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La visita del perito es obligatoria si hay discrepancias con la superficie del inmueble

La comprobación de valores de un inmueble sirve para el cobro del ITP o el Impuesto de Sucesiones

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Autor: Redacción

La comprobación de valores de un inmueble por parte de Hacienda, para calcular el cobro de impuestos como el ITP o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sigue generando polémica. Se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie en breve sobre la necesidad de que un perito de la Administración visite de forma obligada o no el inmueble. Pero, mientras tanto, los tribunales de justicia están definiendo los supuestos en los que tal visita resulta imprescindible, como cuando hay discusión sobre la superficie de la propiedad.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha acaba de aclarar en una sentencia si la visita de un perito de la Administración es necesaria cuando hay discusión sobre la superficie del inmueble. José María Salcedo, socio del despacio de abogados Ático Jurídico, analiza el reciente fallo que afecta a la comprobación de valores de un inmueble, generalmente una vivienda o un local. Hacienda mantiene una particular ‘guerra’ con los contribuyentes para comprobar si se está pagando correctamente el impuesto correspondiente de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en caso de compraventa, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en el caso de una herencia o donación.

¿Es obligatoria la visita del perito al inmueble?

El Tribunal Supremo ha considerado necesaria la visita del perito al inmueble, desde hace unos años. Sin embargo, dicha inspección puede eludirse en algunos casos.

De acuerdo con el Auto de fecha 6-3-2020, del Tribunal Supremo, que admite un recurso de casación para decidir esta cuestión, decidirá en breve “en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada”.

“Hasta que dicha aclaración se produzca, el criterio de los tribunales es que la visita no sería obligatoria cuando en la valoración no se vaya a tener en cuenta circunstancias como el estado de conservación, calidades, materiales de construcción, entre cosas”, aclara el socio de Ático Jurídico, José Maria Salcedo. “No obstante, será la administración la que deba justificar por qué, en ese caso concreto, no es preciso realizar la visita del perito, atendiendo a las características del inmueble”, concretó.

Generalmente, esto ocurre cuando se valoran terrenos sin edificar, garajes o trasteros. “En estos casos, la Administración debe justificar que la visita no es necesaria. Pero es el propio contribuyente el que deberá demostrar la necesidad de tal visita, identificando las circunstancias específicas del inmueble que no se han tenido en cuenta en la valoración”, destaca el abogado especialista.

Qué pasa cuando hay discrepancia entre la superficie del inmueble que consta en catastro y en el registro de la propiedad

El TSJ de Castilla-La Mancha se ha referido recientemente a la obligatoriedad de la visita del perito de la Administración al inmueble, en el caso de que existan discrepancias en la superficie del inmueble objeto de valoración.

“En el caso planteado ante el TSJ, la Administración valoró el inmueble con un dictamen de peritos (artículo 57.1.e, LGT). Y el perito, que no visitó el inmueble, ni por tanto llevó a cabo su medición, se basó en el valor obrante en las bases de datos catastrales, que era de 296 m2. Sin embargo, el contribuyente alegó que, de acuerdo con la escritura, y los datos obrantes en el Registro de la Propiedad, la superficie del inmueble era de 274,07 m2. Por ello, la valoración administrativa era errónea, al computar una superficie mayor a la realmente existente”, explican desde Ático Jurídico.

La Administración, según el dictamen, se defendió afirmando que la superficie consignada en la escritura no era fiable. “De hecho, en la misma se afirmaba que el inmueble “tiene una superficie aproximada de…”, alegaban.

Además, la Administración invocó el artículo 1.3 de la Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario (similar al actual artículo 3.3 del R.D. Legislativo 1/2004). Dicho artículo disponía que “a los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

El TSJCLM sentencia: la visita del perito, obligatoria cuando hay discrepancias en la superficie del inmueble

La sentencia del TSJCLM, de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble justifica, con más motivo, la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

Así, afirma el Tribunal que “el hecho de que se hubiera puesto de manifiesto la discrepancia sobre la superficie desde las primeras alegaciones del sujeto pasivo ante la Administración era un motivo más, muy poderoso, para que se hubiera efectuado la visita al inmueble por el técnico de la Administración a fin de rechazar una medición real del inmueble, que arrojara luz sobre un elemento esencial de su valoración, y que abiertamente estaba puesto en duda. En definitiva, puesta en duda una magnitud física como es la superficie real del inmueble, susceptible de ser determinada mediante mediciones técnicas, la visita del perito de la Administración era precisa y obligada.”

En este caso en concreto, el contribuyente ya alegó dicha discrepancia en la superficie en el trámite inicial de alegaciones. “La falta de visita del perito es especialmente denunciable en este caso, teniendo en cuenta que la comprobación sobre el inmueble estaba abierta, y a la Administración no le suponía ningún problema enviar a un perito al inmueble, antes de dictar liquidación”, destaca José María Salcedo.

“Consideramos que dicha exigencia de visita existe, aunque no sea alegada por el contribuyente en la fase inicial del procedimiento. El Tribunal deja claro que dicha visita, que como se ha indicado es normalmente requerida por los tribunales, es especialmente necesaria en el caso de que haya discrepancias en la superficie del inmueble”, concreta el abogado.

La conclusión, y a falta de que el Tribunal Supremo se pronuncie finalmente, es que la Administración debe enviar un perito a visitar el inmueble siempre que advierta una discrepancia entre la superficie registral y catastral. De lo contrario, se estará basando la valoración en un dato cuanto menos dudoso, y que la Administración no se ha tomado siquiera la molestia en contrastar.