Artículo escrito por Rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
Los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. Hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. Durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
Un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿Cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
Tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. En principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. Entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. Pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. Podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
En 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. Actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
Debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. A saber, precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. Es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
Actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda
115 Comentarios:
Me pregunto señor psicólogo ¿Que le importa a usted el comportamiento de los inversores "inmobiliarios" en concreto?
Por qué digo esto?? Pues porque realmente este tipo de inversor desde hace unos años no existe. ¿No lo sabía?
Que va, que va, ¡Qué va! Yo leo a kierkegaard.
Sois todos unos cachondos.
Ninguna sociedad avanzada, nunca, ha basado su crecimiento en que su juventud se trajera del futuro sus ahorros, financiada desde el extranjero, para adquirir la propiedad de simples viviendas estándar.
Las cinco etapas del duelo son la negación, la ira, la negociación, la depresión y la aceptación
Recuerde que el precio de una casa lo marca lo que alguien está dispuesto a pagar por ella, no el valor que el propietario le otorga
(Todo perdedor fantasea con recuperar los días de gloria pasados)
Lo siento pero le ha tocado
Por si el ejemplo no te resulta del todo entendible, te lo pondré más claro, lo que no puede ser es que una pareja joven, sin ahorros, pagando un coche, vengan a ver un chalet con parcela de 400 m2 y 200 m2 de vivienda.
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Conclusion trocee el chalet o no lo vende
Pero como no quiere la pareja pagar más que sus padres por un mismo que chalet
Usted se encuentra en default hasta que espabile o palme
Conclusion trocee el chalet o no lo vende
Pero como no quiere la pareja pagar más que sus padres por un mismo que chalet
Usted se encuentra en default hasta que espabile o palme
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Buenas noches:
- Mire amigo, los chalet no son como las chuletas
- Sobre su segundo párrafo, perdone, pero no es entendible y haciendo un esfuerzo o interpretación,... podria entender que quiere decir que no están dispuestos a pagar más que pagaron sus padres por un chalet equivalente y si así fuera, le tengo que decir que si sus padres compraron o construyeron un chalet equivalente hace 20 años, por decirle algo, .... la respuesta es muy sencilla, no podemos comparar una vivienda edificada hoy con una de hace 20 años y además por cuanto la venderian sus padres hoy? porque en muchos casos las pretenden vender por más dinero que las nuevas y no tienen ni el diseño, ni los materiales, ni la calidad que las nuevas.... cuando se hacen buenas viviendas, como es el caso.
- Por ultimo, le diré que afortunadamente ni estoy en default, ni en situación de palmar, vamos vendiendo y el producto satisface... otra cosa es que tengamos ciertas personas, esperando bajadas de precios ... y tenga claro, que se quedarán con las ganas y sabe lo malo de estas situaciones.... pues mire hace unos dias me encontré con una persona que compró otra vivienda en mismo municipio, por precio, ya que era un adjudicado a un banco, obviamente era más pequeña y con peor calidad... sabe lo que me dijo: que pasaba todos los días por delante de las mias para ir a la suya y que todos los días le pesaba mucho la compra y ahora no tiene marcha atras....
Un saludo
"O podemos comparar una vivienda edificada hoy con una de hace 20 años y además por cuanto la venderian sus padres hoy? Porque en muchos casos las pretenden vender por más dinero que las nuevas y no tienen ni el diseño, ni los materiales, ni la calidad que las nuevas.... cuando se hacen buenas viviendas, como es el caso."
Bueno, un mito estupendo. Resulta que la casa que compraron mis padres hace 30 años era de mucho mejor calidad que las que he visto en todos los paus. 30 años después sigue teninedo un aspecto estupendo cuando las casas de mis amigos en los paus con 5-10 años de vida dan calros signos de desgaste, interno y externo. Y no están mejor aisladas ni tienen ninguna calidad diferencial que yo pueda ver.
"Por ultimo, le diré que afortunadamente ni estoy en default, ni en situación de palmar, vamos vendiendo y el producto satisface... otra cosa es que tengamos ciertas personas, esperando bajadas de precios ... y tenga claro, que se quedarán con las ganas y sabe lo malo de estas situaciones.... "
Si Ud. Vende, ¿Qué más le da lo que haga la gente que espera más bajadas? ¿Es porque es Ud. El primer constructor-promotor-buen samatitano del mundo? No entiendo su preocupación con la gente que espera bajadas si Ud. Está vendiendo a buen ritmo.
Yo estoy viendo bajadas de 10-20.000 euros al año en los pisos del tipo que me interesan, así que no hace falta que se preocupe Ud., que de momento esperar me está saliendo hiper-rentable, y tiene pinta de que va a seguir siendo así durante años.
Y en los chalets en medio de la nada en pueblos de extrarradio de Madrid estoy viendo bajadas de 50.000 euros/año. Y ni así los venden. Ya no los quiere nadie.
Pero obviamente no es su caso, porque todos sabemos que los vendedores y promotores que postean aquí solo venden chalets de lujo en la moraleja o pisos en la castellana, y que se los quietan de las manos ;-)
Bueno, un mito estupendo. Resulta que la casa que compraron mis padres hace 30 años era de mucho mejor calidad que las que he visto en todos los PAUs. 30 años después sigue teninedo un aspecto estupendo cuando las casas de mis amigos en los paus con 5-10 años de vida dan calros signos de desgaste, interno y externo. Y no están mejor aisladas ni tienen ninguna calidad diferencial que yo pueda ver.
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Buenas noches:
Mire amigo, para darle una respuesta como me gustaria, debería conocer la casa de sus padres y la de sus amigos.... pero en lineas generales, le tengo que decir que su comentario evidencia un total desconocimiento de lo que escribe... si le contara todas las diferencias precisaria un libro, pero como muestra le diré algunas ilustrativas, los hormigones tienen una cuantía de cemento mucho mayor y las cimentaciones y estructuras, tienen una cuantia de acero mayor y con resistencias mecanicas mayores; las tuberias de la casa de sus padres, posiblemente sean de acero galvanizado y posiblemente algunas de plomo y hoy están totalmente prohibidas.... los aislantes, si los tiene la casa de sus padres, será un poliestireno expandido de un grosor y densidad mínima... hoy hay que cumplir una norma muy regulada... las ventanas de hace 30 años, no me dirá que son mejores que las de hoy y los vidrios, ni le cuento.....etc..etc.. Pero hay una cuestión muy importante.... hoy todos los materiales tienen que tener sello de calidad y cumplir unas normas y regulaciones que hace 30 años, no estaban ni pensadas.... y además muchos de los materiales empleados en la obra, se tienen que ensayar (hormigones, morteros, aceros, ladrillos, etc..) y hace 30 años, no se hacian....
No obstante, amigo no debe confundir la velocidad con el tocino y obras bien ejecutadas las habia hace 30 años y hoy.... y obras mal ejecutadas las habia hace 30 años y hoy.
Un saludo
Mire amigo, para darle una respuesta como me gustaria, debería conocer la casa de sus padres y la de sus amigos.... pero en lineas generales, le tengo que decir que su comentario evidencia un total desconocimiento de lo que escribe... si le contara todas las diferencias precisaria un libro, pero como muestra le diré algunas ilustrativas, los hormigones tienen una cuantía de cemento mucho mayor y las cimentaciones y estructuras, tienen una cuantia de acero mayor y con resistencias mecanicas mayores; las tuberias de la casa de sus padres, posiblemente sean de acero galvanizado y posiblemente algunas de plomo y hoy están totalmente prohibidas.... los aislantes, si los tiene la casa de sus padres, será un poliestireno expandido de un grosor y densidad mínima... hoy hay que cumplir una norma muy regulada... las ventanas de hace 30 años, no me dirá que son mejores que las de hoy y los vidrios, ni le cuento.....etc..etc.. Pero hay una cuestión muy importante.... hoy todos los materiales tienen que tener sello de calidad y cumplir unas normas y regulaciones que hace 30 años, no estaban ni pensadas.... y además muchos de los materiales empleados en la obra, se tienen que ensayar (hormigones, morteros, aceros, ladrillos, etc..) y hace 30 años, no se hacian....
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Yo no tengo duda de los avances tecnológicos, los conozco bien.
Tampoco tengo duda de las mayores exigencias en todo tipo de cuestiones.
Pero mi duda es ¿Se cumplen? Evidentemente no.
Un ejemplo muy simple.
San chinarro, comunidad con piscina jardines y demás, con excelente aspecto.
Aparcamientos, solo una planta y una plaza por vivienda. Consecuencia el otro coche en la calle. Las plazas no aceptan coches de clase media alta, un Mercedes clase e, un bmw 5, un audi a6, un .... no entran. Y para salir del coche una vez aparcado hay que adelgazar al límite.
Los pisos tienen los tabiques semi transparentes, los vecinos hablamos entre nosotros sin problemas, y compartimos nuestros problemas, dado que la tabiquería "nos une" mucho.
Las persianas del mirador del salón están por detrás de la ventana, quiero decir que las persianas al bajarse, quedan dentro del salón, no al otro lado de la ventana hacia la calle, sino por dentro.
Por tanto es un sistema calefactor para el verano maravilloso.
Si da el sol y bajamos la persiana, se calienta y el calor lo suelta dentro del salón.
¿A que le encanta la idea?
Y no sigo por no aburrir.
Y no tiene mas de 9 años. Una maravilla.
Los pisos tienen los tabiques semi transparentes, los vecinos hablamos entre nosotros sin problemas, y compartimos nuestros problemas, dado que la tabiquería "nos une" mucho.
Las persianas del mirador del salón están por detrás de la ventana, quiero decir que las persianas al bajarse, quedan dentro del salón, no al otro lado de la ventana hacia la calle, sino por dentro.
Por tanto es un sistema calefactor para el verano maravilloso.
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Joder, que lumbreras el que puso las persianas por dentro, yo eso no lo he visto nunca.
Lo de los tabiques, vaya mierda.
Yo por los edificios que veo, hay edificios de 30 años que se ve que son muy solidos, estan bien construidos aunque no tuvieran que pasar controles los materiales.
Es mucho mejor piso el de mi padre y mis tios, que el mio y los de mis primos. Perdon mejor edificio. Ya que en varios casos los pisos con 40 años, se ven mas solidos y son mas ... mejores vamos.
Cuando digo mejores no hablo de cocina, puertas, etc. hablo de tabiques, construccion general, zonas comunes tipo escalera patios, etc.
Esta claro que hay buenos edificios hace 40 años y hace 3 años. Pero en general yo tambien creo que son mas "solidos" los antiguos, ya que los recientes se hicieron a toda velocidad, y por "albañiles" "encofradores" etc.
Hay oficiales de primera y "oficiales de primera". Y en el boom salieron oficiales de primera como setas.
Yo no tengo duda de los avances tecnológicos, los conozco bien.
Tampoco tengo duda de las mayores exigencias en todo tipo de cuestiones.
Pero mi duda es ¿Se cumplen? Evidentemente no.
Un ejemplo muy simple.
San chinarro, comunidad con piscina jardines y demás, con excelente aspecto.
Aparcamientos, solo una planta y una plaza por vivienda. Consecuencia el otro coche en la calle. Las plazas no aceptan coches de clase media alta, un Mercedes clase e, un bmw 5, un audi a6, un .... no entran. Y para salir del coche una vez aparcado hay que adelgazar al límite.
Los pisos tienen los tabiques semi transparentes, los vecinos hablamos entre nosotros sin problemas, y compartimos nuestros problemas, dado que la tabiquería "nos une" mucho.
Las persianas del mirador del salón están por detrás de la ventana, quiero decir que las persianas al bajarse, quedan dentro del salón, no al otro lado de la ventana hacia la calle, sino por dentro.
Por tanto es un sistema calefactor para el verano maravilloso.
Si da el sol y bajamos la persiana, se calienta y el calor lo suelta dentro del salón.
¿A que le encanta la idea?
Y no sigo por no aburrir.
Y no tiene mas de 9 años. Una maravilla.
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Buenas noches:
1-. Sobre sus dudas en el cumplimiento de la normativa, le tengo que decir que generalmente si se cumplen y es misión de la dirección facultativa de las obras su comprobación y si no fuera así, asumen la obligación personal que está garantizada por el seguro que suscriben a través de los colegios oficiales, pero ademas aquellas que establece la ley de ordenación de la edificación, son supervisadas por otros tecnicos de las llamadas oct y garantizadas por un seguro decenal obligatorio.
2-.las ordenanzas del ayto. De Madrid, establece 3 tipos de plazas de garaje:
Sus dimensiones mínimas serán las siguientes:
A) Para vehículos de dos ruedas: doscientos cincuenta (250) centímetros de longitud por ciento cincuenta (150) centímetros de anchura.
B) Para vehículos automóviles pequeños y medios: cuatrocientos (400) centímetros y cuatrocientos cincuenta (450) centímetros de longitud, respectivamente, por doscientos veinticinco (225) centímetros de anchura.
C) Para vehículos automóviles grandes: cinco (5) metros de longitud por doscientos cuarenta (240) centímetros de anchura.
En otro apartado están fijados los porcentajes mínimos y/o maximos de cada una de ellas, siendo las mas generales las medianas, dato que se puede comprobar y permitame no lo realice por estar algo vago, por tanto en todos los edificios hay plazas de garaje de las 3 dimensiones, ya que en su defecto, no te dan la licencia y si su amigo tiene una pequeña y coche grande, es porque ha querido ahorrarse unos euros en la plaza.
3-. Igualmente las ordenanzas del ayto de Madrid, establecen una plaza de garaje por vivienda, salvo que la misma sobrepase (quiero recordar 100 m2) y por tanto no es un problema de calidad, sino de otra indole, pero le digo más, si mañAna tuvieramos que hacer 2 plazas por vivienda, se quejarian uds. De tener la obligación de comprarlas.
4-. Los tabiques hace 30 años, se hacian de rasillas de 3 cm y en el mejor de los casos con rasillones de 4 cm, hoy se hacen todos con rasillones de 4-5 cm y en todos los baños y cocinas, con tabicón de 8 cm..... en la separación de viviendas, hace 30 años la norma se cumplia con taquicones de ladrillo hueco de 8 cm y hoy, se tienen que hacer con ladrillo macizo o con dos tabicones de ladrillo hueco y un aislante entre ellos.
No obstante hay viviendas hoy que se hacen con pladur, que tienen que tener unos determinados aislamientos para cumplir la norma,... perdone no le determine más por no se amigo de este material y no haberlo usado nunca... pero en las obras que se pone, se debe cumplir la norma y si no es así es denunciable y el promotor y los tecnicos intervinientes tienen responsabilidad en ello.
5-. El ayuntamiento de Madrid, no permite que los miradores tengan en el exterior persianas por cuestiones esteticas y los promotores no podemos ponerlas y por tanto o no las tienen o las tienes que poner en el interior, si bien lo normal es que sean de tipo veneciano o prescindir de ellas.... asi que amigo no se rian porque no es culpa del promotor sino de la corporación.
Por tanto espero le haya quedado demostrado el porque de las cosas y lo que no me ha demostrado en ni un solo punto que una vivienda edificada hace 30 años, tenga mejor calidad que una edificada hoy.... obviamente salvo algunos casos muy singulares.
Un saludo
Martes, 2 Agosto 23:13 anonimo 1 responde a anónimo
La nueva definición del precio de la vivienda
Bueno, un mito estupendo. Resulta que la casa que compraron mis padres hace 30 años era de mucho mejor calidad que las que he visto en todos los PAUs. 30 años después sigue teninedo un aspecto estupendo cuando las casas de mis amigos en los paus con 5-10 años de vida dan calros signos de desgaste, interno y externo. Y no están mejor aisladas ni tienen ninguna calidad diferencial que yo pueda ver.
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Buenas noches:
Mire amigo, para darle una respuesta como me gustaria, debería conocer la casa de sus padres y la de sus amigos.... pero en lineas generales, le tengo que decir que su comentario evidencia un total desconocimiento de lo que escribe... si le contara todas las diferencias precisaria un libro, pero como muestra le diré algunas ilustrativas, los hormigones tienen una cuantía de cemento mucho mayor y las cimentaciones y estructuras, tienen una cuantia de acero mayor y con resistencias mecanicas mayores; las tuberias de la casa de sus padres, posiblemente sean de acero galvanizado y posiblemente algunas de plomo y hoy están totalmente prohibidas.... los aislantes, si los tiene la casa de sus padres, será un poliestireno expandido de un grosor y densidad mínima... hoy hay que cumplir una norma muy regulada... las ventanas de hace 30 años, no me dirá que son mejores que las de hoy y los vidrios, ni le cuento.....etc..etc.. Pero hay una cuestión muy importante.... hoy todos los materiales tienen que tener sello de calidad y cumplir unas normas y regulaciones que hace 30 años, no estaban ni pensadas.... y además muchos de los materiales empleados en la obra, se tienen que ensayar (hormigones, morteros, aceros, ladrillos, etc..) y hace 30 años, no se hacian....
No obstante, amigo no debe confundir la velocidad con el tocino y obras bien ejecutadas las habia hace 30 años y hoy.... y obras mal ejecutadas las habia hace 30 años y hoy.
Un saludo
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Gran comen. De anónimo1.
Frecuentemente se leen frases como eso no lo valen 4 ladrillos mal puestos.Que los pisos y casas han vivido una burbuja,nadie lo niega.Pero que un buen piso,bien ubicado y construido tiene un precio ... tampoco.
Resumiendo una casa es el resultado del trabajo de muchos y buenos profesionales y como tal se debe de tratar.En todo hay excep. Que confirman la regla.Pero seamos respetuosos en nuestros escritos.Un saludo.
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