Artículo escrito por Rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
Los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. Hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. Durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
Un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿Cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
Tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. En principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. Entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. Pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. Podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
En 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. Actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
Debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. A saber, precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. Es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
Actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda
115 Comentarios:
¡Este tío ha descubierto la pólvora! Tanto escribir para llegar a la conclusión de que la gente se compra una casa si le dan una hipoteca que (cree que) puede pagar.
Lo voy a resumir:
El precio de una vivienda es la respuesta a la siguiente pregunta:
-Sr. Director, que me hago un lío. ¿A cuánto me va a salir a pagar la letra mensual?
Esa cifra, convenientemente complementada con tipo de interés, plazo de financiación y capital prestado, es la que dicta el precio.
Y así nos ha ido, claro.
Me encantaria saber en que parte de Alemania VIVI USTED, pORQUE AQUI TAMBIEN HAY VIVIENDAS DE MENOS DE 60.000 Y CON VISTAS, pOR FAVOR NO EMPECEMOS CON EL DE pepe ven alemania, que los alemanes perfectos no es que sean te lo digo yo que soy alemana, nos morimos por vuestro clima caluroso, vuestras viviendas con humedades en fin algo tiene que tener. Incluso algunos alemanes realistas y en petit comite se mueren por vuestra seguridad social. No seas tan agrio con los españoles que hacen muchas cosas bien pero muchisimas, por ejemplo son mas divertidos que eso tambien cuenta. Y ademas te dire que los alemanes vivimos mejor gracias a los españoles sobre todo como tu, que desprecian lo suyo en pos de que los alemanes si que saben hacer las cosas. Pagamos el triple de impuestos que vosotros, y vosotros estais continuamente cabreados con los vuestros impuestos, una sociedad no solo se compone de vivienda se compone de muchas otros cosas, creo que eso
Me encantaria saber en que parte de Alemania VIVI USTED, pORQUE AQUI TAMBIEN HAY VIVIENDAS DE MENOS DE 60.000 Y CON VISTAS, pOR FAVOR NO EMPECEMOS CON EL DE pepe ven alemania, que los alemanes perfectos no es que sean te lo digo yo que soy alemana, nos morimos por vuestro clima caluroso, vuestras viviendas con humedades en fin algo tiene que tener. Incluso algunos alemanes realistas y en petit comite se mueren por vuestra seguridad social. No seas tan agrio con los españoles que hacen muchas cosas bien pero muchisimas, por ejemplo son mas divertidos que eso tambien cuenta. Y ademas te dire que los alemanes vivimos mejor gracias a los españoles sobre todo como tu, que desprecian lo suyo en pos de que los alemanes si que saben hacer las cosas. Pagamos el triple de impuestos que vosotros, y vosotros estais continuamente cabreados con los vuestros impuestos, una sociedad no solo se compone de vivienda se compone de muchas otros cosas, creo que eso
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Que bonito es valorar el sol, la alegría, y el buen ambiente, cuando hay trabajo y salarios altos.
Nadie se quejaría de impuestos si ganara el triple, y los pisos costaran la mitad.
Este señor no cuenta nada nuevo, entiendo que con expertos como este, nos queda crisis para rato en el sector.
Algún guru (listillo) decía que la sobrevaloración de la vivienda era malo para las clases medias y bajas, ya que estaban mas caras las viviendas
Según esta teoría la depreciación beneficiaría a las clases medias, ya que accederían a mejores/mas baratas viviendas.
Pues bien, que se lo pregunten a las familias embargadas, estas no consiguen vender su vivienda por encima del valor de la hipoteca.
Y que decir del precio de inmueble en base a la expectativa de beneficio (sobrevaloración), creo que esta es la clave de la abundante adquisición de viviendas en los años pasados, es como las acciones de empresas que se compran cuando creemos que vamos a ganar dinero por la elevación del valor (aspecto eminentemente expeculativo), esto ha arrastrado a familias a que el banco les ahoge
Luego quien gana siempre, pues la banca, que cuando sobrevalora nos endeuda y cuendo deprecia nos pide la devolución del capital, no del bien hipotecado
Cuantas veces oí que el banco no es empresario y que no arriesga, desde luego, no arriesga, ni a al hora de conceder un credito (a embargar a padres e hijos, el banco no arriesga)
No sera que la legislación vigente ayuda bastante a la banca, como puede adjudicarse un inmueble embargado por el 50 / 60 % del valor que el mismo le dio, es un chiste, claro como juega con "polvora ajena", que pague el padre que dio el aval
Pues eso que el señor Bueno nos de un poquito de su sueldo por lo que le enseñamos
Salud y suerte
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