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Testa: “Si hay muchas subidas de renta del alquiler, la única solución es construir más”

Wolfgang Beck, CEO de Testa
Wolfgang Beck, CEO de Testa
Autor: Redacción

Wolfgang Beck, CEO de Testa, en la séptima edición de inmonext, ha centrado su intervención en el caso de Berlín, como fracaso de la limitación del alquiler. Asegura que desde 2008 ha subido el precio del alquiler entre un 6% y un 8% al año. Esto se debe al crecimiento de los hogares. ¿Qué ha hecho el gobierno alemán? Un cambio en la ley de arrendamiento al aprobar una ley en 2015 para limitar el alquiler.

En concreto, la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios de pisos vacíos.

Mientras tanto, la renta mediana de Berlín antes crecía un 4% por año y después un 7% por año. “El tema de la oferta no se ha arreglado. Se ha puesto una medida que es limitar las rentas, pero no se construye más. Las rentas y los precios tienen que seguir subiendo”, señala el CEO de Testa.

Asegura que el resultado es que casi toda la sociedad e incluyendo los partidos políticos, propietarios e inquilinos están de acuerdo en que la medida de 2015 ha fracasado. Ahora viene otro ejemplo que es el tema de la congelación de rentas en Berlín. En Alemania la competencia para decidir materias de arrendamiento es del estado, no de una provincia. “Lo que ha pasado en junio de 2019 es que el gobierno de Berlín ha decidido congelar el precio”, señala el CEO.

La ley es la apuesta del Gobierno de Berlín, una coalición del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, para tratar de calmar un mercado en ebullición tras el fracaso del denominado "freno de los alquileres".

La renta se congela durante cinco años. “Esto quiere decir que si hoy pago 500 euros, lo voy a pagar los próximos 5 años. Encima han hecho una tabla, una renta máxima por tipos de vivienda, y que quiere decir que, si el inquilino se va, si los 500 euros está de tope, yo tengo que bajar el precio”, añade el experto. En su opinión, esto es malo para el propietario que ve que la renta no puede subir en 5 años y si encima estaba en la parte alta de la tabla, tiene que bajar la renta. “Y esto para un propietario es como robar parte de valor de la vivienda. Las rentabilidades rondan el 3%. Dentro de unos años esta medida se va a quitar porque va a acabar en el Constitucional, pero la medida se está aplicando hoy en día”, añade.

Las consecuencias son bastante fuertes. Las dos principales compañías residenciales que cotizan en la bolsa alemana han caído un 22% a raíz de la nueva medida del Gobierno de Berlín. Solo para estas compañías se ha destruido un valor de 4.000 millones de euros en pocos días.

¿Qué pasa entonces? “Un inversor que antes estaba muy convencido por el mercado de Berlín, ahora esto va a ser una pérdida completa de confianza en el mercado inmobiliario. Hay un 30% de los constructores que no quieren construir para alquilar, sino para vender. Esto es claramente una medida que hace que la confianza de los inversores no va a volver en la década que viene. Cada vez hay menos viviendas destinadas al alquiler y el problema va a ser aún más grande” subraya.

“Si hay muchas subidas de renta y de precio, la única solución es construir más y atraer el capital de fuera y no asustarlo. Y esto nos tiene que servir para aplicarlo a España y buscar soluciones que ayuden y que no empeoren la situación”, sentencia Wolfgang Beck.  

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