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Estos son los trucos que puede usar el propietario para optimizar fiscalmente las rentas del alquiler

Autor: Redacción

El alquiler de los activos inmobiliarios se ha convertido en una inversión muy rentable. En un mercado con los tipos en mínimos, son muchos los particulares y las empresas que están arrendando sus propiedades para sacar partido a su patrimonio inmobiliario. Y lo cierto es que hay varias fórmulas para optimizar fiscalmente las rentas mensuales que se consiguen gracias al alquiler

Según ha explicado José Fernández-Reyes, socio de JBMF Tax Counselors, en su intervención en inmonext, la jornada de reflexión sobre el sector inmobiliario organizada por idealista y SIMA.

El primer factor a tener en cuenta es quién es el propietario del inmueble: si es una persona física o una persona jurídica, ya que el impuesto que se aplicará será diferente: IRPF en el caso de los particulares y el Impuesto de Sociedades en el de las empresas. Otra de las claves es qué tipo de inmueble va a alquilar: una vivienda, un activo comercial o un inmueble turístico.

Así pues, y según Fernández-Reyes, la manera de optimizar fiscalmente las rentas del alquiler va a depender del perfil del propietario y del activo a arrendar. 

"En el caso de las empresas, todas las rentas se incluyen en una misma cesta que va a tributar al 25% a través del Impuesto de Sociedades, mientras que en el caso del particular, las rentas que consiga de los alquileres no afectan a las demás rentas que se tienen en cuenta en el IRPF", ha aclarado.

Según JBMF Tax Counselors, el alquiler de un inmueble residencial tiene un coste efectivo para el particular de entre el 17,2% y el 18%, dependiendo de la autonomía en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda turística o de un inmueble comercial, el IRPF sujeto a dicha renta se dispara a la horquilla 43%-45%, dependiendo también de la región. ¿Y cómo es posible que exista esta diferencia? La respuesta está en que un propietario que destine un inmueble al arrendamiento por periodos prolongados, puede aplicarse en la declaración de la renta una deducción de hasta el 60% de los gastos. Una ventaja fiscal que, en cambio, no disfrutan los dueños de los pisos turísticos.

Las empresas, por su parte, también tienen a disposición un truco para optimizar fiscalmente las rentas que consigue de los alquileres residenciales. En concreto, asegura Fernández-Reyes, pueden llegar a reducir el coste efectivo hasta el 3,75%, frente al 25% que se aplicaría en un supuesto normal vía Sociedades. Es decir, supone una reducción de hasta el 85%.

¿Cómo conseguirlo? No hace falta convertirse en una sociedad de inversión inmobiliaria, ni crear una estructura similar a la de un fondo de inversión inmobiliaria.  JBMF Tax Counselors aconseja a las personas jurídicas que se conviertan en empresas de arrendamiento de viviendas y creen una sociedad matriz a la que traspasar los inmuebles que haya en cada sociedad.

Para ello, deben cumplir una serie de requisitos: por ejemplo, tener al menos ocho viviendas alquiladas u ofrecidas en alquiler, que más de la mitad de su negocio se destine al arrendamiento y que tenga empleados. 

"Tenemos que entender este régimen de arrendamientos de vivienda como una forma de acumular patrimonio dentro de la sociedad. De esta forma podemos ir sumando activos pagando el 3,75% y subirlos a la matriz pagando un coste efectivo 15,33%. Ese sería el coste fiscal total tras subir a la matriz los activos y ahí tienes libertad total para ir moviendo el capital. Además, este régimen, que es muy desconocido, es compatible con los beneficios fiscales que proporcionan las empresas familiares", ha explicado.

Junto a las empresas de arrendamiento de viviendas, otras fórmulas para reducir la factura fiscal de las rentas obtenidas por los alquileres son convertirse en socimis, fondos de inversión inmobiliaria o sociedades de inversión inmobiliaria.