David taguas, presidente de seopan, la asociación de grandes constructoras, asegura que el efecto burbuja inmobiliaria ahora se ha transformado en una congelación inmobiliaria y que era absurdo esperar que los precios siguieran subiendo continuamente como esperar ahora que disminuyan de forma indefinida
El experto cree que los culpables de la burbuja inmobiliaria fueron la oferta inelástica del suelo; las preferencias de los ayuntamientos a financiarse mediante planes urbanísticos, en lugar de hacerlo vía impuestos más elevados; la existencia de las deducciones por compra de vivienda, y la barata y abundante liquidez
Taguas cree que la eliminación de la deducción por la compra de vivienda tiene “un efecto estabilizador ya que estimula transitoriamente la demanda reduciendo el stock de viviendas terminadas y suaviza el ajuste de la oferta”
205 Comentarios:
Perdona que no respondiera antes pero es que esto va como el caballo del malo
Me has entendido perfectamente, eso es lo que quise decir.
Examinado tu respuesta a ello veo que ya vamos cambiando las cifras y la diferencia a tu favor es menor
Y aun asi los datos no me cuadran por lo siguiente:
1/ hablas de gastos de cancelacion anticipada pero hay hipotecas que no las tienen y otras (es el caso de un compañero de curro que se la han dado en Enero) solo llevan gastos si se cancela mas de la mitad del pendiente a amortizar. (Supongo que ese ahorro no lleve a amortizar la mitad del pendiente en el primer año por lo que los gastos de cancelacion serian 0)
2/ Tus calculos los vuelves a fundar en un hecho incierto como es el tener que esperar al mes 13 para amortizar ya que una amortizacion la puedes hacer cuando quieras, como si te da por amortizar cada mes (los del banco te odiarian por el trabajo que les darias pero por poder puedes). Por lo que los calculos no serian esos 808,72 x13 a los 13 meses sino que podrian ser 808,72 cada mes y con ello todos los intereses que se hubiesen generado
3/ Si compras en el momento actual seria mas facil, mucha gente lo hace, ahorrarte impuestos y escriturarlo por menos, que en estos momentos de caos (dato que habria que tener en cuenta tambien cuando dicen que los precios estan bajando ya que el valor de compra no tiene por que ser y menos en estos momentos que corren el mismo que se escritura)
4/ No es tan seguro que bajen (al menos a modo real los pisos interesantes). Y te vuelvo a poner el mismo ejemplo. A mi compañero de curro le tasaron el piso y por su puesto no a la alta sino a la baja segun se presupone el mercado, el piso a la baja estaba tasado en 215.000 y el lo saco por 167.000 por necesidades de traslado de la pareja que lo vendia.
Ahora cuentame el ahorro real de mi amigo cuando ademas lo escritura por menos y cuentame el tuyo
Y con la posibilidad de amortizar anticipadamente mes a mes (cosa por cierto habitual ya que a la banca le interesa en estos momentos esta opcion al igual que le interesan las subrogaciones en tanto en cuando presupone un menor riesgo al tornarse a su favor y en numeros grandes la diferencia entre el valor del piso y el pendiente a pagar. Por eso en muchas hipotecas estan rebajando o anulando los gastos de cancelacion anticipada)
Asi que sigue sin cuadrarme tus numero. Con los datos que te aporto vuelve a hacer los calculos y ya veras que ya no sale una cantidad a tu facor sino en contra.
Te lo digo porque yo tambien los estoy haciendo y me estoy dando cuenta de que el alquiler no me sale rentable
Yo he hecho mis cálculos en función no sólo de variables reales, sino posibles, y a mí me valen y te voy a explicar por qué. mi intención no es estar de alquiler toda la vida, sino sólo una temporada: uno o dos años a lo sumo, ya que mis expectativas, racionales, son de bajadas de precios; tal como está el sector, es razonable esperar. Los cálculos que te he hecho antes están hechos sobre números casi reales. Yo pago de alquiler al mes 472'50 euros y entre mi novia y yo, con pagas extra incluidas, pasamos con holgura a los 2.500'00 euros al mes; el equivalente de un sueldo se va íntegro para pagar la cuota mensual del alquiler y el resto de los gastos del mes, luego no es descabellado suponer que ahorramos 1.300'00 euros al mes. Estar de alquiler no sólo me supone ahorrar algo que, según los cálculos expuestos, me supone una mayor quita de principal y, por lo tanto, de intereses; esto me podría ser desfavorable, como bien dices, pero ya lo he contemplado y me arriesgo. Pero no sólo cuenta el dinero para mí; estar de alquiler me supone lo siguiente: mayor movilidad por si surge algún imprevisto (los dos en paro, búsqueda de mejores oportunidades en otro sitio); la satisfacción de estar viviendo por mi cuenta y a mi aire y no en casa de mis padres; la posibilidad de contemplar de primera mano la evolución de una de las zonas que me interesan para comprar, ya que vivo en ella y veo todos los días cómo van las cosas: qué edificios están paralizados, cuáles se siguen construyendo, la cantidad de gente que empieza a vivir...; la posibilidad de probar la convivencia con mi novia y si nos conviene mantener una relación a largo plazo o bien nos tiramos los trastos a la cabeza; la posibilidad muy plausible y muy fundamentada de que bajen los precios y pueda acceder a un préstamo con un principal sustanciosamente rebajado; guardarme el riesgo muy posible y muy presente de quedarnos los dos en el paro y no poder hacer frente a un préstamo; etcétera. Como ves, en mis cálculos no he incluido sólo variables monetarias efectivas, sino posibles; los imponderables hay que tenerlos también en cuenta; además de esto, he incluido otras variables no mensurables económicamente, pero que indudablemente tienen un valor (satisfacción, costes de oportunidad, utilidad...) y cuentan a la hora de hacer mis cálculos: con los tiempos que corren, yo estoy más tranquilo viviendo de alquiler que con una hipoteca, y dormir por las noches no tiene precio. Probablemente, tú harás otra cosa, pero parafraseando a Ortega, yo soy yo y mis circunstancias. Creo que mis cálculos son razonables; al menos, para mí y para mi novia son válidos. Entiendo que para ti puedan no serlo, pero tú tienes tu propia escala de valores y de exposición al riesgo; esta que te he contado es la mía.
Estoy de acuerdo contigo totalmente en ese punto. Cada cual es el y sus circunstancias y me parece una buena razon la espera debida a por lo que veo posibilidades de traslado para obtener un mejor trabajo
Pero entonces es mas bien esa la razon y no los numeros porque los numeros segun los calculos a los que hemos llegado los dos viendo lo que te comento dan un saldo a favor de la compra de vivienda con esas amortizaciones.
En cuanto a lo de la bajada de precio es una hipotesis como bien dices (un posible)
Por todo ello a la conclusion que he llegado tras este argumento es al ultimo en el que me habia quedado.
En lugar de comprar dentro de 2 años (a no ser que uno tenga expectativas de cambio de residencia y teniendo la residencia ya decidida) es mejor comprar ahora siempre y cuando se encuentre algo interesante. "Chollos" (lo pongo entre comillas porque el precio de una vivienda por muy baja que la logremos es un dineral) siempre los ha habido y siempre los habra, en las mejores y peores circunstancias... siempre hay alguien que necesite trasladarse, etc. lo interesante es encontrar esa buena oportunidad. En el momento en que se encuentra ese sera el momento de comprar. Ya que la misma vivienda un tiempo despues segun estimaciones ahorro-amortizacion saldra mas cara
Saludos y ha sido muy interesante la conversacion
Hombre, yo hice los cálculos pensando inicialmente en la rentabilidad, pero luego se sumaron esas circunstancias también. Aún así, si recalculamos el ahorro de los 808'72 euros al mes empezando la quita en el segundo mes hasta el decimotercer mes, ya que se supone que mi sueldo se genera durante el primero y se paga durante el segundo, el interés total final se me quedaría, teniendo en cuenta sólo ese primer año, en 159.031'57 euros, con lo que todavía me resultaría rentable el alquiler frente a la hipoteca.
De todas formas, hay muchos modos de plantear las cuentas y muchos supuestos; yo siempre he sido partidario de hacer una quita una vez al año, ya que me gusta tener un colchón ahorrado para imponderables y no acabar "pelao" cada mes. Yo lo he hecho de este modo porque pienso que es así como me voy a comportar y como me van a ir las cosas, pero qué duda cabe que la realidad puede no ser así. lo que yo valoro y considero importante es que, independientemente de que esté en lo cierto o equivocado, me he molestado en hacer unos cálculos, aunque sean básicos; hay gente que no los hace y se "tira a la piscina" sin pensárselo; puede ocurrir que yo falle y el que se tira tenga suerte, pero considero que tendré más posibilidades de éxito que aquél que no ha hecho las previsiones y los clálculos.
También ha sido interesante para mí la conversación; que me hagan pensar y tomar otros puntos de vista enriquece mis perspectivas y perfecciona mis cuentas.
Saludos.
Me parece estupendo lo que comentas de tener siempre un colchon (y yo soy de los que prefiero tambien tenerlo) y no andar amortizando pero con ese argumento te vuelves a auto-engañar. Ya que segun tu dices todo eso iria a parar a pagar la entrada asi que tambien estarias sin colchon. Cada argumento me parece un poco auto-engañarse en esa conviccion.
Creo que realmente lo unico que cuenta es que por ahora por lo que dices no tienes decidida tu residencia concreta (con variables a cambios en 2 años)
Sino siempre y cuando se encuentre una buena oportunidad es mejor comprar en ese momento. Los resultados economicos saldan que es asi como seria mas beneficioso tal y como te comento anonimo 1 con otras variables de las que ni tu y yo habiamos hablado
Eso si. Es cierto que tus expectativas a cambio de residencia en 1 o 2 años cambian absolutamente todo
Hola gothaus, te estas engañando tu solo, un alquiler de 475 €, o es un zulo, pero zulo, zulo, o un Primo, o pretendes engañarnos y por extensión te engañas tu solo.
El prestamo lo calculas al 5%, cuando mis clientes se están subrogando este mes al 2.25%.
Si entre tu pareja y tu ahorrais 1300 € además del alquiler y restas el recibo de prestamo que al 2.25% que serian 688 €, te quitas y cada año del orden de 12.000 €, si además os suben el sueldo un 3% y destinas a amortizar prestamo simplemente el 40% del aumento del salario, el prestamo os durará entre 15-20 años.
Si consideramos que tu casero bobo, te sube el alquiler el 3% anualmente, cuando lleves 10 años pagarás del orden de un 40-45% más y sin embargo la cuota del prestamo o está igual o habrá bajado segun amortices o no amortices.
Pero estas en la confianza de que los pisos seguiran bajando y esa es un variable que no se puede calcular con hoja de calculo, si no con bola de cristal, contaba ayer que habia sido testigo de como un comprador se quedaba sin una vivienda con una bonificación de 25.000 € en un piso de la periferia de Madrid y que al promotor de los 17 pisos que tenia a principio de año, ya le quedan del orden de la mitad y está claro que no va a empezar ninguno. Eso te puede ocurrir a tí, no creas que en el PAU de mostoles no se van a ir agotando y cuando los promotores tengan dinero, se estarán quietos en cuanto a precios, ya que el unico incentivo que tenemos es estar cubiertos frente a las hipotecas, porque recuperar el dinero hoy no sirve para nada, aparte de lo dicho de los prestamos, ya que nadie queremos empezar nada y para tener dinero en el banco al 2%, lo tenemos en viviendas sin hacer descuentos.
Sobre el mensaje que no te contesté, por falta de tiempo, te tengo que decir resumidamente que cuanto tus padres se fueron a mostoles, era como el desierto, no tenian centros comerciales, ni servicios, ni transporte publicos, etc... sin embargo hoy mostoles es una ciudad, con todo tipo de servicios, con unas comunicaciones inmejorables, con una población que seguro supera los 100.000 habitantes, etc... no cuentes historias de barrios obreros de gente humilde, son ciudades tan importantes y dotadas como Alicante, Valladolid, etc... los pau son zonas de gran calidad urbanistica, con amplias avenidas, zonas verdes, espacios dotacionales publicos y no la maraña de calles estrechas, sin plazas, ni zonas verdes, ni dotaciones en la que compraron tus padres. No es comparable una urbanización de hoy con lo que se hacia cuando ellos compraron, pues piensa entre otras cosas, esas avenidas, zonas verdes, dotaciones, etc.. Sabes quien las paga, pues los compradores de las viviendas y consecuentemente el precio del suelo se ve incrementado con todo ello.
No te duermas, que te puede pasar como en la bolsa, ayer contaba otro forero que las acciones del b. Santander estuvieron en marzo a 3.80 y ayer a 7.30, yo compre unas pocas a 4.20 porque soy de la opinión que nunca voy a ser el más listo del mercado y hoy las tengo a 7.40 €. Sin embargo un amigo mio, no quiso acompañarme, porque decia que las compraria más baratas que yo y no las compró, fijate lo que se ha dejado y este compra paquetes importantes.
No soy de Móstoles, sino de Vallecas.
He hecho el cálculo sobre el 5% poniéndome casi en lo peor porque el Euribor se ha llegado a poner en más del 5'50 históricamente, y para realizar una inversión hay que ponerse siempre en lo peor. Así que no es descabellado pensar que cuando comience la recuperación comenzarán las subidas de tipos y llegaremos a los máximos de nuevo; sobre todo, será más perjudicial para España teniendo en cuenta que su recuperación será más tardía con respecto a los países de su entorno. ¿Un 5'00% descabellado? Ahora puede que sí; pero hace no mucho, las cosas no estaban así. ¿Y los diferenciales de las entidades financieras? Han compensado la caida del Euribor aumentándolos; veremos si los bajan cuando vuelva a subir.
Para ser realistas habria que decir que no se puso a 5,50 sino que era 5,393 y ese fue el punto mas algido. Si hablas de 5,393 (segun dices 5,5) tambien habria que hablar del mas bajo que es el actual.
Por lo que creo que lo mejor seria coger una media para ser francos
Te hablo de memoria, así que ahora no recuerdo los datos históricos exactos, pero sí me parece bien coger una media. De todas formas, mi apuesta principal es la de bajada de precios; y la segunda, la de ahorrar todo lo que pueda para quitarme principal, como ya he comentado. Esperar y ver. Pero de lo de la bajada de precios estoy convencidísimo.
En cuanto a lo del colchón, evidentemente no iría todo a amortizar el principal; siempre te puedes quedar con unos 5.000 euros en la cuenta y emplear el resto de lo que vayas ahorrando.
Lo que tengo clarísimo es que a estos precios, yo no compro. Nin fartu oruju.
Como economista, sabes perfectamente que si los tipos de interes se ponen al 5%, es porque la economia se ha calentado y la inflación, consecuentemente te subirán el salario en la misma proporcion o podras cambiar de trabajo con una remuneracion mayor de la que tienes, etc.....
Hacer un estudio con el peor escenario, es muy conservadora, pero puede ser tanto, que se te vaya el tren, y ya sabes, el tren hay que cogerlo cuando viene, no cuando uno quiere.
Perdon, te habia entendido que tus padres vivian en mostoles.
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