Mercado de la vivienda

El Gobierno autonómico ha hecho un primer balance de las 'bonanzas' de los primeros meses del tope a las rentas de los arrendamientos, que entraron en vigor a finales de julio. Según el Ejecutivo, los precios han caído un 8,6% en las zonas tensionadas y los contratos han subido levemente respecto a 2024, pero los datos oficiales muestran otras lecturas adicionales: las rentas bajan también en las zonas no tensionadas, el precio del m2 apenas varía y las viviendas que se alquilan cada vez son de menor tamaño. Además, la comparativa trimestral sí que muestra un desploma del 44% de los contratos, mientras los alquileres temporales tienen más peso, en detrimento de los de larga duración.

Un análisis elaborado por la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) a partir de los datos oficiales del Colegio de Registradores, el INE, el MITMA y el Consejo General del Notariado sobre las compraventas de vivienda en España confirma que la participación de los fondos de inversión en el mercado de vivienda tradicional es marginal. En concreto, la inversión atribuible a fondos representó, de media, únicamente el 1,86% del volumen total de vivienda transaccionado entre 2019 y 2024. Por tanto, las familias, los pequeños propietarios y los compradores domésticos han sido los protagonistas casi absolutos del mercado en el último lustro.

El último informe del Banco de España sitúa a la vivienda como una de las principales fuentes de riesgo para la evolución de la economía hasta 2027. Según los economistas del supervidor financiero, las presiones inflacionistas vinculadas a salarios y márgenes empresariales y las relacionadas con el mercado de la vivienda son los grandes focos internos que podrían modificar el escenario base previsto para el PIB, y han ganado protagonismo respecto a las últimas previsiones. "Existe un grado significativo de incertidumbre sobre la evolución de la inversión en vivienda", señala el documento.

Los analistas de la entidad han revisado al alza sus previsiones del precio de la vivienda en España. Según su último informe de mercado, la vivienda se encarecerá este año un 12%, cuatro puntos más de lo que estimaba hasta ahora, mientras que en 2026 subirá otro 7%, tres puntos más de sus cálculos iniciales; y en 2027 repuntará un 4%. Las mayores subidas se darán en las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas, zonas donde hay concentración de población y una elevada demanda extranjera. Según Bankinter, la falta de oferta residencial seguirá impulsando los precios.

El Banco Central Europeo (BCE) ha mantenido estable el precio del dinero en el 2% en su última reunión del año, tal y como esperaba el mercado. De cara a los próximos meses, se espera una pérdida de fuelle de la firma de hipotecas, un encarecimiento de las ofertas de préstamos a tipo fijo y mixto y un euríbor estable en torno al 2,3%, lo que podría traer subidas generalizadas de las cuotas de las hipotecas variables. A expensas de cómo evolucionen la economía y la inflación, los analistas creen que el ciclo de recortes ha tocado fin y ya ven más probable que el próximo movimiento del ‘Guardián del euro’ sea una subida de los tipos de interés.

El precio de la vivienda de obra nueva aumentará en torno al 10% en 2026, mientras que el precio de la de segunda mano avanzará un 8%, según las previsiones del Grupo Tecnitasa, que destaca que durante el próximo año continuará el desacople entre la oferta y la demanda en el mercado residencial. En el alquiler, las tensiones serán aún mayores, con un incremento en los precios de alrededor del 12% debido a la retirada de oferta "por la inseguridad jurídica derivada de la política intervencionista de la Administración y la continuidad de una fuerte demanda".

Las compraventas de viviendas se están ralentizando en España y no porque falte demanda. Según el servicio de estudios de BBVA, la moderación no se produce "porque falten compradores, sino porque escasea el producto y se intensifican las subidas de precios". Sus previsiones apuntan a que las transacciones se mantendrán estables en torno a 725.000 unidades en 2026 y que la vivienda se encarecerá un 9%, una décima menos que en el ejercicio actual. Además, alerta de que "el desequilibrio entre demanda y oferta se mantendrá", por lo que urge a tomar medidas para impulsar la construcción de viviendas, sobre todo asequibles.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 67.789 transacciones de viviendas en toda España, un 2,5% menos interanual, tras la caída del 12% que han registrado las operaciones de obra nueva. En cambio, las de viviendas usadas han batido récord de la serie histórica del INE, con 53.325 unidades, un 0,5% más interanual. Cantabria (8,9%), Andalucía (4,1%) y Extremadura (3,1%) fueron las CCAA con los mayores incrementos de compraventas respecto a 2024, mientras que Madrid (-11,7%), Canarias (-11%) y Baleares (-11%) protagonizaron los descensos más acusados.

Chema de los Ríos es CEO y uno de los socios fundadores de la consultora inmobiliaria Variant, que celebra este año su decimoquinto aniversario en el mercado. En esta entrevista, asegura que ni estamos a las puertas de una burbuja inmobiliaria ni de un cambio de ciclo, sino en un momento de estabilidad que traerá unos retornos más moderados y unos riesgos más contenidos. De los Ríos explica que hay mucho interés por invertir en vivienda y otras modalidades habitacionales, sobre todo en Madrid, y que a corto plazo no habrá ajustes de precios, ya que la demanda residencial sigue sin dar síntomas de agotamiento.

El mercado de la vivienda encara el nuevo año sin la esperanza de aplacar la actual crisis habitacional. Según Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), en 2026 se esperan más subidas de los precios de la vivienda en venta y en alquiler, y la construcción de nuevas promociones seguirá siendo escasa respecto a la demanda, por lo que se acentuará el actual déficit residencial. También espera que se firmen por primera vez más de 500.000 hipotecas y que el euríbor se mantenga estable en los niveles actuales, mientras urge a la Administración a reforzar la seguridad jurídica de la propiedad privada como vía rápida para aumentar la oferta.

El presidente del BBVA, Carlos Torres Vila, ha afirmado que el precio de la vivienda es un "problema de primera magnitud" en España y cree que es preciso impulsar cambios regulatorios que "flexibilicen y aceleren la conversión de suelo en producto terminado, en vivienda". En este sentido, en relación a una posible burbuja en la vivienda, ha precisado que el problema no está en la financiación hipotecaria, sino en el incremento del precio, que sigue creciendo a doble dígito y la perspectiva es que siga creciendo a doble dígito. "Necesitamos cerrar el 'gap' que ya existe entre oferta y demanda y, además, acompasar a la demanda que seguirá creciendo", ha concretado.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha abogado por que Europa permita a los Estados miembros actuar en zonas tensionadas afectadas por la "subida descontrolada" de los precios y la tensión turística, con medidas como la prohibición de la compraventa especulativa de viviendas y la venta a fondos de vivienda protegida. Esta petición de la ministra durante un encuentro con el Gobierno de Canarias coincide en el tiempo con el rechazo del Congreso a la proposición de ley de Sumar para prohibir que empresas, fundaciones, personas jurídicas o fondos de inversión puedan comprar casas en España, con la abstención del PSOE.

La actividad inmobiliaria marca un nuevo récord en España.

Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid (UCM), denunció durante el Congreso Nacional de Vivienda que España arrastra un problema "muy grave" que hace complicado acceder a una vivienda: los bajos salarios. Para la catedrática, "por muy barata que queramos poner la vivienda o hacer políticas para que la vivienda baje de precio, los sueldos tienen que ser dignos" para impulsar la emancipación juvenil y la tasa de natalidad,. y evitar que el esfuerzo financiero para alquilar o comprar sea insostenible para muchas familias. Además, afirmó que la inseguridad jurídica es el "enemigo que asola el mercado de la vivienda".

El ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha abogado por prohibir la compra de viviendas con fines especulativos, y que la compra se destine para residir o para alquilar a precios asequibles: "Es hora de actuar", ha defendido.Lo ha dicho en una atención a los medios e

Los últimos datos de los notarios muestran un nuevo descenso de las compraventas de viviendas en España. En agosto, se transaccionaron 38.239 inmuebles, un 1,3% menos interanual, lo que se traduce en la segunda caída consecutiva y en la tercera de los últimos cuatro meses, hasta alcanzar el volumen más bajo en los últimos dos años. Mientras, la firma de hipotecas avanza un 3,3% interanual, con 21.011 operaciones, lo que representa el menor dato desde septiembre de 2023. Los precios también siguen al alza, con un incremento del 5,6%, y ya suman 25 repuntes consecutivos.

Legalizar una vivienda por antigüedad es posible siempre que se cumplan determinados requisitos.

Las ventas de viviendas en Cataluña están creciendo este año por encima del promedio nacional, lo que permite a la región adelantar a Comunidad Valenciana en el ranking nacional, que había ocupado el segundo puesto en los últimos ejercicios, tras Andalucía. Los expertos inmobiliarios achacan este reajuste a varios factores demográficos, económicos y normativos, como la falta de viviendas de alquiler y las elevadas rentas, que están llevando a muchas familias a decantarse por la compra, o que la región cuenta de por sí con una demanda más sólida, debido a su mayor población y a que es un polo económico más importante. La zona de Levante, en cambio, sufre cierto agotamiento tras experimentar una subida de precios superior en los últimos tres años.

La gestora inmobiliaria de Deutsche Bank cree que la inversión en el mercado de la vivienda en alquiler en España tiene mucho recorrido al alza. A pesar de que este segmento cada vez capta más capital, la participación de los inversores institucionales se mantiene en unos niveles reducidos y la demanda sigue siendo muy escasa en relación con la oferta. Según DWS, el mercado doméstico es "un punto de entrada estratégico para los inversores en vivienda", sobre todo en fórmulas como el 'build to rent', las residencias de estudiantes o el 'coliving'. Madrid es el polo más atractivo, seguido de Málaga y Valencia.

Un estudio de la patronal de las tasadoras, en el que han participado varios profesores universitarios y expertos del INE, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) y la Asociación Hipotecaria Española (AHE), niega que la subida de precios y las dificultades de acceso a la vivienda estén generando una nueva burbuja inmobiliaria. En su opinión, lo que existen son fuertes tensiones de precios en zonas turísticas y polos económicos, donde hay una elevada demanda de extranjeros, más operaciones de inversión y mayor proporción de alquileres vacacionales.

Los Registradores de la Propiedad confirman la tendencia a la baja en las compraventas de viviendas que adelantaron hace unos días los notarios. Según sus datos adelantados, en agosto se inscribieron 47.729 transacciones de viviendas en toda España, un 3,5% menos interanual y la primera caída desde julio de 2024. Mientras, la firma de hipotecas se mantuvo al alza por decimocuarto mes consecutivo, con 33.117 nuevos préstamos, un 7,8% más que un año antes. Las transacciones han bajado en las CCAA más grandes del país, aunque los registradores aseguran que de momento "es difícil predecir si este descenso se mantendrá o si volveremos a situarnos en una tendencia ascendente".

El Grupo de la Alianza Progresista de Socialistas y Demócratas en el Parlamento Europeo (S&D, por su abreviatura en inglés) ha planteado la posibilidad de crear un fondo específico dotado de un volumen próximo a los 300.000 millones de euros para enfrentar la emergencia de vivienda en el conjunto de la Unión Europea. De esa cuantía, concebidos como unos fondos 'Next Generation' solo para vivienda, unos 200.000 millones de euros se destinarían a préstamos y los 100.000 millones restantes a subvenciones para impulsar en particular la oferta de vivienda pública y social.

En julio se formalizaron 71.550 transacciones de viviendas en toda España, un 1% menos interanual, tras los números rojos que han registrado Madrid (-15,5%), Canarias (-11,7%), Cantabria (-8,2%), Comunidad Valenciana (-1,5%), Cataluña (-1,3%) y Andalucía (-1%). Aun así, las operaciones acumulan un alza del 6,2% en el acumulado de los siete primeros meses del año, según los datos de los notarios. Lo que sí se mantiene al alza es el precio medio de las viviendas vendidas, que ha repuntado un 4,9% y ha tocado nuevos máximos en 1.910 euros/m2; y la firma de hipotecas, que se ha incrementado un 6%, con 38.112 nuevos préstamos.

El vicepresidente de la Comisión Especial sobre la Crisis de Vivienda en la Unión Europea (HOUS), Vicent Marzá (Verdes/ALE), ha alertado que el alquiler ilegal turístico de apartamentos tiene mucha más incidencia en España debido a que el impacto del turismo sobre el PIB es "altísimo" y se ha mostrado a favor de reducir este tipo de arrendamientos. Por otro lado, ha criticado la proliferación de socimis en España, que es el segundo país del mundo con más vehículos de inversión de estas características, tras EEUU, al considerar que se "está bonificando con dinero público a aquellos que más propiedad tienen".

Homes by Gestilar y A&G han firmado un acuerdo para impulsar la renovación y puesta en valor del parque de viviendas en España y Portugal bajo la premisa de superar los 130 millones de euros de facturación.A través de un comunicado firmado por ambas entidades, se ha especificado que con esta ali