Las 5 nuevas reglas del mercado inmobiliario

Nos acercamos a la primavera, la época tradicionalmente más activa en compraventas de viviendas. El portal inmobiliario norteamericano zillow.com señala que las reglas del juego han cambiado en los últimos años, por lo que ofrece los 5 tópicos que antes regían el mercado y los actuales. El paralelismo del mercado americano y español hacen que 4 de las 5 reglas ofrecidas por zillow.com sean dignas de debate en España. Desde idealista news cambiamos la quinta regla de zillow.com (referida a una particularidad del mercado hipotecario norteamericano como es la refinanciación) por otra más pegada a nuestro mercado

Las caducas y nuevas reglas de zillow.com:

Regla del pasado: no compres ahora, los precios de la vivienda van a caer más

Ahora: es una tontería tratar de comprar justo en el punto más bajo de precios del mercado. Ni siquiera los expertos se ponen de acuerdo en cuándo se producirá, por lo que para un comprador particular será casi imposible atinar con ese momento exacto. Si bien es cierto que el precio que piden los vendedores por sus viviendas sigue descendiendo, no es menos cierto que los tipos de interés están empezando a subir y subirán más el próximo año, con lo que probablemente el ahorro que consigas en el precio se tenga que pagar después vía intereses

Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros a 25 años a Euribor (1,70%) + 1% cuesta actualmente 918 euros/mes. Si simulamos que el Euribor sube un punto (al 2,7%) y la vivienda baja un 10% (pasando la hipoteca a 180.000 euros) veremos como el coste mensual de la hipoteca no baja, sino que es de 921 euros (se mantiene en la mismo precio aproximadamente)

Por ello, lo mejor es tratar de negociar bien ahora el precio en busca del precio adelantado o el valor que piense que tendrá la casa dentro de unos meses o años. De esa forma conseguirás ahora un buen precio y disfrutarás de unos años con bajos tipos de interés, ya que lo que finalmente vas a pagar por la vivienda cada año no sólo depende del precio, sino de los tipos de interés del momento


Regla del pasado: es mejor comprar que alquilar

Ahora: nos encontramos en un mercado de compradores, pero el plazo de tiempo que pensemos vivir en la vivienda que estamos buscando determina si es mejor comprar que alquilar en la mayoría de los casos. Si se quiere para un corto periodo de tiempo conviene estudiar seriamente el alquiler para no tener que afrontar gastos de compraventa y posibles problemas a la hora de vender la vivienda

Sin embargo, si el plazo que barajamos vivir en la casa es de por lo menos 5-7 años, la compra de entonces tiene sentido en la mayoría de lugares. Actualmente no se espera una recuperación en "v" (hacer suelo y rebotar con fuerza) de los precios de la vivienda, sino que se estima que cuando llegue al suelo se mantenga plana durante varios años

Regla del pasado: no hay que dedicar más de un tercio de los ingresos a la hipoteca

Ahora: durante los tiempos de la burbuja mucha gente se apretó el cinturón al principio para poder comprar una casa ya que el esfuerzo inicial se compensaba con las plusvalías que se generaban en el corto plazo por la revalorización de la vivienda. Era como contener la respiración unos segundos para después volver a respirar. En aquel entonces la regla de oro era dedicar como máximo un tercio de los ingresos a la vivienda

Sin embargo, tras la crisis, muchos de los que entran al mercado inmobiliario no quieren ser exclavos de una vivienda que además no se espera que se revalorice por algún tiempo. Así, muchos expertos financieros recomiendan no destinar más del 25% de los ingresos a la hipoteca en previsión también de que se pueda pagar la casa cómodamente cuando los tipos de interés suban

Todo el mundo debe saber que el Euribor está en niveles muy bajos y que simplemente un regreso a su zona media histórica (3,5-4%) conllevará un encarecimiento de la hipoteca de alrededor del 20% respecto a los niveles de pago actuales

Regla del pasado: a la hora de vender, todo es localización, localización y localización

Ahora: no todo el mundo desea ya vivir en el centro de las ciudades. Hay perfiles de compradores que buscan residencia en las afueras, donde se disfruta de más metros cuadrados de vivienda por el mismo precio, mejores zonas de recreo o colegios de calidad para los hijos. Además, ya no todo vale los mismo dentro del centro de las ciudades, ya que todos conocemos ejemplos de que no es lo mismo una vivienda en una calle principal de la mejor zona de Madrid, Barcelona o una gran ciudad que mismamente la calle de atrás. Por ello, lo idóneo es pensar en la venta pero desde el punto de vista de los todos los compradores. La localización sigue siendo importante, pero también dentro de microlocalizaciones. Dentro de una urbanización también hay mejores y peores localizaciones. Por ejemplo, las que tienen cerca la parada de autobús o el centro comercial son siempre más cómodas

Regla del pasado: no compres por inmobiliaria

Ahora: durante años comprar por agencia se ha visto única y exclusivamente como el pago de una comisión. Sin embargo, en los tiempos actuales el trabajo de la agencia nos puede ahorrar mucho dinero y tiempo, tanto a vendedores como a compradores. A los vendedores les da acceso a una colección de posibles compradores que es dificil de encontrar por si mismo y también les ofrece asesoramiento sobre el posible precio de venta en base a transacciones recientes de la zona. En un momento en el que saber a que precio se puede cerrar la operación es bastante complejo de saber, esto es un enorme valor añadido

Por otro lado, el comprador puede tener un aliado a la hora de negociar el precio. El uso de una inmobiliaria es especialmente útil en un mercado bajista, ya que el interesado en una vivienda puede ofertar el precio que estaría dispuesto a pagar como máximo (con descuento) y que la agencia lo negocie con el vendedor. Si consigue ajustar el precio a nuestra oferta, el pago de los honorarios a la agencia serán una gran inversión