Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler afirma que los propietarios particulares obtienen mayores beneficios al comprar vivienda para destinarla al alquiler que las empresas, a pesar de la creencia generalizada de que el conocimiento y la experiencia en la materia o la normativa les favorecen. En un estudio, la compañía destaca que las principales ventajas del pequeño propietario son la reducción fiscal, una menor duración de los arrendamientos y menores gastos, así como poder recuperar la vivienda por causa de necesidad o antes de tiempo en el caso de un desahucio.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) detecta un fuerte incremento de arrendadores y arrendatarios que, en plena crisis del covid, intentan buscar atajos para saltarse la LAU. Con el fin de evitar la picaresca, resume cuáles son los incumplimientos del contrato más comunes. En los inquilinos, por ejemplo, destaca el impago de la renta o intentar usar la fianza como una renta mensual, mientras que en los propietarios serían exigir más garantías de las necesarias o impedir la prórroga del contraro.

El mercado del arrendamiento se está ajustando a la baja influenciado por la pandemia y los precios están en niveles de hace tres años. Según la Agencia Negociadora del Alquiler, se avecinan más caídas, teniendo en cuenta cómo está evolucionando la inflación y la incertidumbre económica por el covid, aunque alerta de que Cataluña será la excepción y los precios podrían seguir subiendo por la nueva ley para controlar los precios.

La Agencia Negociadora del Alquiler asegura que hay diferentes mecanismos legales que permiten a los propietarios evitar las prórrogas obligatorias de los contratos o suscribir nuevos arrendamientos de hasta cinco años en caso de personas físicas o siete en el caso de las empresas. Estos supuestos son la tácita reconducción, las viviendas suntuarias y la causa de necesidad para recuperar la vivienda. Repasamos en qué consiste cada uno y en qué casos se podrían aplicar.

La llegada del coronavirus hace ya medio año ha alterado el mercado del arrendamiento. Antes de la pandemia había escasez de oferta de inmuebles en alquiler, los precios eran elevados y las viviendas se alquilaban en días e incluso horas, pero ahora la situación es muy distinta. Según la Agencia Negociadora del Alquiler, hay una alta rotación de inmuebles, con mucha más oferta, a precios más bajos, donde las viviendas que se buscan son más económicas y se tarda más tiempo en alquilar.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite a los inquilinos dar por terminado el contrato de alquiler a los seis meses, y siempre que comuniquen su decisión al propietario al menos 30 días antes. Según explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, solo hay penalización si así lo refleja el contrato y con un máximo de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. En el caso de que haya pasado menos de medio año, serán los jueces quienes valoren cada caso.

La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) considera que el objetivo del Gobierno de ayudar a las familias vulnerables en pleno rebrote del covid-19 no se cumple al paralizar los desahucios. Cree que genera inseguridad jurídica y provocará una contracción de la oferta y de nuevas inversiones en materia de alquiler, lo que acabará lastrando el acceso a la vivienda de los inquilinos con menos recursos, y recomienda dar ayudas directas para pagar la renta. La Agencia Negociadora del Alquiler cree que prolonga los impagos que sufren muchos propietarios.

Ante el aumento de casos de okupaciones ilegales, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) propone una doble reforma legal: por un lado para que los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado puedan tramitar directamente en los primeros días la desocupación de la vivienda y el desalojo de los okupas; y por otro lado que se endurezcan las penas del Código Penal en los delitos de usurpación de viviendas.

Si un propietario particular decide ocuparse del alquiler de su vivienda, debe saber que se arriesga mucho a un posible contagio. Por eso, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cree que la alternativa más segura es dejar el proceso en manos de profesionales. Son quienes tienen los conocimientos y los medios técnicos necesarios para garantizar una mayor seguridad tanto en las fases de desescalada como ante un posible repunte de la pandemia.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que la principal causa es la debilidad económica de los solicitantes de este tipo de alquileres, con ingresos, en muchos casos insuficientes para poder pagar las rentas y los gastos asociados al alquiler, lo que limita el cumplimiento de sus obligaciones. Esto comportaría que el riesgo de impagos fuera altísimo, lo que afectaría de forma negativa a la rentabilidad.

Actualmente la ocupación ilegal se puede combatir civil o penalmente. La vía civil suele ser más rápida debido sobre todo a lo garantista que es la vía penal. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recuerda que en 2018 se aprobó una ley de desahucio exprés para lograr echar a los okupas en un mes, pero no ha tenido el éxito esperado. Todavía se tarda entre 6 y 7 meses en recuperar la vivienda ocupada ilegalmente.

En el alquiler se pueden producir dos tipos de morosidad: una inesperada y otra profesional, donde los inquilinos conocen las leyes y los trucos para engañar a los propietarios. Los síntomas más frecuentes que se repiten entre los morosos profesionales son que suelen ofrecer hasta seis meses de renta por adelantado, el alquiler supone más del 35% de sus ingresos o pretenden que los suministros sigan a nombre de los arrendadores.