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Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico

Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles. 

Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación del contribuyente y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante el TSJ de Castilla La Mancha, aún no estaba vigente el artículo 46.3 de la ley que regula el ITP (R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliquidado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomará cmo base imponible el precio pagado. 

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el artículo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores . Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunicó al contribuyente cuál era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

"Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidación del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible", señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura pública, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

"Y ello no supone dejar de aplicar el artículo 46.3 del R.D. Legislativo 1/1993. Dicho artículo será plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración", subraya Salcedo. 

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de ésta será inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

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55 Comentarios:

Fernando
28 Junio 2017, 12:23

Me parece fantástico que se vayan ganando estas batallas a la administración pública que amparadas en el desánimo que supone emprender una batalla jurídica contra ellas abusan sistemáticamente de los cuiudadanos para después gastar el dinero como les dá la gana. Estas noticias me hacen creer un poco más que vivimos es un estado de derecho y que las leyes son para todos por igual. Enhorabuena al que haya conseguido este hito.

A mí me dan ganas de llorar. Que sea necesario un pleito para que Hacienda (la que sea, local o estatal) no te time, me parece que habla más bien mal de los políticos de un país. Y he dicho bien, de la clase política: si las normas tributarias no son claras, es culpa directa de los políticos, no del funcionario de turno.

Antonio
28 Junio 2017, 18:50

Me parece una tomadura de pelo.
Aunque legalmente tenga su defensa en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y en el artículo 158.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Si declaro de menos hoy, tendré que pagar con creces mañana, y no me vale eso de que todo sea por diferir el impuesto. Por ejemplo. Compro en 100 pero como soy avispado e insolidario declaro 60 y pago aprox un 8% sobre 60 de ITP). En un par de años, necesito vender y lo hago en 110. Beneficio real 10. Beneficio ficticio (110 - 60 que declaré) 50. Me ahorro un 8% de 40 y pago de más un 20 % de 50 en lugar de 10. Haced cuentas ...

Hola Antonio, no es exactamente así.

La base imponible del ITP es el valor real de los inmuebles adquiridos. Por ello se puede prescindir del precio pagado y declarar dicho valor real publicado. Esto es al fin y al cabo, lo que hace la Administración en cualquier comprobación de valores.

En el IRPF sin embargo, el valor de adquisición en una transmisión onerosa (artículo 35 Ley 35/2006) es "el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado". Ya no hablamos por tanto de valor real, de lo que vale el inmueble, sino de lo que se ha pagado por él.
Por eso en el ejemplo que propone, un contribuyente podría autoliquidar el ITP conforme al valor real del inmueble, y cuando venda el inmueble, en el IRPF, consignar como valor de adquisición el importe efectivamente pagado.

Por tanto se puede ahorrar en el ITP, sin que ello encarezca la factura fiscal en el IRPF, en una hipotética venta futura.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

Salvo matices importantes de acuerdo, no obstante, para las Administraciones Autonómicas de Hacienda que son a los que tienen el ITP cedido, el valor REAL no es el valor que efectivamente se paga por algo y figura en escritura, sino el VALOR DE MERCADO de ese bien concreto y que ellos calculan habitualmente multiplicando el Valor Catastral por el Coeficiente Multiplicador Aplicable que anualmente calculen y publiquen. De ahí sacan ese "VALOR REAL" al que te refieres.

Dicho de otro modo, si el valor de mercado de una casa concreta es de 100 y así lo estima la Administración mediante ese sistema de cálculo ( y cada vez se aproximan más al valor), tu debes que tributar por 100. Si realmente lo compras por 30 por las circunstancias que sea, el Valor Real es 100 y no los 30 del chollo encontrado. Esa es la diferencia. Saludos ¡¡

Buenas tardes Jose Maria ,
Entonces si yo si he comprado por valor de (220.000+ 22000 iva : 242000 ), Podria vender por 220000 € , sin ningun problema juridico ?
Gracias
saludos

Estimado José.
En Castilla La Mancha marca la Ley Autonómica que si compras por valor superior al valor real valorado por la Hacienda de Castilla La Mancha ESTÁS OBLIGADO A AUTOLIQUIDAR el ITP conforme al valor de adquisición reflejado en Escrituras. Yo he comprado en 160.000€ y el inmueble está valorado por Castilla La Mancha en 136.000€.
Por cuánto autoliquido?. Por 136.000€ como valor real para Hacienda autonómica? La misma Ley me dice que en este caso debo autoliquidar en 160.000€.
Qué puedo hacer?.
Gracias.

Tal y como entiendo yo el artículo el valor catastral lo designa Hacienda y el porcentaje a aplicar a esa valoración lo aplica la administración autonómica. Si el valor catastral multiplicado por ese porcentaje es inferior al precio de venta, el itp resultante es el valor que marca la administración y si es superior se paga más impuestos y si es inferior se paga menos. El pago ya realizado no se puede pagar por doble partida.... no entiendo de que doble partida hablas

Las cuentas no son como Usted las Plantea, si vende en 110, y en las escrituras públicas, figura 100 € de compra, no gana 50 € sino 10 y si tributaría el 20 % S/ 10 €.

Buenas tardes, lo que quise decir es que si yo a efectos de Impuestos declaro un valor de adquisición de 60 para tributar por ITP, después cuando venda, no puedo decir que a efectos de Impuesto me costó 100, sino que tengo que seguir valorando fiscalmente por 60 la compra.

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