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El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP

Autor: Redacción

Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico

Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles. 

Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación del contribuyente y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante el TSJ de Castilla La Mancha, aún no estaba vigente el artículo 46.3 de la ley que regula el ITP (R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliquidado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomará cmo base imponible el precio pagado. 

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el artículo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores . Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunicó al contribuyente cuál era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

"Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidación del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible", señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura pública, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

"Y ello no supone dejar de aplicar el artículo 46.3 del R.D. Legislativo 1/1993. Dicho artículo será plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración", subraya Salcedo. 

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de ésta será inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

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Comentarios

Me parece fantástico que se vayan ganando estas batallas a la administración pública que amparadas en el desánimo que supone emprender una batalla jurídica contra ellas abusan sistemáticamente de los cuiudadanos para después gastar el dinero como les dá la gana. Estas noticias me hacen creer un poco más que vivimos es un estado de derecho y que las leyes son para todos por igual. Enhorabuena al que haya conseguido este hito.

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A mí me dan ganas de llorar. Que sea necesario un pleito para que Hacienda (la que sea, local o estatal) no te time, me parece que habla más bien mal de los políticos de un país. Y he dicho bien, de la clase política: si las normas tributarias no son claras, es culpa directa de los políticos, no del funcionario de turno.

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Me parece una tomadura de pelo.
Aunque legalmente tenga su defensa en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y en el artículo 158.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Si declaro de menos hoy, tendré que pagar con creces mañana, y no me vale eso de que todo sea por diferir el impuesto. Por ejemplo. Compro en 100 pero como soy avispado e insolidario declaro 60 y pago aprox un 8% sobre 60 de ITP). En un par de años, necesito vender y lo hago en 110. Beneficio real 10. Beneficio ficticio (110 - 60 que declaré) 50. Me ahorro un 8% de 40 y pago de más un 20 % de 50 en lugar de 10. Haced cuentas ...

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Hola Antonio, no es exactamente así.

La base imponible del ITP es el valor real de los inmuebles adquiridos. Por ello se puede prescindir del precio pagado y declarar dicho valor real publicado. Esto es al fin y al cabo, lo que hace la Administración en cualquier comprobación de valores.

En el IRPF sin embargo, el valor de adquisición en una transmisión onerosa (artículo 35 Ley 35/2006) es "el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado". Ya no hablamos por tanto de valor real, de lo que vale el inmueble, sino de lo que se ha pagado por él.
Por eso en el ejemplo que propone, un contribuyente podría autoliquidar el ITP conforme al valor real del inmueble, y cuando venda el inmueble, en el IRPF, consignar como valor de adquisición el importe efectivamente pagado.

Por tanto se puede ahorrar en el ITP, sin que ello encarezca la factura fiscal en el IRPF, en una hipotética venta futura.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Salvo matices importantes de acuerdo, no obstante, para las Administraciones Autonómicas de Hacienda que son a los que tienen el ITP cedido, el valor REAL no es el valor que efectivamente se paga por algo y figura en escritura, sino el VALOR DE MERCADO de ese bien concreto y que ellos calculan habitualmente multiplicando el Valor Catastral por el Coeficiente Multiplicador Aplicable que anualmente calculen y publiquen. De ahí sacan ese "VALOR REAL" al que te refieres.

Dicho de otro modo, si el valor de mercado de una casa concreta es de 100 y así lo estima la Administración mediante ese sistema de cálculo ( y cada vez se aproximan más al valor), tu debes que tributar por 100. Si realmente lo compras por 30 por las circunstancias que sea, el Valor Real es 100 y no los 30 del chollo encontrado. Esa es la diferencia. Saludos ¡¡

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Buenas tardes Jose Maria ,
Entonces si yo si he comprado por valor de (220.000+ 22000 iva : 242000 ), Podria vender por 220000 € , sin ningun problema juridico ?
Gracias
saludos

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Estimado José.
En Castilla La Mancha marca la Ley Autonómica que si compras por valor superior al valor real valorado por la Hacienda de Castilla La Mancha ESTÁS OBLIGADO A AUTOLIQUIDAR el ITP conforme al valor de adquisición reflejado en Escrituras. Yo he comprado en 160.000€ y el inmueble está valorado por Castilla La Mancha en 136.000€.
Por cuánto autoliquido?. Por 136.000€ como valor real para Hacienda autonómica? La misma Ley me dice que en este caso debo autoliquidar en 160.000€.
Qué puedo hacer?.
Gracias.

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Tal y como entiendo yo el artículo el valor catastral lo designa Hacienda y el porcentaje a aplicar a esa valoración lo aplica la administración autonómica. Si el valor catastral multiplicado por ese porcentaje es inferior al precio de venta, el itp resultante es el valor que marca la administración y si es superior se paga más impuestos y si es inferior se paga menos. El pago ya realizado no se puede pagar por doble partida.... no entiendo de que doble partida hablas

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Las cuentas no son como Usted las Plantea, si vende en 110, y en las escrituras públicas, figura 100 € de compra, no gana 50 € sino 10 y si tributaría el 20 % S/ 10 €.

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Buenas tardes, lo que quise decir es que si yo a efectos de Impuestos declaro un valor de adquisición de 60 para tributar por ITP, después cuando venda, no puedo decir que a efectos de Impuesto me costó 100, sino que tengo que seguir valorando fiscalmente por 60 la compra.

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Hola Antonio, creo que realmente no te has dado cuenta que aquí no se trata de comprar un chollo y pagar menos, este caso habla de que comprar un inmueble que por ejemplo cuesta y se escritura en 120.000 y el valor fiscal (catastral multiplicado por coeficiente determina hacienda es su valor "real") es de 90.000€. El cliente decide pagar el itp por lo que Hacienda (no el cliente) dice es su valor real y ahora hacienda decide que no se conforma con el valor real, si no que quiere el valor de escritura. Es decir...cuando compras por debajo se debe usar el valor real, pero cuando pagas por encima se debe usar el valor escriturado...yo creo que es injusto y recaudatorio y así lo dictamina un juez. Ademas estoy seguro tu lo has interpretado de otra manera y por eso expresas que lo ves injusto por parte del contribuyente. Saludos

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Hola Lucas, he de decir que estoy de acuerdo con vosotros aplicando el sentido común. No soy de Hacienda ni mucho menos me alineo con ellos. Sólo intento transmitir que si decides para un impuesto tomar un valor determinado de un bien, para otro impuesto tienes que seguir manteniendo ese mismo valor ya declarado y no otro. únicamente intento decir eso. Saludos ¡¡

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Eso era hace años cuando las vacas daban leche todavia. Lo de comprar hoy para vender mañana y sacar un beneficio me parece ilusorio hoy en día. Salvo que pique algún tonto.

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Todo esto está muy bien, pero os olvidáis de un tercer implicado, EL BANCO.

Este SOCIO de la administración y del ESTADO, no va a permitir eso, y si quieres su hipoteca, te obligará a pagar por el valor de escritura.

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Pero el caso real, al menos en la CV es que sucede lo contrario, y ya me ha pasado en dos ocasiones: el precio pagado es inferior al valor estimado por Hacienda, por lo que toca pagar el ITP (aqui un 10%) sobre ese valor estimado, que repito, essuperior al precio efectivamente pagado.

Además, e Valor catastral no lo determina Hacienda, sino que es determinado por cada municipio según la ponencia de valores que publique. Por eso hay tantas diferencias entre valores catastrales según municipios, porque hay municipios que la mantienen más o menos al dia, pero hay otros que no han actualizado la ponencia de valores desde hace 20 años, y cuando la actualizan meten una subida bestial, lo que lleva a incrementar el valor estimado para Hacienda (valor catastral x Coeficiente), dando como resultado valores muy superiores al precio efectivo del inmueble.

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Si cuando liquidas el ITP estás solo al valor efectivamente pagado, y este resulta inferior al valor estimado del inmueble por Hacienda, corres el riesgo de que te hagan una comprobacioón de valores durante los cinco años posteriores y te toque liquidar la parte del ITP que no has pagado...

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Hola Ático Jurídico, he comprado en Madrid una casa por 300.000€ en escritura, el valor que me da la Dirección General de Tributos de esta Comunidad es de 187.000€.
Cuando vaya a liquidar el ITP tendré que entregar copia simple de la escritura, si tributo por la valoración de ellos, verán que el precio no se corresponde y pagaría unos 7.000€ menos.
¿Podría acogerme a la sentencia del Tribunal Supremo de Castilla-La Mancha o me arriesgo a que me hagan una revisión y tenga que pagar la diferencia más intereses de demora?
¿Cual es el plazo en el que la Comunidad de Madrid tiene para revisar o dar por correcta la autoliquidación?, gracias

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Hola Eugenio, la Administración no puede practicar una comprobación de valores si el contribuyente ha declarado conforme a un valor publicado por la propia Administración (artículo 134.1. LGT). Y ello consideramos, ni siquiera para fijar como valor el escriturado.

No obstante, puede llegarle una comprobación de la Comunidad de Madrid y está por ver el criterio del TSJ madrileño en estos casos. Tienen cuatro años para comprobar.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Hola Ático Jurídico, al hilo de la cuestión planteada en este artículo, pregunto, la Sentencia del TSJ de Castilla La Mancha, no hacia referencia a que en la fecha del devengo aún no había entrado en vigor una modificación en el art. 46.3 (LEY DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS) el cual actualmente solventó la cuestión estableciendo "Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible." y con ello todo al traste de nuevo?.
Qué opinas?
Un saludo.

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Estimado José María,

Sin embargo, qué ocurre con la aplicación del artículo 10 de la Ley 19/1991 sobre el Impuesto del Patrimonio, que indica claramente que el valor del impuesto en bienes inmuebles se computará por el mayor valor de entre el catastral, el de compraventa o el comprobado por la administración?

Si este artículo es de aplicación al declarar por el valor real consignado por la administración, si este es inferior al de compraventa, se estaría vulnerando esta Ley.

Qué opina usted al respecto?

Saludos y gracias

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Eugenio ¿como/donde consultas exactamente para obtener el valor de los 187.000 euros? Gracias

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Hola Carlos, puedes comprobar el valor que aplica la Comunidad de Madrid en el siguiente enlace:
https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/ValoraBienForm.icm?ESTADO_MENU=2_1

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Hola Eugenio, puedes contarnos si al final has calculado el ITP a base del valor inferior, y como ha ido la cosa?

Nota: Si en la web de hacienda despues de calcular el valor de la vivienda pinchais en "Imprimir" os sale un PDF con un numero serie, vuestro nombre, fecha del valor y un comentario que la comunidad esta obligada respetar ese valor por tres meses desde esta fecha y que lo adjunteis a la declaracion del impuesto. Con esto parece bastante creible que luego respeten esa declaracion.

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Tengo dos preguntas:
1)¿Es extensible a cualquier Comunidad Autónoma?
Voy a comprar en breve una propiedad y el valor de compra estará por encima del considerado por la Administración. Y se por una experiencia anterior que en cuanto haga el pago el pago de impuesto de transmisiones me llegará una paralela.
2)¿Cómo he de actuar entonces?
GRACIAS

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Hola Paco, es un criterio del TSJ de Castilla La Mancha que puede ser invocado ante otros TSJ, pero que no les vincula. Lo normal es que la paralela llegue, y entonces se puede recurrir la liquidación indicando que al haber declarado conforme al valor aprobado por la Comunidad, no procede comprobación de valores.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Vale, que interesante Atico, pero yo acabo de pagar el ITP del 6% del precio en la escritura hace solo unos días en Madrid.
Hay alguna manera de tratar de pagar por el valor y no por lo pagado?
Y una más, tengo el valor catastral pero cuál sería el que consideraría la Com. De Madrid?
Gracias!

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Dada la cercanía en el tiempo de esta buena noticia, es probable que se den dos situaciones que me gustaría José María aclarase la actuación más sensata y ventajosa en su opinión.
1) Personas que han pagado el ITP con un valor de compra en escritura por debajo del valor publicado por la Comunidad en la que se haya realizado la compra/venta:¿Es mejor realizar una complementaria por el importe que corresponda al valor publicado por la Comunidad si la diferencia en el impuesto es elevada (si ésta es pequeña, mejor que actue la Comunidad enviando una complementaria)?
2)Personas que han pagado el ITP con un valor de compra en escritura por encima del valor publicado por la Comunidad en la que se haya realizado la compra/venta:¿Dado que las complementarias son para subsanar errores, en este caso es bueno/correcto hacerla por el contribuyente con los datos oficiales de la Comunidad ya que saldra a devolver dado que se pagó por encima de la Base Liquidable oficial del impuesto?

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Hola Julián, en el primer caso considero que debe ser la Comunidad, si considera que el valor por el que se escrituró es inferior al que ella considera el "real" la que debe notificar la comprobación de valores. Y el contribuyente siempre puede recurrirla.
Respecto al segundo supuesto, la opción de autoliquidar el impuesto conforme al valor publicado considero que puede defenderse en el momento en que se presenta dicha autoliquidación, y alegar posteriormente la imposibilidad de Hacienda de iniciar una comprobación de valores. Pero veo más complicado rectificar lo declarado ya por encima del valor de la Comunidad.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Muchas gracias Sr Salcedo, creo que está noticia le va a hacer famoso en el buen sentido de la palabra.
Sobre lo que dice de complicado de rectificar los declarado, comparto ese temor, pero de alguna manera me siento engañado al haber sido la funcionaria de Hacienda de la Comunidad De Madrid la que rellenó por cuanto debería de liquidarse el impuesto.
Me puede dar alguna sugerencia o idea al respecto? Estamos hablando de una diferencia de unos 14000 euros!

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Hola, como han dicho más arriba, es necesario identificar dos casos: por un lado, cuando el precio de compra-venta en escrituras es menor que el indicado por la comunidad y, por otro, cuando el precio de compra-venta en escrituras es mayor que el indicado por la comunidad autónoma.

En el caso de la Comunidad de Madrid existe la página de "Valoracion previa de muebles e inmuebles" que según la misma permite "...consultar y descargarse automáticamente una valoración previa vinculante para la Administración tributaria de la Comunidad de Madrid, si el inmueble reune ciertos requisitos. "

En mi caso, acabo de comprar por 235.000 y la valoración de la Comunidad de Madrid es de 140.000. Esto implica pagar casi 6.000€ más en la liquidacion de ITP si se hace sobre el valor en escrituras. ¿Tal vez la valoración de la CM no este actualizada? Por favor, me puedes indicar sobre que valor habría que liquidar el ITP.

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En este caso, puede plantearse la opción de autoliquidar conforme a dicha valoración previa. Según el artículo 134.1 de la Ley General Tributaria Hacienda no puede iniciar una comprobación de valores si usted ha declarado conforme a un valor publicado por su Comunidad. Y ello, considero, ni siquiera para hacer valer el artículo 46.3 de la Ley de ITP y obligarle a declarar conforme al valor escriturado.

No obstante, la paralela le llegará y habrá que defender este criterio en Tribunales.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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No entiendo porque si todo esta tan claro, según los artículos mencionados, porqué hay que terminar en los tribunales, saludos.

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Una alternativa muy interesante. Gracias.
Me podrías decir la fecha de la sentencia del TSJ de Castilla la Mancha, por favor.
Un saludo

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En mi caso compre piso por 55000 y me lo valoran en 107.800€, valor muy superior al valor real del mercado!. EEs un robo pagar 10000 euros por un piso de 55000!!. Que puedo hacer? No tengo ese dinero!!)

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Estimado Pa, si quiere mándenos una copia de la liquidación que ha recibido al mail de nuestro despacho abogados@aticojuridico.com, y estudiaremos sin compromiso la posibilidad de recurrirla.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Desde la ignorancia, si se hiciese esto, afectaría a un cálculo futuro del impuesto de plusvalía si decide venderse el inmueble?

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Hola, buenas tardes
que efecto tiene en el caso de reinversión por venta de vivienda. Es decir, ¿para cálcular la plusvalía puede tomarse como valor el precio escriturado superior al precio usado para liquidar el ITP, o bien se ha de utilizar el precio para liquidar el ITP?

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Hola, voy a comprar un piso por 350000, por lo que segun la escritura deberia pagar 35000 de ITP, ahora bien, puse la referencia catastral del piso a comprar para ver el valor publicado por la administracion y dice: "valor minimo a declarar 195.788,65". Mi pregunta: si hago una autoliquidación del ITP por 25000, o sea 10000 menos del valor de escritura pero mas de 50000 del valor minimo publicado por la administracion, es legal? a que me arriesgo? pueden reclamarme la diferencia con el valor de la escritura? tendré que afrontar penalizaciones o multas? Desde ya muchas gracias por la información. Ray.

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Siempre que supere el valor catastral multiplicado por el coeficiente que tenga el Ayto. De donde esté no tienes problemas. El problema es que si pides un crédito ¿ como sacas 100.000 € en efectivo ? Si no tienes ese problema ¿ el vendedor te acepta convertir 100 mil € en dinero negro ? Y el vendedor luego tiene que poder filtrar ese dinero.
Cuando se trata de vender ese valor catastral se multiplica por ese coeficiente ( de 1,1 a 1,8 según municipio ) y se actualiza el valor por los años de antigüedad. Todo lo que supere ese valor es " beneficio " a declarar el vendedor en renta, salvo que lo destine a compra de otra primera vivienda.

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Estimado Ray, si el contribuyente declara por el valor de la Comunidad, y por debajo del escriturado le llegará una comprobación y posterior liquidación.
Nosotros creemos que se puede alegar que no es posible iniciar la comprobación de valores de acuerdo con el artículo 134.1 LGT en estos casos, pero habrá que llegar a Tribunales para defender este criterio.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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Disculpen, desgraciadamente no entiendo de estos temas, ¿esto es aplicable a una casa nueva? o en una casa nueva el valor publicado por la administración coincide con el de la escritura. Gracias de antemano.

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La noticia "Paga menos ITP por comprar tu casa" es absolutamente incorrecta. El caso que publicáis, una sentencia aislada de TSJ de Castilla la Mancha sobre una compra en marzo de 2088, ya era dudoso, pues el T. Supremo tenía sentencias en sentido contrario.
PERO ES QUE HACE CASI DIEZ AÑOS (Ley 4/2008) QUE SE MODIFICÓ EL ARTº 46.3 LITPO, que dice: «3. Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.»

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Cierto, pero ese artículo 46.3 es una norma del procedimiento de comprobación de valores, y según el artículo 134.1 de la Ley General Tributaria la Administración ni siquiera podría iniciar este procedimiento en estos casos.

Saludos,

José María Salcedo - Ático Jurídico

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