La duda resuelta del día: ¿Puede una comunidad prohibir a los inquilinos el uso de las zonas comunes?

Las comunidades de propietarios del conjunto de España soportaban a cierre del año pasado una deuda de 1.601 millones de euros por parte de sus propios vecinos, una cantidad que arroja un descenso de casi un 4% interanual y del 11% respecto a 2015. Según los Administradores de Fincas, prácticamente la mitad de dicha morosidad se registraba en Andalucía, Cataluña y Madrid, mientras que Navarra y La Rioja son las regiones con la deuda más baja.

Algunos vecinos pueden llegar a ser reticentes al trasiego de turistas y tratan de evitarlo por todos los medios aduciendo que se trata de una actividad molesta, incómoda, nociva e insalubre. Sin embargo, si no existen actos incívicos ni daños en la comunidad, no pueden manifestar oposición alguna arrendamiento de una vivienda a turistas, siempre y cuando cumpla con la normativa legal vigente.

A priori, las plazas de garaje no se pueden vender disociadas de la vivienda a la que pertenecen. Con carácter general no se constituyen como fincas registrales independientes en la escritura de división horizontal, por lo que no se pueden comercializar por separado, puesto que son parte integrante de la casa. Si aún así queremos vender el espacio de aparcamiento de manera individual, lo primero que habría que hacer es proceder a su segregación como finca independiente, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En España hay cerca de 300.000 locales de hostelería, aproximadamente uno por cada 150 habitantes. Y, a jugar por las estadísticas, no son suficientes: la mayor parte de los nuevos negocios que se montan en nuestro país son bares y restaurantes. Cuando alquilan un local, estos empresarios de la ‘caña’ y la ‘tapa’ suelen enfrentarse a un problema bastante común: la salida de humos no existe o no se ajusta a la normativa actual. En esos casos, para poder utilizar la cocina es necesario pedir autorización a la comunidad de propietarios en la que se ubica el local para acometer la obra de instalación o actualización. Aquí es donde suele surgir el problema, porque algunos vecinos, sobre todo de las plantas superiores, se suelen oponer por miedo a los malos olores y/o la suciedad.

La Directiva Europea 2012/12 obliga a la instalación de sistemas de medición individuales en los edificios dotados con un sistema de calefacción central antes del 1 de enero de 2017. Según estimaciones del sector, se han invertido más de 11 millones de euros en la instalación de 400.000 repartidores y 200.000 válvulas termostáticas en todo el país. Esto es, 1.250 edificios residenciales ya tienen individualizado el su consumo de calefacción. Los estudios realizados por las empresas del sector estiman que la aplicación de esta medida permite reducir hasta un 20% del consumo de calefacción, así como evitar la emisión de 2,4 millones de toneladas de CO2 al año. Por eso desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid  (CAFMadrid) no se explican la decisión del Gobierno de aplazar su incorporación al ordenamiento español. 

En el caso de viviendas de alquiler vacacional entendemos que existen dos relaciones jurídicas: la de los inquilinos con el propietario y la del propietario con la comunidad. Esta circunstancia hace que el propietario sea responsable de los daños que ocasionen los ocupantes de su vivienda en los elementos comunes del edificio y la comunidad de vecinos está legitimada para reclamarle la reparación de los desperfectos. Otra cosa es que luego en la relación interna entre propietario e inquilino derivada del contrato de arrendamiento, el propietario pueda repercutir al inquilino el importe que en su caso le haya supuesto la reparación de los desperfectos ocasionados.