Mercado de la vivienda

España lleva un año alcanzando cotas de precios de la vivienda en venta y en alquiler que nunca había experimentado. Tras varios años en fase de crecimiento, los precios de la vivienda en venta han continuado creciendo durante 2024, cerrando diciembre en 2.271 €/m2. El alquiler lleva tiempo en máximos, pero el año pasado superó por primera vez los 13 euros/m2 al mes de renta media. idealista ha analizado en el entorno económico, la oferta y la demanda de vivienda, además del comportamiento de las transacciones y el mercado hipotecario nacional.

La tasadora vaticina más subidas del precio del alquiler y de la vivienda en España a corto plazo, impulsadas por una oferta escasa y una demanda respaldada por la creación de nuevos hogares, la bajada de los tipos de interés o los factores migratorios. Según sus datos, solo hay cuatro grandes ciudades donde la cuota hipotecaria supera al pago del alquiler (San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca) y las rentas crecerán más que los precios de venta próximamente, por lo que interesa más comprar que arrendar una vivienda. También critica que las medidas que está tomando el Gobierno van encaminadas a enfriar la demanda, en vez de a impulsar la producción de nuevas viviendas.

Los registradores confirman la buena evolución del mercado de la vivienda en España en el décimo mes del año. Según sus datos provisionales, en octubre se contabolizaron 68.392 compraventas, un 47,7% más interanual; y más de 51.900 hipotecas, un 62,9% más que en el mismo mes del año pasado. A tenor de estas cifras, el 76% de las transacciones de viviendas llevarían aparejadas un préstamo hipotecario. La mejora ha sido generalizada, con todas las CCAA y las dos ciudades autónomas en positivo.

Las principales variables del mercado de la vivienda siguieron al alza en octubre. Según los notarios, en el décimo mes del año se transaccionaron 63.667 viviendas en toda España. un 18,1% más interanual, lo que deja el balance del año por encima de las 580.000 operaciones. Mientras tanto, se formalizaron 29.486 préstamos hipotecarios, un 24,4% por encima del ejercicio pasado, y el precio medio de las viviendas vendidas aumentó un 2,9%, hasta situarse en 1.693 euros/m2.

Las personas físicas son las grandes protagonistas del mercado de la vivienda en España. Según un informe del Consejo General del Notariado, los particulares han protagonizado más del 88% de las compraventas entre enero de 2007 y julio de 2024, mientras que las personas jurídicas (donde están incluidas empresas, asociaciones, fundaciones, sindicatos y organismos internacionales) adquieren las viviendas de mayor superficie e importe. En ese periodo, Canarias y Cataluña son las regiones donde el comprador jurídico tiene más peso, al acaparar más de un 15% de las transacciones, mientras que el País Vasco, Asturias y Navarra cierran el ranking nacional, con menos de un 7%.

La filial de Santander en promover suelo y el gigante de la inversión paneuropeo han sellado un acuerdo estratégico para desarrollar conjuntamente 1.350 viviendas en los próximos cinco años. A través de una empresa conjunta, en la que LandCo tendrá un 30% del capital y Patron el 70% restante, invertirán 365 millones en levantar inicialmente 16 promociones, la mayoría ubicadas en Madrid, Sevilla y Málaga, aunque también impulsarán proyectos en Barcelona, Gerona y Fuerteventura. La comercialización de las primeras unidades se espera para en el primer trimestre de 2025, mientras que a finales de 2029 estarán todas entregadas.

Economistas, inversores, asociaciones y la Administración madrileña se han dado cita en la sede del Colegio de Economistas de Madrid, donde han repasado las consecuencias de la Ley de Vivienda en la oferta de pisos de alquiler y la inseguridad jurídica que está generando en su primer año y medio en vigor. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, ha pedido suspender su aplicación mientras el mercado se recompone y se replantea una nueva normativa, mientras que Helena Beunza, exsecretaria de Vivienda , ha afirmado que "el control de precios debería estar limitado en tiempo y espacio" y ha reconocido que no hay dinero público suficiente como para construir las viviendas que demanda la sociedad, de ahí que sea necesario atraer al capital privado.

El 13% de las viviendas que se vendieron a través de idealista durante el tercer trimestre no llevaba ni una semana en el mercado, según un estudio del portal inmobiliario. Este porcentaje de casas vendidas en menos de una semana, denominado ‘ventas exprés’ se ha mantenido estable durante el último año. En los grandes mercados, como Madrid (18%), Valencia (18%) o Barcelona (17%), los casos de ‘ventas exprés’ han sido más frecuentes.

El fundador y presidente de Alquiler Seguro critica en esta entrevista con idealista/news las consecuencias de la Ley de Vivienda y la sensación de ansiedad e inseguridad que está generando entre arrendadores y arrendatarios. En su opinión, la propia normativa es un freno para promover más inmuebles y que el desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo seguirá presionando los precios del alquiler, sino que acabará repercutiendo en el mercado de compraventa. Antonio Carroza también defiende la regulación del mercado, pero no a través de limitaciones de rentas, y confía en un gran consenso político para abordar lo que califica como un “problema endémico de España”.

El mercado de la vivienda pone rumbo a la recuperación en pleno cambio de ciclo de los tipos de interés. En los últimos dos meses, las ventas de viviendas y la firma de hipotecas han registrado aumentos interanuales y los agentes de la propiedad creen que la tendencia al alza será una constante en lo que queda de año. Según Consejo General de los COAPI en España, se ha acumulado una demanda residencial "a la espera de tiempos mejores. Ese momento llegó en verano con el abaratamiento de la financiación. Existen factores económicos e inmobiliarios que empujan al sector inmobiliario al alza”.

El servicio de estudios de la entidad financiera espera un aumento de la construcción de promociones de obra nueva, con un alza del 9% de las viviendas en ejecución en 2025, y un encarecimiento medio de los inmuebles de entre el 5,5% y el 6% en este ejercicio y el próximo. Según el documento, la escasa oferta de viviendas se puede convertir en un factor limitante de la inmigración y de la movilidad geográfica de la población nacional, lo que afectaría al empleo y al crecimiento económico. También alerta de que los cambios regulatorios en el alquiler "estarían reduciendo la oferta a precios asequibles e incentivando el mercado de compraventa".

La red inmobiliaria asegura que la escasez de plazas en residencias de estudiantes está llevando a miles de universitarios a buscar viviendas o habitaciones para alquilar, y que sería necesario desarrollar hasta 55.000 unidades para equilibrar el mercado. La compañía prevé un incremento de hasta el 25% de la demanda de pisos compartidos en los próximos meses y pide implementar incentivos fiscales y promover más proyectos de residencias y viviendas asequibles orientadas específicamente a este colectivo.

La gestora de Deutsche Bank asegura que la vivienda asequible es uno de los segmentos inmobiliarios con más oportunidades para invertir en España, ante el desajuste que existe en el mercado por la elevada demanda y la escasa oferta, y pone como ejemplo Madrid, gracias a sus ventajas fiscales y a una constante demanda inmobiliaria. DWS también destaca el interés de los alojamientos de estudiantes ante la necesidad de desarrollar más plazas, con el foco en Madrid y Barcelona. En cuanto al sector logístico, las ubicaciones clave son la capital catalana y su área metropolitana, y Valencia.

El sindicato ve necesario incrementar en más de 1,2 millones de viviendas el parque público de la vivienda a precio asequible, y destinar buena parte de estas al alquiler, para reducir la brecha de emancipación juvenil en España respecto al resto de Europa y ofrecer una alternativa viable a muchos otros colectivos. UGT ve positivo el anuncio del Gobierno de construir 40.000 viviendas en alquiler asequible en los próximos 50 años, pero avisan de que es "insuficiente" dadas las dificultades actuales para acceder a una vivienda. Una de las medidas que defiende es topar los precios del alquiler en zonas tensionadas.

El ministro de Economía, Comercio y Empresas, Carlos Cuerpo, ha afirmado durante un coloquio organizado por Fundación Alternativas que el problema que hay con el mercado de la vivienda en España, sobre todo las dificultades que sufren los jóvenes, no tiene una solución "a corto plazo". Según el ministro, es consecuencia de factores como la escasez de inversión en nueva vivienda, sobre todo de arrendamiento, o que el sector de la construcción ha reducido su tamaño a la mitad. Para Cuerpo, la clave está en aumentar la inversión en el parque público y los alquileres asequibles.

La vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho y catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid (UCM) ha afirmado durante unas jornadas inmobiliarias que el actual problema de la vivienda no es casual, sino que es "fruto de políticas erráticas por parte de partidos políticos de todos los colores" y que está "mal enfocado desde el punto de vista regulatorio". Cuena Casas ha criticado los efectos de la Ley de Vivienda, que está provocando "inseguridad jurídica, limitando el atractivo del arrendamiento de viviendas e incentivando la okupación", y afirma que el alquiler debe ser rentable y atractivo para el arrendador para lograr que haya más oferta.

El Consenso Económico y Empresarial de PwC, que recoge la opinión de 450 expertos, empresarios y directivos, sitúa la falta de oferta y una legislación inadecuada, con una Ley de Vivienda que no ha tenido "el resultado esperado", entre las principales causas del problema de la vivienda en España, por lo que ha abogado por agilizar las licencias urbanísticas, aumentar el volumen de suelo edificable e impulsar la rehabilitación. El panel también apuesta por una mayor liberalización del mercado inmobiliario, con medidas como eliminar los topes a los alquileres.

La socimi de Blackstone es el mayor casero privado en España, con cerca de 13.000 viviendas ubicadas en los grandes núcleos urbanos, sobre todo en Madrid. En esta entrevista, Noelia Rosón, directora de operaciones de Testa, explica que la compañía ha invertido 170 millones de euros para renovar las viviendas y mejorar las zonas comunes de su cartera, lo que le permite adaptarse a las necesidades de los inquilinos y competir cara a cara con el modelo ‘build to rent’. Rosón asegura que el público objetivo de sus pisos son las familias, mientras que alerta de que el mercado de la vivienda en España sufre una “rotura de stock estructural”. En su opinión, es necesario aumentar la gestión profesional del alquiler.

En el cuarto mes del año se inscribieron en los registros 53.091 transacciones de viviendas en toda España, la cifra más alta de un mes de abril desde 2008. Según el INE, el volumen de compraventas ha aumentado un 24% interanual, lo que se traduce en la mayor subida desde mayo de 2022, gracias al repunte tanto de las compraventas de inmuebles nuevos (31,7%) como de las viviendas usadas (22,3%). Las operaciones suben en todas las CCAA, con Castilla-La Mancha (49,2%), Asturias (45%) y Aragón (44,5%) a la cabeza.

El director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Javier Martín, ha asegurado durante la presentación del observatorio español del seguro del alquiler que España necesita un millón de inmuebles para hacer frente a las necesidades de vivienda que existen en el país, una cifra que crece cada año en 100.000 unidades. Un tercio de ellas sería vivienda pública, mientras que otro tercio seria libre y el tercio restante, vivienda asequible tanto para comprar como para alquilar. Y ha recordado que el área metropolitana de Madrid y el arco mediterráneo son las zonas con mayor déficit.

La red inmobiliaria se muestra optimista de cara a los próximos meses. A pesar de la incertidumbre económica y geopolítica, afirma que el mercado de la vivienda va a ofrecer oportunidades tanto para compradores como vendedores e inversores. Remax prevé la llegada al mercado de más viviendas, que los inmuebles sigan brindando una protección contra la inflación y un protagonismo creciente de los extranjeros en las transacciones. También alerta de que los tipos de interés se mantienen actualmente en unos niveles normales y que no van a volver a los niveles históricamente bajos de los últimos años.

El presidente del Consejo Económico y Social (CES), Antón Costas, ha asegurado durante la presentación de un informe que el mercado laboral y económico en España sigue evolucionando de forma positiva, pero ha advertido de que los problemas de vivienda amenazan "con estrangular el buen comportamiento" del país. Costas ha recordado que los gastos del hogar absorben ya la tercera parte del gasto medio en las familias, como consecuencia de la inflación y las subidas de tipos, y que debe revertirse la falta de oferta. "No resolveremos el problema hasta aumentar el 'stock' de vivienda social y asequible", ha sentenciado.

La evolución demográfica en España sitúa a la inmigración como la gran protagonista de la creación de hogares y de la demanda de viviendas. Así lo ha explicado Juan Antonio Módenes Cabrerizo, doctor en Geografía e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos, durante unas jornadas celebradas en SIMA. El experto recuerda que la población española está estancada en términos netos y que son los inmigrantes quienes están impulsando el crecimiento de la población, con la creación de unos 200.000 hogares al año. "Tenemos un sistema económico y social que necesita inmigración y tenemos que ofrecerle vivienda", ha asegurado.

Los planes de vivienda, tanto estatal como autonómicos, son un instrumento que busca facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Sin embargo, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, asegura que ese propósito está encallado y que muchas de las medidas que proponen las Administraciones, especialmente si hay elecciones en el horizonte, no se ponen en práctica un número significativo de ellas o no tienen los resultados esperados. La clave, en su opinión, es llegar a un plan nacional que aborden todas las Administraciones implicadas.

En el tercer mes del año se inscribieron en los registros 44.878 transacciones en toda España, un 19,3% menos que en marzo del año pasado. Según el INE, las caídas se han impuesto tanto en el mercado de vivienda usada (-20,5%) como nueva (-14%), y solo se han librado de los descensos Navarra y Cantabria. Baleares y Castilla y León han sido las CCAA con las bajadas más pronunciadas, de hasta el 30%.