía que no se exploró sobre sobre el tema...
Me Gustaría que algún jurista mirase sí hay alguna base para que en caso de que no se legisle el tema, se estudie en los casos de embargo o desahucio hipotecario sí existe una responsabilidad civil exigible de alguna manera tanto de la propia entidad financieira cómo de la tasadora que fijo la tasación que concedió la hipoteca...
La idea es la siguiente, todas las hipotecas se concedían en base a una tasación firmada por técnico "competente" y realizada por una empresa tasadora reconocida por la entidad financieira, (una tasación que te valía para una entidad no valía para otra, que TE obLigaba a tasar el inmueble por otra empresa reconocida por ellos), y el "banco", (o caja), daba luego por buena Esa tasación, con lO que de alguna manera TE "convidAba" a formalizar la hipoteca...
BIen, pues entonces en caso de que el "hipotecado" sea desahuciado, quede sin el inmueble, pierda el principal y los intereses ya pagados HAStA Ese MOMENTO E INCLUSO quede con una deuda por no cubrir el bien el total de la deuda pendiente y los gastos, debería tras perder el bien, poner una demanda contra el banco y la tasadora, y los peritos intervinIENtes, (tasador y analista de riesgos del banco), por su responsabilidad civil o profesional, exigiendo ser resarcido En los daÑoS sufridos por la mala tasación del bien, y reclamar por tanto el resarcimento del principal y de los intereses ya pagados, una indemnización para cancelar la deuda pendiente, y a mayores, la cantidad que proceda de indemnización poR daños morales y sicológicos...
SI esa vía FUERA posible y pUdIera tener éxito, sería mucho mas peligrosa para la banca que la dación en pago, que comparado con lO que apunto, haStA los bancos la verían como una opción mucho mas positiva...
INVITO a estudiar el caso y ver de su viabilidad...
Independientemente de lo que digan la legislación hipotecaria y los contratos firmados, creo que hay una vía que no se exploró sobre sobre el tema...
Me Gustaría que algún jurista mirase sí hay alguna base para que en caso de que no se legisle el tema, se estudie en los casos de embargo o desahucio hipotecario sí existe una responsabilidad civil exigible de alguna manera tanto de la propia entidad financieira cómo de la tasadora que fijo la tasación que concedió la hipoteca...
La idea es la siguiente, todas las hipotecas se concedían en base a una tasación firmada por técnico "competente" y realizada por una empresa tasadora reconocida por la entidad financieira, (una tasación que te valía para una entidad no valía para otra, que TE obLigaba a tasar el inmueble por otra empresa reconocida por ellos), y el "banco", (o caja), daba luego por buena Esa tasación, con lO que de alguna manera TE "convidAba" a formalizar la hipoteca...
BIen, pues entonces en caso de que el "hipotecado" sea desahuciado, quede sin el inmueble, pierda el principal y los intereses ya pagados HAStA Ese MOMENTO E INCLUSO quede con una deuda por no cubrir el bien el total de la deuda pendiente y los gastos, debería tras perder el bien, poner una demanda contra el banco y la tasadora, y los peritos intervinIENtes, (tasador y analista de riesgos del banco), por su responsabilidad civil o profesional, exigiendo ser resarcido En los daÑoS sufridos por la mala tasación del bien, y reclamar por tanto el resarcimento del principal y de los intereses ya pagados, una indemnización para cancelar la deuda pendiente, y a mayores, la cantidad que proceda de indemnización poR daños morales y sicológicos...
SI esa vía FUERA posible y pUdIera tener éxito, sería mucho mas peligrosa para la banca que la dación en pago, que comparado con lO que apunto, haStA los bancos la verían como una opción mucho mas positiva...
INVITO a estudiar el caso y ver de su viabilidad...
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
Te olvidas de algo bastante importante:
La vivienda está sujeta al mercado , a la oferta y a la demanda, a las variaciones de valor derivadas de todo ello.
La valoración del 2007 podía ser muy cierta y verdadera, puesto que casas similares a esa se vendian realmente a esos precios disparatados.
Pero eso no quiere decir que en el 2012 y en las circunstancias actuales, la misma vivienda no se pueda tasar por un precio 70% inferior al de 2007.
"Beneficios pasados no garantizan ganacias futuras"
Pero que estais comentando fascinerosos si por culpa de los sociolistos y de zparo ya nadie tiene empleo solo los 4 vividores de turno que vivian a costa de los demas y que ahora son incapaces de generar su sueldo por ellos mismo.
Fuera los sindicatos y que desaparezca el psoe como partido.
Kuku! neocapitalistas estas ahi?
Como llevais el orto?
Y si has comprado una vivienda y no puedes vender la que tenias que también esta hipotecada que puedes hacer (crédito puente)
Quedandome con la discusión técnica (que es lo que a mi me interesa), yo creo que un método realmente legal para quedarte con el piso (siempre que haya una situación verificable de "cambio de fortuna" y ningún otro patrimonio) es simplemente pagar menos. ASi, si la cuota es de por ej. 1000 €, abonar por ej. 300 €. Ningún juez quita el derecho constitucional a la vivienda por una situación sobrevenida cuando hay buena fe y deseo de seguir abonando.
Por otra parte, tampoco entiendo lo de la prohibición del alquiler. Si yo lo hablo con el banco para alquiler de cara a poder seguir pagando (por ejemplo, me voy a casa de mis padres) creo que tampoco habría problema ya que lo último que quiere un banco es ejecutar la hipoteca.
En cuanto al método, creo que el que quiera hacer valer el derecho a alquilar, debería dirigir un escrito al banco. Si no le contestan o le contestan negativamente, una demanda civil y listo ya que la cláusula es claramente abusiva.
Es increible, lo que es una barbaridad, es que el banco te cobren las mensualidades, se quede con el piso, te siga cobrando, y lo pueda vender y alquilar de nuevo.¿QUIÉn ESTA ROBANDO?........????????C?????????Por favor no perdamos las perpectivas, es de sentido común. La vivienda es un derecho en la constitución. Leyes estan echas para los ricos y poderosos, en este caso los bancos.
Es increible, lo que es una barbaridad, es que el banco te cobren las mensualidades, se quede con el piso, te siga cobrando, y lo pueda vender y alquilar de nuevo.¿QUIÉn ESTA ROBANDO?........????????C?????????Por favor no perdamos las perpectivas, es de sentido común. La vivienda es un derecho en la constitución. Leyes estan echas para los ricos y poderosos, en este caso los bancos.
................
Si la vivienda fuese un derecho, no se tendría que haber permitido el enriquecimiento desmesurado que muchos han logrado con ella.
Los mismos que ahora lloriquean y echan las culpas de todo a los bancos no compartian hace unos años las estupendas plusvalias que sacaban comprando sobre plano y vendiendo 3 meses despues, no compartian ese dinero con los bancos que les habian facilitado la financiación para el pelotazo.
A las duras y a las maduras, que cada palo aguante su vela.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta