Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
La mayor parte de las calculadoras de hipotecas suele dar como resultado la cuota mensual que se pagará, tras introducir el importe de la hipoteca, el tipo de interés y el plazo de la operación
Pero la realidad nos dice que la forma de enfrentarse a una posible hipoteca debe partir de la base de qué importe máximo de hipoteca nos daría un banco, y a partir de ahí decidir si queremos reducir dicho importe, obviamente siempre que dispongamos de los ahorros suficientes
En idealista.com/hipotecas tenemos ambas calculadoras, para que cada persona realice su cálculo personalizado y pueda simular diferentes escenarios, pero vamos a aprovechar este artículo para resaltar algunos aspectos importantes que se deben tener en cuenta
Los tres aspectos fundamentales que analizan los bancos para conceder una hipoteca son:
1. Ahorros que se aportan, de tal manera que no suelen conceder más del 80% del precio de compra
2. Estabilidad de los ingresos, es decir, que se lleve cierto tiempo en la empresa o como autónomo, y que los ingresos percibidos sean regulares
3. Que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos netos mensuales
Pues bien, en el cuadro siguiente hacemos una comparativa de la vivienda que podemos permitirnos, en función de los ingresos mensuales que perciban los solicitantes, asumiendo que los bancos no aprobarán ningún préstamo cuya cuota mensual supere el 35% de estos ingresos
Hemos utilizado un cálculo para un préstamo a 30 años y a un tipo de interés del 3,5% (aunque las hipotecas actuales que negociamos para nuestros clientes en idealista.com/hipotecas están en torno al 2% de diferencial, lo cierto es que los bancos suelen utilizar este 3,5% como base de cálculo)
Por ejemplo, si tenemos unos ingresos netos familiares de 2.500€, la cuota máxima sería de 875€, lo que nos permitiría acceder a una vivienda valorada en 243.573€, siempre y cuando tengamos unos ahorros mínimos de 75.673€ (los ahorros incluyen tanto el 20% no financiado como los gastos – importante, estos gastos varían en función de dónde compres la vivienda, debido a la diferencia de impuestos)
Aunque estos ahorros a aportar equivalen en todos los casos a aproximadamente 2 años de sueldo neto (dato teórico, pues no se puede dedicar el 100% de sus ingresos al ahorro), a nadie se le escapa que cuanto mayores son los ingresos, mayor capacidad de ahorro existe
Vayamos ahora a la segunda parte de la tabla. Hemos realizado la misma simulación, pero bajo el escenario de que los tipos de interés aplicados fuesen del 6% (con los diferenciales actuales del 2%, estaríamos hablando de un Euribor al 4%, dato nada descabellado ya que lo hemos visto ya varias veces, incluso por encima del 5% en 2008)
En este caso, si nuestros ingresos no varían – y tal y como están las cosas es posible que por desgracia no veamos nuestros salarios subir mucho en los próximos años – el valor de la vivienda al que podríamos acceder bajaría; para el ejemplo de la pareja con ingresos de 2.500€, solamente se podría acceder a una vivienda valorada en 182.428€; pero a un menor valor de la vivienda, menores son los gastos, así que si ajustamos este valor a efectos comparativos – utilizando los mismos ahorros que tenemos ahora – el precio de la vivienda se situaría en 201.425€, un 17% inferior
Por lo tanto, aparte de la conclusión básica de que nuestros ingresos afectan a la vivienda que nos podemos permitir, también hemos visto cómo, en un escenario de tipos de interés bajos como el actual, es posible que los bancos nos puedan dar una hipoteca superior a la que nos puedan conceder dentro de unos años, cuando los tipos de interés se encuentren más cercanos a la media histórica
En idealista.com/hipotecas te ofrecemos este servicio de asesoramiento hipotecario para que consigas la mejor hipoteca. ¡Pregúntanos sin compromiso!
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57 Comentarios:
A anónimo 25
Crees que cuando alquilas un coche no pagas los impuestos, los seguros, las ruedas, los mantenimiento?
Crees que cuando pagas alquiler de tu piso no pagas tu la luz, el agua el gas el ibi las basuras? Realmente crees que lo paga el casero? Madre mía, estamos peor de lo que pensaba.
"Uno de los problemas de la gente es que confunde los costes, con los ingresos y los ingresos con los márgenes, y también las rentas finitas con las infinitas ceteris paribus" no lo dice kiyosaki, te lo digo yo Paco
¡¡¡Que no quiero comprarme una casa!!!!
¡¡¡Que no quiero comprarme una casa!!!!
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Entonces que haces perdiendo el tiempo leyendo esta cosas que no te interesan, no tienes nada mejor que hacer en tu vida
Para que un inversor, haga honor a su nombre y saque rentabilidad a su inversion, debe hacer que dichas inversiones le generen rentas/beneficios.
Y una vivienda solo da rentas/beneficios si la vuelves a revender (con ganancias) o si la alquilas. Es decir, si la vuelves a poner en el mercado (de alquiler o de venta).
Pero contemplando que actualmente solo compraran o alquilaran los más baratos el resto muchos pisos debemos entender que no se van a comprar ni alquilar
Por lo que el stock, no se reduce, se mantiene, esos miles de pisos comprados supuestamente por los "inversores" o fondos buitres (o quienes sean), deberan sacarlos en alquiler o en reventa. Y es cuando el consumidor final, las familias, las compra o las alquila, cuando ese inversor puede tener la oportunidad de hacer negocio. Y la manera en que las familias compran, hoy en dia, en la gran mayoria de los casos, es con hipoteca.
Por lo que, las ventas, se veran que "crecen" en algun momento ?, pero simplemente es un paseo del stock entre agentes, que se quitan el muerto entre si con perdidas en cada transaccion. Hasta que no sea adquirida por el consumidor final, ese que se hipoteca en la mayoria de los casos (y por lo que se ve, las hipotecas estan "desapareciendo" por lo que la agonia inmobiliaria va a seguir existiendo), no se reducira el stock.
O bien, la otra alternativa es que baje tanto de precio, que el consumidor final no necesite de hipoteca (y en cierto modo, vamos por este camino, camino aun con
Bastante recorrido).
"Lo vemos a diario" tanto que hasta el gobierno contempla con los indicadores de la vivienda de fomento; ya bajadas del 40%
Pero dado que el stock en alquiler sigue creciendo y el stock de vivienda aun todavia, sigue creciendo, es dificil creerse esa milonga del "corred que se acaban, que los inversores avispados los estan comprando a miles y que van a volver a subir o mantenerse... etc"..... trolas a gogó
Para el caso que ponen de 2.500 euros de ingreso, un precio de 145.943 € (tipo de interés del 6%) empieza puede ser excesivo (58 mensualidades) pero no está mal del todo (pagar más de 50 mensualidades ya es pagar de más). Sin embargo 194.858 € (tipo de interés del 3,5%) para la misma vivienda sería una salvajada (78 mensualidades).
Alguien podrá pensar que no, que cuando los tipos de interés bajan te puedes comprar una vivienda mejor, pero es al revés: el vendedor también se da cuenta de lo que pasa, y aunque te ofrece exactamente lo mismo te sube el precio. Lo dicho quince mil veces en este foro: no confundan precio con valor.
De hecho los precios apenas habrían notado la bajada de tipos si se hubiera cumplido la ley (que no se ha cumplido) y se hubiera limitado las hipotecas al 80% del valor de tasación. Para el caso de 2.500 euros de ingreso no es lo mismo ahorrar 45.341 € para dar la entrada y los impuestos que ahorrar 60.538 €. Pero aquí viene tu "amigo" del banco y te dice por lo bajo que si tus padres avalan tu hipoteca con su propia casa entonces te pueden cubrir el 100% ... y ya tienes barra libre para que el precio suba todo lo que quieras. El gobernador del banco de España por supuesto de vacaciones, y el defensor del pueblo pelando unas pipas.
Bien, pues miren ahora qué es lo que han hecho y cómo lo estamos pasando.
(Si vuelves a votar a pp o a psoe te mereces que esto te vuelva a ocurrir)
Nombre completo:
Importe del préstamo:
Número de teléfono:
Dirección de la casa:
Dirección de oficina:
Préstamo año:
Ingreso mensual:
Propósito del préstamo:
Email credictbanklo***************@yahoo.com de la almeja de su préstamo ..
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Por favor idealista, bloquee a este usuario y a su dirección ip. Gracias.
Con 2500 de sueldo medio mensual por los ultimos 120 meses y tener ahorrado 64 000, como dice la tabla quiere decir que si tienes 30 tacos y has estado trabajando desde los 21 -termino los estudios medios- vamos a decir una media de 108 meses y Empezando a ganar un sueldo de politico.....esta hecho facil. Pero si tienes que encontrar trabajo como esta hoy en dia.......que me hechen la cuenta y el cuento mejor que este no rula!!!!....
Para el caso de 2.500 euros de ingreso no es lo mismo ahorrar 45.341 € para dar la entrada y los impuestos que ahorrar 60.538 €. Pero aquí viene tu "amigo" del banco y te dice por lo bajo que si tus padres avalan tu hipoteca con su propia casa entonces te pueden cubrir el 100% ... y ya tienes barra libre para que el precio suba todo lo que quieras. El gobernador del banco de España por supuesto de vacaciones, y el defensor del pueblo pelando unas pipas.
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Es lo mismo que un trilero que te embauca por lo bajo diciéndote que tú eres más listo que los demás y sabrás encontrar el garbanzo entre los tres vasos. Te deja ganar dos o tres partidas ... y luego a por tu dinero, que el trilero no está ahí para entretenerte, sino para buscarse la vida.
¿Cuántas noticias hemos oído de que han desahuciado a un hijo y a sus padres, porque avalaron con su casa la compra de vivienda del hijo? Esos bancos son unos trileros y a sus directivos tenían que meterlos en la cárcel.
La Sareb cederá entre 1.500 y 2.000 viviendas de su cartera de inmuebles a las comunidades autónomas con el fin de destinarlas a alquileres asequibles.
Dios qué locura,
Para interpretar esta tabla maravillosa...
La cuota teórica quiere decir 35% del salario neto de los compradores o comprador
Nada más...
Luego te fuerzan a que tengas sólo el 20% ahorrado... y entonces te dicen el importe máximo de casa que te puedes comprar
Para que lo entendáis , es una tabla chorra para reforzar el concepto apriori idealistico de que los pisos tienen que ser baratos.
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