Consejos hipoteca

El cuadro de amortización de una hipoteca es un documento que nos permite conocer de forma detallada cómo se realizan los pagos de cada una de las cuotas para devolver un préstamo. Por ello, se trata de una herramienta muy útil a la hora de saber cuánto tendremos que pagar, qué parte de la cuota corresponde al capital y a los intereses y a cuánto asciende la deuda total con el banco. La entidad está obligada a entregar este documento al cliente antes de la firma.

Hoy en día, la mayoría de las hipotecas se conceden a parejas. De hecho, es más fácil que un banco dé el visto bueno a una operación con dos titulares, ya que las cuotas las asumen dos pagadores, que a conceda una hipoteca a una sola persona. Es lo que se conoce como “tasa single”, y afecta directamente a las hipotecas para solteros. En estos casos, los bancos establecen unos requisitos más estrictos para minimizar los riesgos de impago, aunque no establecen penalizaciones ni cobran más intereses.

Los bancos tienen en cuenta muchos factores a la hora de conceder una hipoteca, y la edad de los titulares es uno de los que suele pasar más inadvertido. Sin embargo, es uno importante, ya que muchas entidades prefieren prestar dinero a personas en un rango de edad concreto. En líneas generales, la franja más óptima es entre 35 y 45 años, cuando los clientes gozan de estabilidad económica, suelen tener ahorros y están en plena edad de trabajar. Pero también hay ofertas para perfiles más jóvenes y más sénior. 

Las hipotecas de máximos, también conocidas como hipotecas flotantes o de seguridad, están especialmente pensadas para pequeñas empresas o autónomos y permiten garantizar varias obligaciones a la vez (varias hipotecas, préstamos personales, líneas de crédito...) y unificar su financiación a un menor coste. Es necesario aportar un inmueble como garantía, generalmente un local comercial.

A la hora de buscar hipoteca, es muy habitual encontrar préstamos que ofrecen condiciones más rentables si se contratan de forma conjunta a otros productos asociados, como por ejemplo los seguros o un plan de pensiones. Conviene tener en cuenta que los bancos no pueden obligar a los clientes a contratar ningún producto, aunque sí pueden aplicar bonificaciones como una rebaja en el tipo de interés. Antes de firmar la hipoteca, es recomendable comparar precios y analizar si es un producto que necesitamos.

Una de las principales preguntas que surgen cuando buscamos una casa es qué hipoteca me puedo permitir con mi sueldo. Como es lógico, la casa que te podrás comprar dependerá del importe que te preste el banco y este, en gran medida, dependerá de tu salario. Como regla general, el pago de la cuota mensual no debe superar el 40% de los ingresos y es necesario contar con estabilidad laboral y ahorros previos. Otro factor importante es el número de titulares que tendrá la hipoteca, ya que determinará el nivel de riesgo.

El rally que está viviendo en los últimos meses el euríbor a 12 meses, impulsado por las subidas de los tipos de interés que está aplicando el Banco Central Europeo (BCE), está encareciendo con fuerza las cuotas de las hipotecas variables a las que le toca revisión de condiciones. Sin embargo, 1,17 millones de hogares en España han elegido el tipo fijo para financiar la compra de una vivienda desde principios de 2009, según los datos del INE. En el último año y medio, las hipotecas fijas han representado más de la mitad de las contrataciones mensuales.

Algunas entidades bancarias ofrecen de forma específica hipotecas destinadas a trabajadores del sector público. Suelen ser productos muy recomendables gracias a sus ventajas, como unos intereses más bajos que las ofertas estándar, unos plazos de amortización más largos o menos comisiones y vinculaciones. Aun así, conviene comparar varios préstamos para encontrar el más adecuado.

La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es una base de datos en la que figuran todos los préstamos, créditos, avales y garantías que las entidades financieras mantienen con sus clientes. En ella aparece cualquier operación de 1.000 euros o más realizada a partir de enero de 2021 y las de 9.000 euros o más que se firmaran hasta entonces. Los bancos consultan la CIRBE para comprobar el nivel de endeudamiento de los clientes y analizar el nivel de riesgo de las hipotecas antes de concederlas.

Estos préstamos para la compra de vivienda suelen tener unas características particulares. En líneas generales, van destinados a jóvenes, suelen ser de tipo variable y establecen unas cuotas mensuales reducidas, aunque conllevan más intereses y no suelen ser rentables a largo plazo. De hecho, es aconsejable amortizar capital de forma anticipada, sobre todo durante los primeros 20 años.

Miles de hipotecados están pensando en cambiar su hipoteca variable por una fija ante la fuerte subida que está registrando el euríbor en los últimos meses. A pesar de que las hipotecas fijas se están encareciendo, todavía es un buen momento para pasarse al tipo fijo. Eso sí, conviene tener en cuenta si compensa más hacer una novación o una subrogación, mirar varias ofertas, conocer las comisiones asociadas y realizar el cambio en los primeros años de vida del préstamo para que la operación sea lo más ventajosa posible.

Optar por una hipoteca puede ser la forma más rápida y sencilla de acceder a la financiación necesaria para comprar una plaza de aparcamiento, aunque no es la única. También hay otras opciones como pedir un préstamo personal o ampliar el importe de una hipoteca ya contratada sobre una vivienda. Repasamos las ventajas e inconvenientes de cada opción, y las claves para elegir la mejor en cada caso.

La novación permite renegociar con el banco algunas condiciones de la hipoteca con el fin de mejorarlas. Antes de poner en marcha el proceso, conviene tener en cuenta que en algunos casos hay que pagar comisión, que estas operaciones suelen compensar más en los primeros años de vida de la hipoteca y que es posible solicitar a la entidad una ampliación del importe contratado inicialmente. Repasamos algunas claves a tener en cuenta.

Cuando vamos a comprar una casa y necesitamos pedir una hipoteca, un concepto con el que debemos estar familiarizados es la provisión de fondos para el préstamo hipotecario. Se trata de un importe que el banco nos solicitará para costear los gastos derivados del proceso, por lo que tendremos que contar con este ahorro de forma previa a la solicitud.

Son muchos los hipotecados que deciden contratar el seguro de hogar con la hipoteca para beneficiarse de una rebaja del tipo de interés, aunque llegado el momento es posible cancelarlo y contratar uno nuevo más barato. Antes de dar el paso, conviene hacer números para saber qué alternativa es la más adecuada, conocer la fecha de la renovación para iniciar los trámites con antelación y avisar a la entidad de que vamos a proceder a darlo de baja. Repasamos las claves a tener en cuenta para desvincular el seguro de hogar de la hipoteca.

Es un tipo de seguro que puede aportar mucha tranquilidad a los titulares, ya que cubre el pago de las cuotas en caso de que se queden sin empleo o sufran una enfermedad o un accidente que les incapacite de forma temporal. Conviene tener en cuenta que su importe total puede suponer hasta el 1,5% del préstamo y que lo habitual es que cubran un máximo de 24 meses. Además, es recomendable conocer bien las coberturas y los posibles periodos de carencia establecidos para poder utilizarlos.

Los hipotecados pueden verse incapaces en un momento dado de hacer frente al pago de las cuotas. En estos casos, conviene tomar medidas cuando antes para evitar que la deuda acabe siendo inasumible. Entre las alternativas que existen están alargar el plazo de la hipoteca, pedir al banco un periodo de carencia, acogerse a las vías que promueve el Código de Buenas Prácticas del sector financiero o vender la casa. Unas soluciones que evitan que un proceso de ejecución les deje con la deuda, pero sin el inmueble. Explicamos cómo actuar en esta situación.

La subrogación es una de las fórmulas para conseguir mejorar las condiciones de una hipoteca, ya que permite cambiar el préstamo a otra entidad. Sin embargo, en la mayoría de los casos el traspaso no sale gratis, ya que suele llevar asociado una comisión. La ley hipotecaria que entró en vigor en 2019 establece una penalización máxima, aunque no todas las entidades la aplican. Por eso, conviene revisar la escritura para saber cuánto hay que pagar en cada caso.

Firmar una hipoteca es una decisión importante que nos afectará durante muchos años. Por ello, conviene analizar varios factores antes de empezar el proceso de búsqueda de la mejor opción posible y evitar los errores que muchos consumidores cometen hoy en día. Entre los más frecuentes están no calcular bien el precio de compra de la vivienda, ignorar las comisiones que establece el banco, no saber qué nivel de endeudamiento pueden asumir o quedarse con la primera oferta que tengan sobre la mesa.