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ahora que los bancos quieren dar hipotecas no encuentran la demanda

Ahora que los bancos quieren dar hipotecas no encuentran la demanda

Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas

Desde principios de este año 2014 los bancos han dejado atrás claramente su premeditada inactividad crediticia y casi todos han iniciado una ofensiva por captar crédito, bien sea para pymes, consumo o hipotecas. Tanto a nivel publicitario como por los objetivos que han establecido en sus redes bancarias, el crédito parece que vuelve para quedarse

Si nos centramos en los préstamos hipotecarios, a las ofertas más competitivas de kutxabank, bankinter, deutsche bank e ing direct se han sumado en estos dos últimos meses las de santander – que a su vez ha obligado a mover ficha a los anteriores – , liberbank y cajasur. Parece ser que la referencia del diferencial por debajo del 2% (aunque sea por una centésima) es la tendencia a seguir, aunque dentro de cada oferta es fundamental leer la letra pequeña para diferenciar entre ofertas, porque las vinculaciones exigidas en cada caso pueden suponer una diferencia importante en el bolsillo del consumidor al final de cada año

Ahora bien, estas ofertas no suelen estar disponibles para cualquiera que entre por la puerta de una sucursal bancaria, o bien solicite la hipoteca por Internet. Y no nos estamos refiriendo a los criterios de riesgo lógicos – que tras la nefasta experiencia de los años anteriores aconsejan prudencia a los bancos – sino a que estas ofertas suelen tener limitaciones que no cumplen todos los solicitantes, aunque sean 100% solventes: solamente para compra de vivienda habitual, ingresos mínimos mensuales superiores a 2.500€, valor mínimo de la vivienda que se compra superior a 150.000€, obligación de gastos mínimos con tarjeta de crédito o contratación de seguros o aportaciones a planes de pensiones… cada uno tiene sus criterios, pero claramente existe un sesgo para atraer solamente a clientes de un perfil medio-alto

Desde un punto de vista de rentabilidad bancaria, se puede considerar una estrategia razonable, pero parece que – según los datos de la última encuesta de préstamos bancarios publicada por el banco de España – con lo que los bancos no contaban es que esa selecta demanda no parece estar muy por la labor de lanzarse alegremente a comprar una vivienda, o al menos no su vivienda habitual, y además con hipoteca

Los motivos son múltiples: el consumidor no se fía de que la crisis haya terminado, y no quiere endeudarse sin tener una mayor certidumbre sobre su estabilidad financiera familiar; los precios de la vivienda pueden no haber terminado de caer; muchas transacciones de antaño eran cambios de casa para mejorar, pero para eso antes hay que vender la vivienda actual; y algunos que ya tenían pagada totalmente su vivienda, venden para después comprar al contado. Si a esto unimos que muchas de las transacciones están centradas en viviendas no habituales (como 2ª residencia o como inversión), el universo al que están atacando los bancos se reduce considerablemente

La demanda embalsada irá saliendo, pero con cuentagotas

Bien es cierto que lo lógico es que, según vayamos saliendo de la crisis, esta demanda retraída empezará a sacar la cabeza, y es posible que los niveles de hipotecas concedidas en el pasado mes de agosto de 2013 hayan marcado el mínimo histórico y que a partir de ahora veamos un crecimiento leve pero sostenido en el volumen de hipotecas concedidas, y que los diferenciales empiecen a presionar a la baja (la esperada política laxa de tipos de interés del banco central europeo y la perspectiva de baja inflación en los próximos 2 años sin duda ayudarán)

Ahora bien, la caída continuada de los saldos hipotecarios en el balance de los bancos parece estar acelerándose, y veremos si al trasladarse esta presión al margen de intermediación (ingresos), éstos optan por ampliar el abanico de hipotecas baratas a un mayor volumen de clientes; esto sería muy positivo, sobre todo si las ofertas se centran en facilitar la accesibilidad a la vivienda, manteniendo por supuesto unos criterios de riesgo razonables

De momento, el mercado empieza a moverse, según avance el año y si los bancos ven que el volumen de nuevas hipotecas formalizadas se queda lejos de su objetivo, es posible que algunos den un paso más en el proceso de apertura de crédito. Y desde luego, este escenario de mayor interés de los bancos es infinitamente mejor al que teníamos hace tan solo unos meses

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