Matilde Cuena: "La vivienda da lugar a un populismo jurídico muy peligroso"

Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, ha puesto negro sobre blanco para explicar el origen de uno de los mayores problemas económicos y sociales del momento: las dificultades para acceder a una vivienda. En su opinión, tiene como raíz unas políticas mal planteadas por los diferentes partidos, pero que se está acelerando por la inseguridad y la pérdida de interés por el alquiler derivadas de la Ley de Vivienda. 

Según ha explicado durante unas jornadas organizadas por la Fundación Notariado, celebradas en San Sebastián, "el problema de la vivienda es importantísimo y grave, y, en mi opinión, bastante mal enfocado desde el punto de vista regulatorio". Y ha añadido que "el problema de la vivienda nos lo hemos autocreado. Es una situación que no es casual, sino que es fruto de políticas erráticas por parte de partidos políticos de todos los colores".

La catedrática de Derecho Civil de la UCM y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho ha recordado que hasta que estalló la burbuja inmobiliaria, las políticas de vivienda se centraron en impulsar la compra de viviendas, con incentivos fiscales y con el apoyo del sector financiero vía créditos. Esta apuesta por la propiedad dejó en un segundo plano al mercado del alquiler, que ahora se ha convertido en el foco ante una demanda cada vez más alta, una oferta decreciente y unas rentas que están en máximos históricos en el conjunto del país al alcanzar en junio 13,4 euros al mes/m2, según idealista.

Y aunque en los últimos años el Ejecutivo ha centrado sus políticas en este mercado, Cuena Casas afirma que la nueva regulación está provocando inseguridad jurídica y limitando el atractivo del arrendamiento de viviendas, y alerta que "el tema de la vivienda da lugar a un populismo jurídico muy peligroso", ya que "esta regulación se ha hecho en antesala de unas elecciones".

La catedrática critica que la Ley de Vivienda, que ya lleva 14 meses en vigor, carga en el sector privado la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda, con medidas como la paralización de los desahucios a colectivos vulnerables. 

"El derecho a la vivienda viene de la mano de los poderes públicos, nunca del propietario privado. Mi derecho a la vivienda y mi derecho de propiedad no están al servicio de tu derecho a la vivienda. Eso es una realidad", ha asegurado la catedrática.

Y ha insistido en que "los poderes públicos deben de hacer una legislación para favorecer y crear una oferta de vivienda pública, pero no lo han hecho los sucesivos Gobiernos. Hay que ser muy claros: tenemos un problema de vivienda porque las políticas han sido erróneas y lo que no podemos hacer es utilizar la propiedad privada para cumplir esa función pública, pero evidentemente es mucho más barato hacerlo así y muchísimo más cómodo que lo paguen otros". 

Cuena también se muestra preocupada por el aumento de la okupación ilegal de viviendas, y considera que "la regulación lo está incentivando" y está provocando que las mafias se hayan organizado para alegar el derecho a la vivienda y aprovechar la lentitud de los procedimientos judiciales para desalojar los inmuebles. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el plazo medio en España se acerca ya a los dos años, máximos de la serie histórica. 

El alquiler debe ser atractivo

La catedrática ha incidido en que la actual regulación en vivienda "está ahogando la oferta" y "haciendo que el mercado inmobiliario no sea rentable en un momento en el que se están limitando las actualizaciones de las rentas en los contratos de arrendamiento (3% en 2024), se ha aprobado una subida del IBI para los inmuebles vacíos y se están promoviendo límites al alquiler en las zonas tensionadas. De momento, esta posibilidad solo está operativa en Cataluña, pero está previsto que sea una realidad en Euskadi a lo largo de la legislatura. Galicia también ha dejado abierta la puerta a declarar zonas tensionadas si algún municipio así lo solicita. 

"Esos grandes fondos que todo el mundo critica, pero que habían puesto un montón de inmuebles en el mercado, se van a ir a otros sitios y van a invertir a otros sitios. ¿Y ahora qué es lo que tenemos que hacer? Tenemos que hacer que el mercado de arrendamiento de vivienda sea un mercado atractivo", detalla Cuena. En su opinión, la clave no está en medidas como prohibir los pisos turísticos, sino en aplicar reducciones fiscales. 

Sin embargo, la Ley de Vivienda mira en la dirección opuesta: ha bajado del 60% al 50% la reducción general que se pueden aplicar los arrendadores de los rendimientos netos obtenidos por el alquiler en la declaración de la renta, acotando los incentivos mayores a casos concretos, como que la vivienda se alquile a jóvenes.