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El Supremo aclara que el aumento del valor catastral no obliga a pagar la plusvalía municipal

El Tribunal Supremo ha declarado que para saber si un inmueble se ha vendido en pérdidas es suficiente con comparar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno. Pero no es una prueba absoluta y hay ayuntamientos que para lograr que el contribuyente pague el impuesto de plusvalía municipal acredita una ganancia en la venta, tras comparar el valor catastral que tenía el inmueble cuando se adquirió y transmitió. Pero el Alto Tribunal acaba de aclarar que esta comparación no es válida.

“En muchos casos, los Ayuntamientos pretenden oponerse a los valores de escrituras, argumentando que el valor catastral del terreno sí se ha incrementado. A su juicio, si el valor catastral se ha incrementado desde que se adquirió el terreno, lo lógico es pensar que también lo ha hecho el valor real de dicho terreno”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Sin embargo, tanto el Tribunal Superior de Justicia de Aragón, como el Supremo afirman que el aumento del valor catastral de un terreno no obliga a pagar el impuesto de plusvalía municipal. Es decir, lo que interesa es saber si ha habido un aumento del valor de mercado del terreno, no el catastral.

El Supremo añade que la comparación de valores catastrales, como método que usan algunos ayuntamientos para cobrar el impuesto de plusvalía, “obvia una cuestión fundamental y es si realmente ha existido capacidad económica del contribuyente que se pueda gravar. Y la existencia de ésta sólo puede determinarse comparando valores de mercado, no valores catastrales”, explica Salcedo en alusión a la sentencia del Alto Tribunal.

Otra cosa es que en algún caso el valor catastral y el de mercado de un inmueble puedan ser similares. Pero dicha circunstancia debe acreditarse por el Ayuntamiento de turno. 

En definitiva, si el contribuyente registra pérdidas con la venta de su vivienda según las escrituras, entonces no vale cualquier prueba por parte del Ayuntamiento para contrastarlo. Es decir, tendrán que utilizar pruebas en base a valores de mercado, pero nunca al valor catastral.

Es posible aplicar el IPC para no pagar la plusvalía

Recordamos también que cada vez más juzgados permiten al contribuyente actualizar con el IPC el valor de adquisición del inmueble que quiere transmitir, ya sea vía venta o herencia o donación. ¿Y con qué fin? Con el fin de evitar pagar el impuesto de plusvalía por haber pérdidas con la transmisión.

Veámoslo con un ejemplo: pensemos en un terreno adquirido en enero de 2003 por 150.000 euros y transmitido en octubre de 2018 por 180.000 euros. Según los valores de las escrituras, el valor del terreno se ha incrementado. Sin embargo, si se actualiza el valor del año 2003 conforme al IPC, el resultado es una pérdida.

Y tanto el Tribunal Constitucional como el Supremo han determinado que el contribuyente está exento de pagar el impuesto de plusvalía municipal en caso de vender un inmueble a pérdidas.

“Y es que, como afirma el Juzgado de lo Contencioso número 6 de Valencia en varias sentencias, no es idéntico lo que puede comprarse con una cierta cantidad de dinero en el año “X” que en el año “X+20””, subraya Salcedo.