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Quien compre vivienda usada este año se librará del cambio fiscal aprobado en el Congreso

El Congreso ha dado luz verde a un proyecto de ley que va a cambiar por completo la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que pagan aquellos contribuyentes que compran una vivienda usada. Y es que el comprador no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor entrará en vigor en enero de 2022, tal y como asegura el Ministerio de Hacienda, con lo que afectará a todas las compraventas que se firmen a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo.

Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sido aprobado en el Congreso de los Diputados y que ahora mismo se encuentra debatiéndose en el Senado. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídicono habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia. 

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble. 

De qué manera afecta al comprador de una vivienda usada

Cuando se compra una vivienda de segunda mano el comprador debe pagar el ITP, que es un impuesto autonómico y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. En el caso de inmuebles, la nueva ley presume que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda comprada porque considera que el comprador ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia.

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022.

Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, el socio de Ático Jurídico recuerda que la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda vendida, heredada o donada, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar.

No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

En definitiva, cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.

Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro

José María Salcedo, de Ático Jurídico, afirma que hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal queda incompleta. Porque la norma prevé que en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. Y éste, durante todo este año, aún no va a estar vigente.

En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado.

Por tanto, considera Salcedo que lo previsible es que, las comprobaciones de valores realizadas este año, una vez entre en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Y ello, sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente.

Por ello, el socio de Ático Jurídico considera que, en 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y podrán ser impugnadas por los contribuyentes, como hasta ahora. Es decir, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble (dictamen de peritos), o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia.

En definitiva, José María Salcedo considera que el retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de la batalla que se prepara contra las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia.

Ojo con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior

Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, están alegando la posibilidad de tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos.

Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro

La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

El socio de Ático Jurídico recuerda que hay dos vías para impugnar este valor de referencia porque consideren los contribuyentes que no refleja el valor de compra:

  • Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
  • Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.

Los impuestos vinculados a la compraventa

Para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escrituradosiempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.