Signos de esperanza en el mercado inmobiliario: la llegada de fondos y la compra de viviendas sin financiación

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

El mercado inmobiliario español comienza a mostrar signos de cierto dinamismo, aunque todavía sea pronto para hablar de recuperación. Las principales señales positivas provienen del creciente interés de los fondos de inversión internacionales en analizar y pujar por operaciones de venta de carteras de activos adjudicados, viviendas sociales en alquiler, deuda hipotecaria fallida y plataformas de prestación de servicios de gestión inmobiliaria de la banca

Asimismo, hemos identificado a fondos de inversión interesados en asociarse con promotores inmobiliarios españoles para invertir en segmentos concretos de nuestro mercado, por producto y geografía, estrategia que hace poco hubiera sido impensable

Desde la perspectiva de la inversión de particulares, el 17% de las compras de viviendas del primer semestre se han realizado por compradores extranjeros. Aunque dicho porcentaje se aplique sobre muy reducidos volúmenes de compras, es sintomático que el interés por nuestro país, la percepción del riesgo y de las oportunidades de inversión se estén alineando para iniciar el principio del fin de la crisis inmobiliaria

Al mismo tiempo, más del 60% de las transacciones realizadas en el mercado de vivienda se realizan sin contar con financiación bancaria, lo que anticipa que los inversores nacionales están volviendo al sector, aunque con volúmenes muy reducidos de compras, y sin recurso al apalancamiento como estrategia de inversión

La mejor noticia que podemos transmitir es que dicha recuperación se iniciará fundamentalmente con el impulso de la inversión extranjera. A la que podríamos poner todo tipo de calificativos, si quisiéramos seguir la línea de catastrofismo que se ha impuesto en los últimos años en una parte importante de nuestro mercado. Pero es la inversión que necesitamos como país, para desapalancar una industria fallida y para exportar en precios competitivos un problema que sería imposible de digerir por nuestros propios medios

En los próximos años dichos fondos serán los protagonistas del mercado inmobiliario. Muchos de ellos plantean sus estrategias de inversión a 5-7 años con una fuerte presencia de medios de gestión en nuestro país, lo que permitirá reconvertir a profesionales del sector en proveedores de servicios. En breve, nos resultarán familiares los nombres de sus plataformas de gestión o servicing, como los principales agentes del mercado de inversión y venta al por menor de sus carteras

Para el sector promotor, que aún sobrevive a seis años de crisis, estas noticias se traducirán en el corto plazo en oportunidades de prestación de servicios y asociación con dichos fondos, pero no en incrementos de los precios de las viviendas en venta. También se encontrarán en los próximos meses con nuevos interlocutores en su relación con sus acreedores financieros ya que parte de estas deudas se transmitirán a fondos de oportunidad

Dicha transmisión no debería traducirse necesariamente en acciones kamikaze de dichos fondos contra la línea de flotación de estas empresas, sino más bien en la negociación de fórmulas  de venta compartida de producto terminado y en la dación en pago incentivada de sus garantías. Los fondos de inversión necesitan acotar los riesgos relacionados con la disposición final de sus garantías hipotecarias y por ello, en principio, deberían estar más abiertos a la búsqueda de soluciones racionales con sus deudores que al enfrentamiento judicial con los mismos

Adicionalmente, podemos prever procesos de compra venta de empresas inmobiliarias donde la clave de estas posibles operaciones radica, en nuestra opinión, en la reestructuración de la deuda financiera a muy largo plazo o una quita sujeta a su recapitalización. Conceptos que eran evidentes antes de la crisis, como el valor de los fondos propios, se relativizan en la actualidad ante escenarios de imposibilidad de pago de la deuda. El valor de los fondos propios no es tan importante como la liquidez de los mismos, y los fondos de inversión que se planteen entrar en dichas sociedades exigirán sacrificios importantes a los acreedores financieros antes de realizar cualquier inversión

Abrimos el nuevo "curso" económico tras el verano con la esperanza de que el mercado de inversión comience a moverse. Hace un año los riesgos macroeconómicos oscurecían cualquier posibilidad de inversión institucional en el sector inmobiliario. La cuestión, doce meses después, radica en la gestión de plazos, precios y financiación, en un mercado que comienza a normalizarse en el análisis de las inversiones y en el que los fondos de inversión se han convencido de que presenta oportunidades muy interesantes en el corto y medio plazo

Los siguientes pasos hacia la recuperación deberán concretarse en operaciones de inversión de cierto volumen, en la entrada de nuevos fondos y en la competencia en procesos de desinversión competitivos. En cuanto haya más referencias de precio y carteras vendidas, la prima de riesgo del sector iniciará un descenso acelerado

Esperamos que todas esas noticias provoquen un efecto llamada de nuevos inversores y acorten los plazos del final de la crisis. Esta no ha acabado, hay muchísimo por hacer, enormes pérdidas que contabilizar y activos que no se colocarán durante muchos años. Pero comienza a verse la luz al final del túnel

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