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Hipotecas de pisos de banco: las entidades comenten los mismos errores del pasado (análisis)

Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas

Parte importante de la culpa de la crisis actual se la llevan los bancos y su agresiva política de concesión de hipotecas durante los años del boom, que han sumido a muchas familias en una situación dramática, así como castigado tremendamente sus propias cuentas de resultados

La concesión de hipotecas sin la debida comprobación de ingresos y la falta de exigencia de aportación de ahorros – es decir, la financiación al 100% o más - son dos lecciones obvias que parecían haber aprendido de la crisis, y que no se iban a volver a producir

Pues bien, aunque el primer aspecto da la impresión de estar aplicándose a pies juntillas, verificando ingresos y tratando de asegurar tanto la estabilidad como la recurrencia de los mismos, en el segundo aspecto parece que los bancos aún tienen una doble vara de medir: las hipotecas para sus propios pisos, y las que se dan para cualquier otra compra de vivienda

Normalmente el criterio a aplicar – más conservador – es que no se financie más del 80% del menor de los siguientes valores: tasación o compra. Si nos tasan la vivienda por 130.000€ y compramos por 100.000€, el banco no nos dará más de 80.000€; si por el contrario la tasación fuese de 90.000€, entonces no  nos darían más de 72.000€

Sin embargo, la mayor parte de los bancos no aplican esta regla para sus propias viviendas, sino que se limitan a conceder el 80% del valor de tasación, independientemente del precio de compra. Así, en el primer ejemplo anterior, estarán dispuestos a darte el 80% de 130.000€, es decir, 104.000€, más del 100% del precio de compra

Esto facilita enormemente la venta de sus pisos a familias que, no disponiendo de ahorros, sí son suficientemente solventes para hacer frente a la cuota mensual de la nueva hipoteca

Pero, ¿por qué esa doble vara de medir? si consideran adecuado el criterio desde el punto de vista del riesgo a asumir, ¿por qué no lo aplican a todas las hipotecas? es inevitable pensar en que o bien no confían demasiado en dicho criterio o claramente quieren favorecer la venta de sus pisos frente al resto

Una posible bomba de relojería

Para analizar qué posibles implicaciones tiene esta política veamos un ejemplo de lo que ha sucedido en los últimos años – y que por lo tanto refleja la realidad de muchos préstamos nuevos que ya tienen los bancos en sus balances

Tomemos una compra teórica por 100.000€ en el año 2007, financiada con una hipoteca de 100.000€ (100% de financiación) a 30 años al 3% de interés anual. En el gráfico siguiente mostramos la evolución del valor de dicha vivienda durante los primeros 5 años (datos medios de ine) así como el saldo pendiente de la hipoteca en el mismo período

Vemos cómo la caída del precio de la vivienda es superior al importe amortizado de hipoteca, por lo que ese préstamo a finales de 2012 tendría una deuda pendiente de 88.906€, mientras que el valor de la vivienda sería de 71.978, por lo que el riesgo del banco (% hipoteca / valor) sería de un 124%, muy por encima del 80% exigido por el banco de España

Estos datos están tomados sobre la base de la caída media en el mercado español; sin embargo, en ciertos distritos la caída es muy superior: según datos del índice de idealista.com, la caída es de más de un 40% sobre máximos en muchos distritos de grandes capitales (moratalaz, villaverde o puente de vallecas en Madrid, o nou barris, sant andreu o sants-montjuic en Barcelona), así como en muchas poblaciones tanto del interior como de costa, lo cual acentúa más aún este problema

Como riesgo añadido, hay que mencionar también el punto de partida: de todas las hipotecas que hemos formalizado este año 2013 a través de nuestro servicio de asesoramiento de hipotecas, el valor medio de tasación es un 12% superior al de compra, lo cual indica que o bien los valores de tasación actuales no reflejan el nivel real de transacciones del mercado, o bien no están anticipando la caída adicional de los precios de la vivienda en los próximos años, donde el consenso parece indicar que todavía queda un cierto recorrido a la baja

Si añadimos al cóctel el hecho de encontrarnos en tipos de interés históricamente bajos y que la casi totalidad de las hipotecas se contratan a tipo variable, nos encontramos con un más que probable escenario en que las cuotas hipotecarias se disparen al alza (dentro de 2-3 años), provocando un repunte de la morosidad, mientras que el riesgo vivo de la hipoteca podría superar el valor de las viviendas. ¿Nos suena?

Al igual que en los años del boom la subida desenfrenada de los precios disminuía el riesgo de las hipotecas por el incremento del valor subyacente de las viviendas, ahora la tortilla se ha dado la vuelta. Y lo malo no es eso, es que parece que - pese a lo que ha llovido - los bancos no han aprendido, o lo que sería peor, están priorizan el corto plazo de nuevo (la venta de sus pisos adjudicados), ante la aparente pasividad del banco de España

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