Alta rentabilidad, bajo riesgo y garantías reales: las ventajas de invertir en el ladrillo

Artículo escrito por Eusebi Carles, Associate Capital Markets & Consultancy Cushman & Wakefield España

La gran mayoría de las principales economías mundiales lleva conviviendo en un entorno de tipos de interés extraordinariamente bajos desde el estallido de la crisis económica y financiera en 2008.

A finales de ese año la eurozona tenía el precio del dinero en el 4,25% y Japón, al 0,5%, mientras que seis meses después, ya a mediados de 2009, el Banco Central Europeo (BCE) lo había reducido hasta el 1% y su homólogo nipón, hasta el 0,1%.

Los países anglosajones, en cambio, ya habían anticipado unos meses sus bajadas, que se produjeron a finales de 2007, pasando del 5,25% al 0,25% en Estados Unidos y del 5,75% al 0,5% en el caso de Reino Unido.

La estrategia monetaria de entonces fue apostar por unos descensos dramáticos en los tipos de interés oficiales como medida excepcional para apoyar a unas economías que se enfrentaban a una crisis distinta a las anteriores y que requería un approach con una batería de medidas extraordinarias para ser solventada.

Desde entonces hasta ahora las variaciones en los tipos han sido mínimas y las respectivas economías han debido adaptarse a unas políticas monetarias sustentadas en una panoplia de mecanismos basados en la puesta en marcha de programas expansivos (los denominados ‘QE’), inyectando liquidez en el sistema e interviniendo en los mercados de bonos para generar suficiente estabilidad en la búsqueda de la generación de una inflación y un crecimiento que llegan a poca velocidad. Con los tipos de interés próximos al 0% (están actualmente en el 0,05%) por un largo periodo de tiempo, el propio Banco Central Europeo ha invitado a los mercados a acostumbrarse a convivir con altos niveles de volatilidad.

A la vez a la vista del programa del BCE y las expectativas de un mayor crecimiento, los inversores apostaron al unísono por la renta variable (la bolsa). Sin embargo, tras nueve meses de mercado alcista, los principales índices europeos han perdido todo el terreno ganado en la primera parte del ejercicio, lo que ha llevado a muchos inversores a preguntarse si, tras el rally de los últimos años, nos encontramos ante un cambio de tendencia profundo.

Por su parte, los mercados de renta fija (bonos soberanos y de empresas) siguen en mínimos, ofreciendo retornos cercanos al 0,5% en el bono alemán a diez años y justo por debajo del 2% en el caso de España. Solo para poner las cifras en perspectiva, el retorno de la deuda española a diez años en 1995 era superior al 12% y tan solo hace tres años estuvo rozando el 8%, lo que significa que llegó a superar el umbral del 7%, un nivel que también cruzaron Grecia, Irlanda y Portugal durante la crisis de deuda y que desembocó en su rescate internacional.

Todos estos elementos que estamos experimentando en los mercados financieros están exigiendo de los inversores eliminar cada vez más capas de confort y asumir riesgos extraordinarios a los que tendrían por vocación para conseguir las rentabilidades adecuadas. En este sentido, y como contrapunto lógico a esta volatilidad, exceso de asunción de riesgos y benchmarks de la renta fija a largo plazo en mínimos, estamos asistiendo a la vuelta meteórica del mercado inmobiliario comercial.

Desde principios de 2014 muchos inversores han redoblado su exposición al inmobiliario de empresa que, junto a la irrupción de nuevos actores como las socimis (los REITS españoles) y a la vuelta del capital institucional de las gestoras de fondos de inversión, aseguradoras y fondos de pensiones, ha provocado un nuevo cuello de botella que ha presionado los retornos a la baja al aumentar la competencia por los pocos activos que van saliendo a la venta, generándose un nuevo paradigma de liquidez, una mayor profundidad de mercado y una aceleración en la formación de nuevos precios.

Dicho esto, y ante el dinámico crecimiento de la economía española, el aumento de la demanda de espacio por parte de los usuarios y las pocas promociones desarrolladas durante la crisis, el interés de los inversores en lugar de decrecer sigue en aumento.

Las expectativas de crecimiento en los precios de alquiler durante los próximos años compensan holgadamente la compresión de las rentabilidades por lo que sigue existiendo un claro potencial para generar plusvalías interesantes y, mediante un 'cash-flow' estable y predecible, garantizarse por el camino rentabilidades muy superiores a la endémica baja inflación a la que estamos siendo sometidos y todo ello con un limitado nivel de exposición al riesgo y disponiendo de una garantía real.