Juan Fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación, enumera varias prácticas que llevan a cabo los inversores interesados en el mercado inmobiliario español. Entre ellas destaca calcular el stock de vivienda, analizar y valorar la experiencia y el conocimiento local de los profesionales del sector o solicitar una consulta urbanística actualizada
1. Conocer a las personas que gestionan los riesgos relacionados con la valoración de activos de las eeff (observar y escuchar atentamente a estas personas, conocerlos a fondo es más importante que volverse loco solicitando documentación, elaborando sesudos dosieres o incluso estudiando los balances)
2. Analizar sus procesos de homologación de sociedades de tasación, bajo qué criterio las entidades financieras han seleccionado tasadoras para valorar sus activos a lo largo del tiempo y cómo distribuyen el trabajo entre ellas (selección aleatoria)
3. Verificar que se cumplen los requisitos que se indican en el real decreto 775/1997 de 30 de mayo sobre el régimen de homologación de los servicios y sociedades de tasación y la orden ministerial eco 805/2003. Aunque en nuestro país de origen se valore de forma distinta, es esencial conocer las reglas de juego del mercado hipotecario en España
4. Comprobar que las actualizaciones de carteras hipotecarias de viviendas/pisos por índices se utilizan cuando es la misma sociedad de tasación la que ha realizado la tasación original. (Los modelos de valoración automatizados especialmente aquellos que incluyen índices de confianza son más fiables, si bien se mejoran con la consulta de un experto que resida en la zona)
5. Entender las diferencias entre una valoración eco (banco de España, mercado hipotecario) y una rics. Ambas son compatibles pero es importante comprender sus alcances respectivos
6. Analizar y valorar la experiencia, capacitación y el conocimiento local de los profesionales que han visitado y valorado los activos incluidos en las carteras
7. Comprobar que la sociedad de tasación dispone de una base de datos propia, auditada, y con granulometría suficiente allí donde valora
8. Calcular el stock de oferta de vivienda local de abajo a arriba para entender el mercado, es decir, población a población, incluyendo el ámbito competitivo, incluyendo en el mismo el stock de promoción en curso y la oferta de suelo, tanto finalista como en desarrollo
9. Considerar el impacto de la valoración del subyacente en el riesgo de impago de los préstamos. El ltv marca el riesgo y la tasación es elemento clave en el cálculo de la relación préstamo/valor
10. Solicitar una consulta urbanística actualizada antes de siquiera considerar analizar los precios de carteras de suelos, comprendiendo el impacto de los diversos niveles urbanísticos en la tasación eco
6 Comentarios:
Hasta que los pisos no tengan perspectivas de bajar a la altura de nuestros sueldos estaremos en recesión y los pisos cayendo.
O sea, que ya sabemos que nos esperan más de 3 a 5 años de despidos. Y esto es, al menos, por 5 causas:
1- Que un propietario, que en España son mayoría, si piensa que su piso vale menos se gasta mucho menos dinero por el efecto "pobreza".
2-Que en España solo hay turismo y construcción. Si este sector, que es el que más empleo da, está parado, la economía no tira y entramos en el círculo vicioso de la pobreza.
3-y a día de hoy no hay compradores, ni los va a haber en mucho tiempo..no hay ahorro ni crédito, y ya enterados del timo del:"los pisos nunca bajan "
4-y no sólo porque tenemos un paro altísimo y la renta disponible sigue bajando,
5-sino sobre todo por una cuestión de DEMOGRAFÍa. El baby-boom de parejitas ya está esquilmado, y endeudado hasta las cejas.
Así que o metemos a tropecientos mil inmigrantes de alto poder adquisitivo o se acabó lo que se daba.
La subida de los intereses hipotecarios neutraliza la rebaja de precios. Las casas serán más baratas, sí, pero las hipotecas más caras, lo que en definitiva mantiene los bretes para los compradores.
Para más inri, las perspectivas económicas no son nada esperanzadoras a corto plazo. Pese a los recortes y reformas aprobadas, el Gobierno ha avisado que la recesión está a las puertas y el paro seguirá empeorando
Este año. La recuperación no está cerca y si ya es complicado lanzarse a comprar una vivienda habitual, más aún plantearse adquirir una vivienda vacacional.
No será fácil por tanto absorber el stock pese a la rebaja de precios. Además, alertar del problema demográfico. "De crearse 400.000 hogares nuevos en la fase expansiva, se ha pasado a una caída de la población que en el horizonte de 2015 apenas generará 50.000 familias al año", descuente fallecidos y emigrados y seremos menos....... este panorama dificultará el drenaje del stock.
La confianza se adquiere durante décadas y se pierde en minutos..... y en España en viviendas hace ya tiempo que hemos perdido la confianza .
Esto es ya una realidad innegable: el inversor de largo plazo en vivienda ha quedado relegado a aquel inversor que ante pérdidas no realizadas en sus posiciones unos deciden legárselas a sus descendientes....
Mientras otros inversores de a pie en viviendas, hartos de la situación, no quiere que les devuelvan la confianza: ""lo que quieren es que les devuelvan el dinero""
Papá, ¿Por qué tenemos hipoteca?
----------
Escenario de final feliz:
Porque el especialista de la inmobiliaria nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él y en nuestras posibilidades reales.
Porque el especialista del banco nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él y en nuestras posibilidades reales.
Porque el especialista del banco no nos advirtió del riesgo que corríamos si en el futuro las cosas iban a peor, pero teníamos confianza en que fueran a mejor.
Porque compramos nuestra casa a muy buen precio con dinero prestado del banco, y de ese modo ahora prácticamente la tenemos ya pagada.
Porque nuestra situación económica familiar ha ido mejorando con los años y no supone una carga excesiva.
Porque en un futuro próximo seremos totalmente propietarios de un inmueble que de otro modo no habríamos podido comprar y disfrutar todos estos años.
Escenario de final dramático:
Porque el especialista de la inmobiliaria nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él.
Porque el especialista del banco nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él.
Porque el especialista del banco no nos advirtió del riesgo que corríamos si en el futuro las cosas iban a peor, y confiábamos en que fueran a mejor.
Porque conocíamos personalmente a muchos casos que ganaron mucho dinero comprando y vendiendo inmuebles.
Porque el especialista del banco nos indujo a firmar un crédito con unas condiciones aparentemente muy ventajosas.
Porque jamás pensamos ni nos dijo la inmobiliaria que los precios de los inmuebles podrían bajar tanto.
Porque jamás pensamos que nuestros sueldos podrían reducirse tanto ni perder el trabajo.
Porque creíamos tener la capacidad y estabilidad económica suficiente para ser propietarios.
Porque pensábamos que estar de alquiler era algo del pasado, de la época de la miseria que vivieron nuestros padres.
Porque no imaginábamos que la economía, los sueldos ni los precios de los inmuebles podían algún día dejar de crecer.
Porque creíamos que íbamos a ganar mucho dinero con el aumento de precios de los inmuebles.
Porque pensábamos que especular con precios era invertir.
Porque perdimos de vista la referencia de lo que suponen 30 o 40 años de trabajo a cambio del coste de una vivienda digna.
Porque todo el mundo tenía una hipoteca y era aparentemente propietario de algún inmueble.
Porque pensamos que ante alguna dificultad económica, siempre podríamos vender la casa y pagar sobradamente la hipoteca con ello.
Porque pensamos que el banco siempre aceptaría la casa a cambio de la deuda.
Porque sobreestimamos nuestra capacidad, estabilidad y solvencia financiera a largo plazo.
Porque Papá y Mamá se equivocaron y cometieron un gravísimo error de cálculo que seguirás pagando tú.
Papá, ¿Por qué tenemos hipoteca?
----------
Escenario de final feliz:
Porque el especialista de la inmobiliaria nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él y en nuestras posibilidades reales.
Porque el especialista del banco nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él y en nuestras posibilidades reales.
Porque el especialista del banco no nos advirtió del riesgo que corríamos si en el futuro las cosas iban a peor, pero teníamos confianza en que fueran a mejor.
Porque compramos nuestra casa a muy buen precio con dinero prestado del banco, y de ese modo ahora prácticamente la tenemos ya pagada.
Porque nuestra situación económica familiar ha ido mejorando con los años y no supone una carga excesiva.
Porque en un futuro próximo seremos totalmente propietarios de un inmueble que de otro modo no habríamos podido comprar y disfrutar todos estos años.
Escenario de final dramático:
Porque el especialista de la inmobiliaria nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él.
Porque el especialista del banco nos dijo que alquilar era tirar el dinero y confiamos en él.
Porque el especialista del banco no nos advirtió del riesgo que corríamos si en el futuro las cosas iban a peor, y confiábamos en que fueran a mejor.
Porque conocíamos personalmente a muchos casos que ganaron mucho dinero comprando y vendiendo inmuebles.
Porque el especialista del banco nos indujo a firmar un crédito con unas condiciones aparentemente muy ventajosas.
Porque jamás pensamos ni nos dijo la inmobiliaria que los precios de los inmuebles podrían bajar tanto.
Porque jamás pensamos que nuestros sueldos podrían reducirse tanto ni perder el trabajo.
Porque creíamos tener la capacidad y estabilidad económica suficiente para ser propietarios.
Porque pensábamos que estar de alquiler era algo del pasado, de la época de la miseria que vivieron nuestros padres.
Porque no imaginábamos que la economía, los sueldos ni los precios de los inmuebles podían algún día dejar de crecer.
Porque creíamos que íbamos a ganar mucho dinero con el aumento de precios de los inmuebles.
Porque pensábamos que especular con precios era invertir.
Porque perdimos de vista la referencia de lo que suponen 30 o 40 años de trabajo a cambio del coste de una vivienda digna.
Porque todo el mundo tenía una hipoteca y era aparentemente propietario de algún inmueble.
Porque pensamos que ante alguna dificultad económica, siempre podríamos vender la casa y pagar sobradamente la hipoteca con ello.
Porque pensamos que el banco siempre aceptaría la casa a cambio de la deuda.
Porque sobreestimamos nuestra capacidad, estabilidad y solvencia financiera a largo plazo.
Porque Papá y Mamá se equivocaron y cometieron un gravísimo error de cálculo que seguirás pagando tú.
La crisis se nos presentan como que no se saben de dónde vienen, antiguamente se las llamaban “castigos de Dios”. Pero las crisis no son más que el resultado de seguir actuando del mismo modo cuando las condiciones externas han cambiado, las crisis son el resultado de falta de adaptabilidad ante esas nuevas condiciones. El ser humano se encuentra culturalmente incapacitado para adaptarse a los grandes cambios que en su entorno se producen debido a que esos mismos cambios generan estructuras sociales donde existen grandes intereses creados alrededor de que esa estructura se perpetúe, por lo que ante cambios externos que hagan a esa estructura obsoleta se intenta seguir con lo mismo a pesar de que se requiere otra estructura, el choque entre los intereses creados y la realidad es lo que conocemos como crisis y es la única forma de romper con las antiguas estructuras y pasar a algo más adaptado a las nuevas condiciones.
Heterodoxia.info, que gran blog. Algunos de por aqui, deberian leerlo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta