Por qué cada vez se compran menos viviendas a tocateja

Durante los años más duros de la crisis, 2012 y 2013, era normal que las estadísticas oficiales reflejaran un aumento considerable del número de compradores que pagaban la compra de la vivienda a “tocateja”. De hecho, esta palabra se coló en muchos titulares de los medios de comunicación económicos.

La restricción del crédito hipotecario, la caída continuada del precio de la vivienda y la situación laboral y económica del país durante la crisis inmobiliaria expulsaron del mercado de compraventa a los particulares con ingresos bajos o más conservadores. Y durante los peores años, 2012 y 2013, sólo un promedio del 35% de las compras de vivienda se hacían con hipoteca, es decir, de media, más del 65% de las operaciones se pagaban al contado.

Es la historia del péndulo. Durante el boom inmobiliario la eleva disponibilidad de los bancos por vender hipotecas financiando el 100% e incluso el 110% de la compra atrajo a todos los particulares, incluso a aquellos que no disponían de ahorros (hoy en día es imposible acceder a una hipoteca si no tienes unos determinados ahorros, por ejemplo, del 20% del precio de la casa). Esta política de barra libre provocó la salida de los inversores más profesionales “por la baja rentabilidad en el alquiler y los elevados precios de las viviendas”, asegura Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Durante 2007, año que da comienzo a la serie histórica del Consejo General del Notariado, el porcentaje de viviendas que se compraban con hipoteca era justo el contrario a los años más duros de la crisis, de un 61% de promedio. Y durante 2008, año en que oficialmente estalló la burbuja inmobiliaria, el porcentaje bajó a un 53% de promedio.

Así, en los años más negros de la crisis el número de operaciones que se pagaban al contado comenzó a subir como la espuma: empezaron a entrar los profesionales y los pequeños inversores porque vieron una buena oportunidad de compra ante la caída de los precios y el incremento del mercado de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Los compradores particulares de ingresos más bajos fueron expulsados del mercado de compra por el cierre a cal y canto del crédito.

El peor mes fue octubre de 2013, cuando sólo el 28% de las operaciones se cerraron mediante un crédito hipotecario. Es decir, el 72% de las compras se pagaron con dinero contante y sonante. 

Pero esto es una historia de ida y vuelta, así que ahora en la fase de recuperación las estadísticas reflejan un aumento de las operaciones de adquisición de casa con hipoteca, en detrimento de las pagadas a tocateja. De media, durante este año el porcentaje de viviendas adquiridas con un préstamo es del 44%. Y el último dato disponible del Consejo General del Notariado es del 45% a junio de 2017.

“Una vez los bancos hicieron sus deberes y vieron que necesitaban volver a prestar para reducir la caída de sus saldos hipotecarios, y viendo la estabilidad de los precios (incrementos en ciertas zonas con mayor demanda), empezamos a ver cómo los compradores particulares volvían a solicitar financiación para comprar viviendas”, subraya Villén.

Y es que conviene recordar que actualmente se está librando una guerra entre los bancos por captar hipotecados. El saldo vivo hipotecario, es decir, el volumen de dinero prestado que aún sigue “vivo” para comprar casa, continúa bajando porque se cancelan más préstamos que los que se dan. Esto significa que la banca está perdiendo ingresos procedentes del cobro de intereses a esas hipotecas concedidas.

En definitiva, es la historia de un péndulo, aunque la vuelta a la recuperación no está llegando a los niveles anteriores a la crisis. Según Juan Villén, se debe a tres motivos:

- Los bancos están abriendo la mano, pero no tanto como durante el boom: en mayo de 2006 se llegaron a otorgar 126.137 hipotecas, mientras que el pasado mes de mayo se dieron 29.012, es decir, sólo un 23% de lo que se llegó a dar en el pico de la burbuja, según cifras del INE.

 - La casi nula rentabilidad de los depósitos hace que muchos particulares estén destinando parte de sus ahorros al ladrillo, necesitando menos financiación.

- El incremento del mercado de alquiler, que ha atraído a inversores con fondos disponibles o profesionales que están creando carteras de inmuebles, ayudados también por la positiva fiscalidad de las socimis.